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物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理制度

時間:2024-07-31 08:04:22 制度 我要投稿

物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理制度

  在當(dāng)今社會生活中,各種制度頻頻出現(xiàn),制度是維護公平、公正的有效手段,是我們做事的底線要求。我敢肯定,大部分人都對擬定制度很是頭疼的,下面是小編為大家收集的物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理制度,僅供參考,希望能夠幫助到大家。

物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理制度

物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理制度1

  1、各物業(yè)公司一律不許自行對高壓供電設(shè)備進行維修保養(yǎng)。如遇此類設(shè)備出現(xiàn)故障,應(yīng)報請專業(yè)供電主管部門處理。

  2、各物業(yè)公司所有特種設(shè)備設(shè)施(如空調(diào)、電梯、鍋爐、壓力容器、壓力管道、起重機械、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)機械維修檢查等)一律實行外委維護保養(yǎng)。對于外委項目維保,工程部應(yīng)指派專人監(jiān)督維修保養(yǎng)質(zhì)量;每次外委項目實施作業(yè)前,外委單位應(yīng)先到工程部辦理進場作業(yè)手續(xù)方可到設(shè)備安裝地點進行作業(yè)。

  3、維修

  (1)檢查中如發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施存在隱患或性能劣變,維修主管應(yīng)提前備好相關(guān)備件,預(yù)訂維修時間實施作業(yè)。

 。2)如在預(yù)定維修時間施工影響業(yè)戶正常生活,則需報經(jīng)管理處主任同意后方可實施,并提前告知轄區(qū)內(nèi)業(yè)戶。

 。3)維修主管應(yīng)督導(dǎo)維修人員按時作業(yè)。

 。4)施工前,維修人員應(yīng)備好工具及備件,提前攜至作業(yè)現(xiàn)場。

 。5)維修完畢后,工程部應(yīng)就維修情況進行檢查,填寫《設(shè)備設(shè)施維修記錄》。

  4、保養(yǎng)

 。1)實施保養(yǎng)計劃前,各維修班長應(yīng)制訂材料采購計劃并報批,提前組織維修保養(yǎng)材料。

  (2)正式施工前,維修人員應(yīng)準(zhǔn)備好操作工具、協(xié)調(diào)相關(guān)部門創(chuàng)造保養(yǎng)條件,提前攜至作業(yè)現(xiàn)場;施工時,應(yīng)先按安全要求懸掛警示牌,做好安全防護措施,要求相關(guān)人員做好配合。

 。3)保養(yǎng)完畢后,保養(yǎng)人應(yīng)如實填寫《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄》

  5、緊急故障處理

 。1)接到緊急故障處理請求,工程部主管應(yīng)迅速組織人力至故障現(xiàn)場搶修;重大故障,應(yīng)同時向管理處主任、公司主管領(lǐng)導(dǎo)報告。

 。2)到達現(xiàn)場后,工程部主管應(yīng)查看現(xiàn)場、了解故障原因,制訂搶修方案。

 。3)實施搶修前,嚴(yán)格按照安全規(guī)范做好防護措施,并要求相關(guān)人員予以配合。

 。4)維修時以不擴大故障及隱患為前提。無法確認故障原因時,切不可盲目亂動,應(yīng)集中商議,找出最佳方案;如屬特種設(shè)備,應(yīng)請求有關(guān)單位配合支援,并按中華人民共和國國務(wù)院令(第373號)《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》執(zhí)行。

 。5)故障處理完畢后,應(yīng)做好事故起因分析,制訂相應(yīng)的防范措施。

 。6)每次緊急故障處理完畢后,工程部經(jīng)理應(yīng)如實寫出書面報告上報相關(guān)部門。

物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理制度2

  1、目的

  對設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料進行掌握,確保設(shè)施設(shè)備的可追溯性。

  2、適用范圍

  適用于公司管轄物業(yè)內(nèi)設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料的管理和掌握。

  3、職責(zé)

  3.1工程技術(shù)部辦公室負責(zé)對技術(shù)資料建檔并進行管理和掌握。

  3..2工程技術(shù)部文員負責(zé)技術(shù)資料的收集、登記、存檔、保管、使用、分發(fā)、借用、作廢等詳細工作。

  3..3各管理處負責(zé)本管理處所轄物業(yè)設(shè)施設(shè)備的資料管理。

  4、操作步驟

  4.1技術(shù)資料的收集

  4.1.1新購設(shè)備技術(shù)資料的收集

  4.1.1.1新購設(shè)備進行開箱驗收時,工程技術(shù)部文員負責(zé)收集設(shè)備隨帶的技術(shù)資料。

  4.1.1.2設(shè)備技術(shù)資料的原件應(yīng)交工程技術(shù)部辦公室歸檔保存。如使用部門需要技術(shù)資料,工程技術(shù)部檔案員可對其進行復(fù)印,并將復(fù)印件供應(yīng)給使用部門。

  4.1.1.3復(fù)印份數(shù)及分發(fā)狀況必需照實記錄。

  4.1.2新管理小區(qū)技術(shù)資料的收集

  公司新接管小區(qū)的技術(shù)資料由接管驗收小組負責(zé)與開發(fā)商進行交接。接管驗收完畢后,接管驗收小組負責(zé)將技術(shù)資料(包括各種圖紙、設(shè)備資料等)交工程技術(shù)部歸檔保管。小區(qū)可保留備份件或復(fù)印件。

  4.1.3其他技術(shù)資料的收集

  4.1.3.1工程技術(shù)部文員平常應(yīng)留意收集國家、地方或有關(guān)部門發(fā)布的`與設(shè)備有關(guān)的各種法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。

  4.1.3.2工程技術(shù)部文員平常應(yīng)留意收集有關(guān)設(shè)備及設(shè)備廠家的最新技術(shù)資料。

  4.2技術(shù)資料的存檔

  4.2.1技術(shù)資料歸檔保存前須經(jīng)工程技術(shù)部經(jīng)理審批。

  4.2.2工程技術(shù)部文員負責(zé)對技術(shù)資料進行編號。

  4.2.3工程技術(shù)部文員應(yīng)建立“技術(shù)資料登記表”,記錄該資料的名稱、編號、來源、原件保存部門、副件、復(fù)印份數(shù)及復(fù)印件保存部門等。

  4.3技術(shù)資料的使用

  4.3.1技術(shù)資料如有分發(fā)需要,應(yīng)由工程技術(shù)部經(jīng)理確定分發(fā)范圍,核定分發(fā)數(shù)額。由文員進行復(fù)印,核對無誤后并進行分發(fā),同時填制“技術(shù)資料發(fā)放表”。

  4.3.2公司員工需要查閱相關(guān)的設(shè)備技術(shù)資料,必需出示部門負責(zé)人的批條,并經(jīng)工程技術(shù)部經(jīng)理同意。

  4.4技術(shù)資料的作廢

  4.4.1符合作廢條件的技術(shù)資料應(yīng)予以處理

  以下狀況技術(shù)資料要進行作廢處理:

  a)該技術(shù)資料與國家、地方、有關(guān)部門發(fā)布的各種現(xiàn)行的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范有嚴(yán)峻抵觸,或被其明令禁止;

  b)已被淘汰的設(shè)備的技術(shù)資料;

  c)因本身存在較大錯誤,被原發(fā)布單位用新的資料予以替代的技術(shù)資料。

  4.4.2技術(shù)資料作廢須由文員上報工程技術(shù)部經(jīng)理批準(zhǔn)。

  4.4.3已經(jīng)發(fā)放的技術(shù)資料由工程技術(shù)部辦公室按“技術(shù)資料發(fā)放表”限期三日收回。

  4.4.4全部作廢的技術(shù)資料必需加蓋“作廢”章,同時填寫“作廢技術(shù)資料處理記錄表”,并由工程技術(shù)部經(jīng)理批準(zhǔn)后定期統(tǒng)一銷毀。

  4.4.5因任何目的需要保留的作廢文件,須經(jīng)工程技術(shù)部經(jīng)理批準(zhǔn)后,加蓋“保留”章后方可保留。

  5、記錄

  技術(shù)資料發(fā)放表

  技術(shù)資料登記表

  作廢技術(shù)資料處理記錄表

物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理制度3

  1目的

  為規(guī)范設(shè)備驗收、安裝和移交程序,特制定本規(guī)程。

  2適用范圍

  適用于公司管轄范圍內(nèi)新購設(shè)備的驗收、安裝和移交。

  3職責(zé)

  3.1公司工程技術(shù)部負責(zé)組織驗收、安裝和移交工作。

  3.2設(shè)備購置和使用部門參與驗收、安裝和移交工作。

  4操作步驟

  4.1設(shè)備驗收

  4.1.1設(shè)備到司前工程技術(shù)部應(yīng)組織人員熟悉設(shè)備的有關(guān)資料,準(zhǔn)備好各種表格、測量工具,做好對安裝操作人員的培訓(xùn)。

  4.1.2工程技術(shù)部、設(shè)備采購部門及設(shè)備使用部門一起參加驗收工作。

  4.1.3具體驗收操作步驟詳見《設(shè)備驗收規(guī)范》。

  4.1.4設(shè)備技術(shù)資料應(yīng)集中交付工程技術(shù)部歸檔保存,使用部門可保留復(fù)印件。

  4.1.5對開箱檢驗中發(fā)現(xiàn)的.質(zhì)量缺陷和問題,應(yīng)當(dāng)場由買賣雙方查看和確認,并如實填寫在“設(shè)備開箱驗收單”中。

  4.1.6驗收工作結(jié)束后,由工程技術(shù)部負責(zé)填寫“設(shè)備開箱驗收單”。

  4.1.7驗收不合格的設(shè)備,由采供人員與供貨方交涉和處理。驗收中發(fā)現(xiàn)問題的應(yīng)及時向有關(guān)方面查詢或索賠。

  4.1.8對本公司無法驗收的,由工程技術(shù)部報告主管副總經(jīng)理和總經(jīng)理批準(zhǔn)后,委托第三方驗收。工程部、設(shè)備采購部門及設(shè)備使用部門協(xié)同參加。

  4.2設(shè)備安裝和調(diào)試

  4.2.1設(shè)備安裝與調(diào)試工作由工程技術(shù)部負責(zé)。工程技術(shù)部既可獨立完成該項工作,可委托專業(yè)安裝單位進行安裝、調(diào)試。

  4.2.2設(shè)備安裝前應(yīng)確定安裝方案,準(zhǔn)備安裝工具并選擇合理的安裝地點。

  4.2.3設(shè)備安裝應(yīng)按說明書和機械工業(yè)部《設(shè)備安裝驗收規(guī)范》的規(guī)定實施。安裝后應(yīng)填寫“設(shè)備安裝驗收交接報告單”。

  4.2.4設(shè)備安裝完畢后,必須由安裝單位負責(zé),工程部監(jiān)督進行調(diào)試,調(diào)試工作包括對設(shè)備的全面清潔、校正、潤滑和試運轉(zhuǎn)。

  4.3設(shè)備移交

  4.3.1工程技術(shù)部、設(shè)備采購部門、設(shè)備使用部門負責(zé)對設(shè)備進行安裝驗收。

  4.3.2設(shè)備安裝驗收時,必須具備以下材料:“設(shè)備開箱驗收單”、“設(shè)備安裝驗收交接報告單”、試運轉(zhuǎn)記錄以及設(shè)備附帶的所有技術(shù)資料和出廠合格證書。

  4.3.3設(shè)備驗收

  設(shè)備驗收包括以下內(nèi)容:

  a)對各種材料的研究確認;

  b)對設(shè)備的精度檢測;

  c)設(shè)備空載及負載運轉(zhuǎn)情況。

  4.3.4設(shè)備被確認為符合技術(shù)要求、環(huán)保要求后,各驗收部門應(yīng)填寫“設(shè)備安裝驗收交接報告單”,將設(shè)備移交給使用部門。

  4.3.5設(shè)備運行過程中需使用的專用工具移交給使用部門保管,其他工具由工程部保管。4.3.6設(shè)備有關(guān)資料交工程部辦公室存檔管理。

  5相關(guān)文件

  《設(shè)備驗收規(guī)范》

  《設(shè)備安裝驗收規(guī)范》(國家法規(guī))

  6記錄

  設(shè)備開箱驗收單

  設(shè)備安裝驗收交接報告單

物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理制度4

  各類設(shè)備、設(shè)施是集團固定資產(chǎn)的主要組成部分。設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)狀況和完好率,直接影響著集團和小區(qū)的能耗、修理費用及居民生活。設(shè)備設(shè)施管理工作的成效,對集團的開發(fā)成本和經(jīng)濟效益,有著直接的關(guān)系。所以必須從技術(shù)、經(jīng)濟、組織等各個方面加強綜合管理,以達到最大限度地發(fā)揮設(shè)備設(shè)施的綜合效能和投資效益。

  一、設(shè)備管理組織機構(gòu)

  物業(yè)總公司設(shè)備工程主管

  分公司(處)設(shè)備維修主管

  電工班水暖班瓦工班熱力站

  二、設(shè)備設(shè)施技術(shù)資料管理

  設(shè)備、設(shè)施管理資料,主要指其應(yīng)具的臺帳、卡片、檔案等的建立和管理。

  1、設(shè)備分類:

  A.供暖、供熱水設(shè)備;B.供電設(shè)備;C.給排水設(shè)備;D.通訊設(shè)備;

  E.交通運輸設(shè)備;F.辦公設(shè)備G.生活設(shè)備H.機械加工設(shè)備

  I.土建設(shè)備J.社區(qū)文化宣傳設(shè)K.社區(qū)文娛健身設(shè)施L.其它設(shè)備

  2、設(shè)備設(shè)施編號:

  3、A、已經(jīng)安裝完畢并驗收合格的設(shè)備設(shè)施,在轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)的同時,均應(yīng)由設(shè)備管理員統(tǒng)一建帳登記。臺帳、卡片一式兩份,由主管部門和財務(wù)部各執(zhí)一份。

  3、設(shè)備設(shè)施臺帳和卡片的管理:

  臺帳和卡片由設(shè)備管理員管理,財務(wù)部由分管設(shè)備的財會人員負責(zé)。

  B、集團新添設(shè)備設(shè)施和退出使用的設(shè)備設(shè)施,憑有關(guān)憑證,記入臺帳卡和銷帳注銷卡片。

  C、設(shè)備設(shè)施折舊、大修、事故、內(nèi)部調(diào)配、調(diào)出、報廢等,都應(yīng)根據(jù)有關(guān)憑證登記在卡片內(nèi),集團內(nèi)部調(diào)配轉(zhuǎn)移時,卡片隨機轉(zhuǎn)移接收單位。

  4、設(shè)備設(shè)施的檔案管理:

  設(shè)備檔案包括設(shè)備一生的規(guī)劃、設(shè)計、制造、購置、安裝、使用、維修、改造直到報廢過程中所形成的圖紙、文字、使用說明、計算數(shù)據(jù)、科技參數(shù)、憑證照片、記錄文字等文件資料,通過收集整理簽字歸檔建立而成。是綜合記載設(shè)備設(shè)施管理成果,是完善管理的重要依據(jù)和條件。

  A:要為每臺設(shè)備建立檔案,一臺設(shè)備一個檔案,袋內(nèi)主要內(nèi)容為:

  設(shè)備選型和技術(shù)經(jīng)濟論證報告書;

  設(shè)備購置意向書和競標(biāo)內(nèi)容;

  購置合同或協(xié)議簽字副本;

  設(shè)備驗收合格證;

  設(shè)備裝箱單及開箱檢驗記錄;

  進口設(shè)備索賠相關(guān)資料;

  設(shè)備安裝記錄和驗收移交記錄;

  設(shè)備登記卡片;

  設(shè)備調(diào)試、運行記錄;

  設(shè)備故障分析報告、事故報告;

  設(shè)備定期檢查和監(jiān)測記錄;

  設(shè)備維修、檢修工作記錄;

  設(shè)備報廢申請和記錄、其它記錄。

  B、設(shè)備施檔等管理原則和辦法:

  1、設(shè)備設(shè)施檔案內(nèi)主管單位資料室統(tǒng)一管理,設(shè)備設(shè)施檔案應(yīng)建立目錄和索引。

  2、設(shè)備檔案原則上不外借,只供查閱,特殊需要,需經(jīng)主管單位領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

  三、設(shè)備設(shè)施的日常管理:

 。、新置設(shè)備設(shè)施一經(jīng)驗收應(yīng)及時入庫妥善保管。

 。、在用設(shè)備設(shè)施分級管理,責(zé)任落實到部門、班組和個人。

  四、設(shè)備的日常使用和維護

  1、設(shè)備在使用操作過程中,操作人員必須熟練掌握設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、維護和技術(shù)、安全等方面的業(yè)務(wù)知識,熟悉所操作的設(shè)備的關(guān)鍵部位,嚴(yán)格遵守本工種的'技術(shù)安全規(guī)程。

  2、設(shè)備的日常維護保養(yǎng)要落實到人,表面保持整潔,安裝要牢固可靠,部分設(shè)備設(shè)施要按時加油,潤滑油裝置種類齊全并符合技術(shù)規(guī)定。

  3、設(shè)備在使用過程中,操作人員必須做到;"三好";即管理好、使用好、維修保養(yǎng)好。

  五、設(shè)備的調(diào)遷、租賃、報廢:

  1、集團設(shè)備因需要內(nèi)部調(diào)遷使用部門,必須由主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),交接雙方共同檢驗設(shè)備現(xiàn)狀,簽字并移交附屬設(shè)施物品。

  2、集團的設(shè)備向外租賃,需先交押金。在合同或協(xié)議中對租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、違約責(zé)任等明確體現(xiàn),經(jīng)集團總裁批準(zhǔn)后方可租賃。

  3、設(shè)備報廢由使用部門提出申請,有關(guān)負責(zé)人、技術(shù)人員和財務(wù)管理人員進行技術(shù)鑒定,并寫出報告,經(jīng)總裁批準(zhǔn)后方可辦理報廢手續(xù)。

  六、設(shè)備事故:

  4、設(shè)備事故類別:

 。.一般事故(直接損失在500元以下)

 。.設(shè)備大事故(直接損失在2000元以下)

  C.重大設(shè)備事故(直接損失在2000元以上)

  5、事故責(zé)任劃分:

  A.由于人為原因或操作者違規(guī)造成的設(shè)備事故。

  B.因設(shè)計、制造質(zhì)量不好、安裝不當(dāng)造成的屬質(zhì)量事故。

  C.設(shè)備在正常使用下,因自然災(zāi)害或非人力所能抗拒的災(zāi)害造成設(shè)備事故屬自然事故。

  6、設(shè)備事故處理:

  A.一旦設(shè)備發(fā)生事故,設(shè)備管理員組織操作員、技術(shù)人員、有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)共同分析原因,確定事故類別、責(zé)任并寫出報告和處理意見。

  B.一般事故由主管單位領(lǐng)導(dǎo)做處理決定。

  C.大事故和重大事故由集團總裁簽署處理決定。

  七、設(shè)備的維修保養(yǎng):

  1、要根據(jù)本部門所管設(shè)備的性能特點,使設(shè)備的維修保養(yǎng)各項規(guī)定落實到人,多人操作的設(shè)備每一臺都要有專人負責(zé),集團公用設(shè)備指定專人保管維護,根據(jù)設(shè)備實際使用情況建立日常檢查保養(yǎng)制度和定期檢查保養(yǎng)制度以及日常巡回檢查制度。

  2、考核指標(biāo):

  A.設(shè)備完好率:熱能、供電、供水在90%以上。

  B.故障停機率小于3%。

  C.一、二級保養(yǎng)完好率98%以上。

  D.巡回檢查率達100%。

  3、交接班制度:交班作者下班前,負責(zé)清掃衛(wèi)生,完成本班次交班設(shè)備運轉(zhuǎn)記錄并簽字;接班操作者必須提前十五分鐘到達崗位,對照交班記錄認真檢查設(shè)備運轉(zhuǎn)情況,發(fā)現(xiàn)問題及時提出,必要時拒絕接班,請主管負責(zé)人協(xié)調(diào)處理。設(shè)備運轉(zhuǎn)記錄應(yīng)字跡清晰、描述真實,各類記錄不準(zhǔn)撕毀和丟失。

物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理制度5

  各類設(shè)備、設(shè)施是集團固定資產(chǎn)的主要組成部分。設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)狀況和完好率,直接影響著集團和小區(qū)的能耗、修理費用及居民生活。設(shè)備設(shè)施管理工作的成效,對集團的開發(fā)成本和經(jīng)濟效益,有著直接的關(guān)系。所以必須從技術(shù)、經(jīng)濟、組織等各個方面加強綜合管理,以達到最大限度地發(fā)揮設(shè)備設(shè)施的綜合效能和投資效益。

  一、設(shè)備管理組織機構(gòu)

  物業(yè)總公司設(shè)備工程主管

  分公司(處)設(shè)備維修主管

  電工班水暖班瓦工班熱力站

  二、設(shè)備設(shè)施技術(shù)資料管理

  設(shè)備、設(shè)施管理資料,主要指其應(yīng)具的臺帳、卡片、檔案等的建立和管理。

  1、設(shè)備分類:

  a、供暖、供熱水設(shè)備;

  b、供電設(shè)備;

  c、給排水設(shè)備;

  d、通訊設(shè)備;

  e、交通運輸設(shè)備;

  f、辦公設(shè)備

  g、生活設(shè)備

  h、機械加工設(shè)備

  i、土建設(shè)備

  j、社區(qū)文化宣傳設(shè)

  k、社區(qū)文娛健身設(shè)施

  l、其它設(shè)備

  2、設(shè)備設(shè)施編號:已經(jīng)安裝完畢并驗收合格的設(shè)備設(shè)施,在轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)的同時,均應(yīng)由設(shè)備管理員統(tǒng)一建帳登記。臺帳、卡片一式兩份,由主管部門和財務(wù)部各執(zhí)一份。

  3、設(shè)備設(shè)施臺帳和卡片的管理:

  a、臺帳和卡片由設(shè)備管理員管理,財務(wù)部由分管設(shè)備的財會人員負責(zé)。

  b、集團新添設(shè)備設(shè)施和退出使用的設(shè)備設(shè)施,憑有關(guān)憑證,記入臺帳卡和銷帳注銷卡片。

  c、設(shè)備設(shè)施折舊、大修、事故、內(nèi)部調(diào)配、調(diào)出、報廢等,都應(yīng)根據(jù)有關(guān)憑證登記在卡片內(nèi),集團內(nèi)部調(diào)配轉(zhuǎn)移時,卡片隨機轉(zhuǎn)移接收單位。

  4、設(shè)備設(shè)施的檔案管理:設(shè)備檔案包括設(shè)備一生的規(guī)劃、設(shè)計、制造、購置、安裝、使用、維修、改造直到報廢過程中所形成的圖紙、文字、使用說明、計算數(shù)據(jù)、科技參數(shù)、憑證照片、記錄文字等文件資料,通過收集整理簽字歸檔建立而成。是綜合記載設(shè)備設(shè)施管理成果,是完善管理的重要依據(jù)和條件。

  a、要為每臺設(shè)備建立檔案,一臺設(shè)備一個檔案,袋內(nèi)主要內(nèi)容為:設(shè)備選型和技術(shù)經(jīng)濟論證報告書;設(shè)備購置意向書和競標(biāo)內(nèi)容;購置合同或協(xié)議簽字副本;設(shè)備驗收合格證;設(shè)備裝箱單及開箱檢驗記錄;進口設(shè)備索賠相關(guān)資料;設(shè)備安裝記錄和驗收移交記錄;設(shè)備登記卡片;設(shè)備調(diào)試、運行記錄;設(shè)備故障分析報告、事故報告;設(shè)備定期檢查和監(jiān)測記錄;設(shè)備維修、檢修工作記錄;設(shè)備報廢申請和記錄、其它記錄。

  b、設(shè)備施檔等管理原則和辦法:設(shè)備設(shè)施檔案內(nèi)主管單位資料室統(tǒng)一管理,設(shè)備設(shè)施檔案應(yīng)建立目錄和索引。設(shè)備檔案原則上不外借,只供查閱,特殊需要,需經(jīng)主管單位領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

  三、設(shè)備設(shè)施的日常管理:

  1、新置設(shè)備設(shè)施一經(jīng)驗收應(yīng)及時入庫妥善保管。

  2、在用設(shè)備設(shè)施分級管理,責(zé)任落實到部門、班組和個人。

  四、設(shè)備的日常使用和維護:

  1、設(shè)備在使用操作過程中,操作人員必須熟練掌握設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、維護和技術(shù)、安全等方面的業(yè)務(wù)知識,熟悉所操作的設(shè)備的關(guān)鍵部位,嚴(yán)格遵守本工種的技術(shù)安全規(guī)程。

  2、設(shè)備的日常維護保養(yǎng)要落實到人,表面保持整潔,安裝要牢固可靠,部分設(shè)備設(shè)施要按時加油,潤滑油裝置種類齊全并符合技術(shù)規(guī)定。

  3、設(shè)備在使用過程中,操作人員必須做到;'三好';即管理好、使用好、維修保養(yǎng)好。

  五、設(shè)備的調(diào)遷、租賃、報廢:

  1、集團設(shè)備因需要內(nèi)部調(diào)遷使用部門,必須由主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),交接雙方共同檢驗設(shè)備現(xiàn)狀,簽字并移交附屬設(shè)施物品。

  2、集團的.設(shè)備向外租賃,需先交押金。在合同或協(xié)議中對租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、違約責(zé)任等明確體現(xiàn),經(jīng)集團總裁批準(zhǔn)后方可租賃。

  3、設(shè)備報廢由使用部門提出申請,有關(guān)負責(zé)人、技術(shù)人員和財務(wù)管理人員進行技術(shù)鑒定,并寫出報告,經(jīng)總裁批準(zhǔn)后方可辦理報廢手續(xù)。

  六、設(shè)備事故:

  4、設(shè)備事故類別:

  a、一般事故(直接損失在500元以下)

  b、設(shè)備大事故(直接損失在20xx元以下)

  c、重大設(shè)備事故(直接損失在20xx元以上)

  5、事故責(zé)任劃分:

  a、由于人為原因或操作者違規(guī)造成的設(shè)備事故。

  b、因設(shè)計、制造質(zhì)量不好、安裝不當(dāng)造成的屬質(zhì)量事故。

  c、設(shè)備在正常使用下,因自然災(zāi)害或非人力所能抗拒的災(zāi)害造成設(shè)備事故屬自然事故。

  6、設(shè)備事故處理:

  a、一旦設(shè)備發(fā)生事故,設(shè)備管理員組織操作員、技術(shù)人員、有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)共同分析原因,確定事故類別、責(zé)任并寫出報告和處理意見。

  b、一般事故由主管單位領(lǐng)導(dǎo)做處理決定。

  c、大事故和重大事故由集團總裁簽署處理決定。

  七、設(shè)備的維修保養(yǎng):

  1、要根據(jù)本部門所管設(shè)備的性能特點,使設(shè)備的維修保養(yǎng)各項規(guī)定落實到人,多人操作的設(shè)備每一臺都要有專人負責(zé),集團公用設(shè)備指定專人保管維護,根據(jù)設(shè)備實際使用情況建立日常檢查保養(yǎng)制度和定期檢查保養(yǎng)制度以及日常巡回檢查制度。

  2、考核指標(biāo):

  a、設(shè)備完好率:熱能、供電、供水在90%以上。

  b、故障停機率小于3%。

  c、一、二級保養(yǎng)完好率98%以上。

  d、巡回檢查率達100%。

  3、交接班制度:交班作者下班前,負責(zé)清掃衛(wèi)生,完成本班次交班設(shè)備運轉(zhuǎn)記錄并簽字;接班操作者必須提前十五分鐘到達崗位,對照交班記錄認真檢查設(shè)備運轉(zhuǎn)情況,發(fā)現(xiàn)問題及時提出,必要時拒絕接班,請主管負責(zé)人協(xié)調(diào)處理。設(shè)備運轉(zhuǎn)記錄應(yīng)字跡清晰、描述真實,各類記錄不準(zhǔn)撕毀和丟失。

物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理制度6

  1、每季度(或每月),工程部經(jīng)理組織專業(yè)人員對年度計劃落實情況進行監(jiān)督檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時督促整改,并填寫《季度/月度設(shè)備設(shè)施檢查記錄》。

  2、每天(或每周),由設(shè)備專業(yè)主管人員對所管轄設(shè)備的運行狀況進行全面檢查,發(fā)現(xiàn)異常或事故隱患時應(yīng)及時排除,重大問題應(yīng)及時向工程部(設(shè)備設(shè)施主管部門)、管理處主任匯報;同時應(yīng)按要求如實填寫相關(guān)設(shè)備日檢記錄。

  3、設(shè)備責(zé)任人必須保證設(shè)備安全運行,每天對設(shè)備安全狀況、線路、零部件等進行巡視檢查,發(fā)現(xiàn)故障隱患及時排除,確保安全。

物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理制度7

  1目的

  規(guī)范小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的日常巡檢工作,及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題,確保設(shè)施設(shè)備處于良好的運行狀態(tài)。

  2引用文件

  《設(shè)施設(shè)備綜合控制程序》

  3職責(zé)

  3.1管理處主任和維修組主管負責(zé)制定本小區(qū)的設(shè)施設(shè)備巡檢計劃和巡檢路線。

  3.2技術(shù)性不強、容易發(fā)現(xiàn)問題的設(shè)施、設(shè)備由管理處管理員進行巡檢;技術(shù)性較強的設(shè)備應(yīng)由維修組維修工進行巡檢。

  3.3管理處管理員負責(zé)每日對門禁系統(tǒng)、樓道、樓道燈、大堂燈具、園區(qū)道路、公共標(biāo)識進行一次巡查。巡查中發(fā)現(xiàn)問題及時報修。

  3.4維修組維修工負責(zé)對電梯、鍋爐、冷機、生活水泵、消防水泵、游泳池設(shè)備、設(shè)施、集水坑潛水泵、給排水主要管道閥門、園區(qū)燈具、地下車庫燈具、鍋爐等進行巡查,并負責(zé)對水、電、煤氣總表進行抄錄。巡查中發(fā)現(xiàn)故障及時維修,如故障較大則報告維修組主管,由主管安排維修。

  4操作規(guī)范

  4.1巡檢標(biāo)準(zhǔn)和方法

  4.1.1門禁系統(tǒng)

  門禁系統(tǒng)的要求:

  a)門鎖開關(guān)靈活;

  b)屏幕顯示正常;

  c)外表清潔無污物(檢查方法:開關(guān)試驗、觀察)。

  4.1.2樓道:墻面、樓梯、電梯前室無明顯破損或污漬;各管壟井門正常關(guān)閉。

  4.1.3樓道燈、大堂燈具

  樓道燈、大堂燈具燈要求:

  a)感應(yīng)開關(guān)或手動開關(guān)啟動正常;

  b)燈具啟動正常,照明無故障(檢查方法:逐一開啟)。

  4.1.4園區(qū)道路:地磚、墻磚無松動、脫落,破損面積不超過本身面積的四分之一;排水設(shè)施不堵塞;鐵質(zhì)欄桿、路燈桿無銹蝕(檢查方法:觀察)。

  4.1.5公共標(biāo)識:無損壞、缺失(檢查方法:觀察)。

  4.1.6游泳池設(shè)備、設(shè)施

  游泳池設(shè)備、設(shè)施的要求:

  a)管道、閥門沒有滲漏水(檢查方法:觀察);

  b)泵房集水坑潛水泵能正常啟動(檢查方法:同集水坑潛水泵);

  c)游泳池的拉手、爬梯沒有松動(檢查方法:用手拉拽)。

  4.1.7集水坑潛水泵

  集水坑潛水泵要求:

  a)水泵手動、自動啟動裝置正常(檢查方法:調(diào)至手動模式進行啟動);

  b)水泵處于自動運行狀態(tài)(檢查方法:看指示燈);

  c)浮子位置正常(檢查方法:觀察);

  d)電控柜門關(guān)閉(檢查方法:觀察)。

  4.1.8給排水管道、閥門:主要給水管道和閥門沒有漏水現(xiàn)象,主要閥門的開關(guān)與標(biāo)識相符合(檢查方法:觀察;如發(fā)現(xiàn)主要閥門的開關(guān)與標(biāo)識不符,則應(yīng)在調(diào)整前向主管確認)。

  4.1.9園區(qū)燈具:照明正常,燈罩無破損,燈桿直立無銹跡(檢查方法:觀察)。

  4.1.10地下車庫燈具:照明正常,燈罩無破損;配電箱門緊閉(檢查方法:逐一啟動、觀察)。

  4.2人員及路線安排

  4.2.1管理處主任和維修組主管負責(zé)指定巡檢計劃和巡檢路線,安排管理員和維修工對設(shè)施、設(shè)備進行巡查。

  4.2.2管理員每日應(yīng)對本人責(zé)任范圍內(nèi)的設(shè)施設(shè)備至少巡檢一次。

  4.2.3維修工巡查工作

  維修工巡查工作可參照如下安排,巡檢次數(shù)不得少于以下要求:

  a)上午9時~12時,維修工一人,對生活水泵、消防水泵、游泳池設(shè)備、設(shè)施、集水坑潛水泵、給排水主要管道閥門做一次巡查;

  b)下午4時~5時,維修工一人,對生活水泵、消防水泵做一次巡查;并于5時左右對總水表、總電表、鍋爐煤氣表進行抄錄;

  c)晚8時~10時夜班維修工對園區(qū)燈具、生活水泵、消防水泵做一次巡檢。

  4.2.4以上巡檢工作記錄于《公共區(qū)域日常巡查表》、《水泵、水池巡檢記錄》、《日常巡查簽到表》中。其中《日常巡查簽到表》粘貼于電梯機房、集水坑潛水泵、游泳池泵房、水泵房中,由巡檢人員在巡檢工作中簽到并做相應(yīng)記錄。

  4.3電梯的日常巡檢見《電梯維護保養(yǎng)規(guī)范》。

  4.4配電房的日常巡檢見《配電房管理制度》。

  4.5發(fā)電機的日常巡檢見《發(fā)電機房管理制度》。

  4.6衛(wèi)生天線設(shè)備的'日常巡檢見《衛(wèi)星天線設(shè)備管理制度》。

  4.7冷機的日常巡檢見《冷機房管理制度》。

  4.8空調(diào)系統(tǒng)的日常巡檢見《空調(diào)系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)范》。

  4.9鍋爐系統(tǒng)的日常巡檢見《鍋爐房管理制度》

  4.10水泵房的巡查見《水泵房管理制度》

  5相關(guān)文件

  《電梯維護保養(yǎng)規(guī)范》

  《配電房管理制度》

  《發(fā)電機房管理制度》

  《衛(wèi)星天線機房管理制度》

  《冷機房管理制度》

  《空調(diào)系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)范》

  《鍋爐房管理制度》

  《水泵房管理制度》

  6記錄

  《公共區(qū)域日常巡查表》

  《水泵、水池巡檢記錄》

  《電梯日常巡檢項目表》

  《能耗日、月報表》

物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理制度8

  房屋設(shè)備管理是充分發(fā)揮房屋使用功能的保障;是延長設(shè)備使用壽命,保障設(shè)備安全運行的措施;是推動房屋建筑設(shè)備現(xiàn)代化的動力;是為業(yè)主提高經(jīng)濟效益,實現(xiàn)物業(yè)保值、增值的重要手段。有關(guān)資料表明,較高檔次建筑設(shè)備投資已達到工程總投資的70%,所以物業(yè)設(shè)備的管理是物業(yè)管理的基礎(chǔ)之一。若設(shè)備的可靠性低,管理不善,在運行中發(fā)生意外,不僅破壞了企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營秩序,同時也使企業(yè)甚至國家遭受重大的經(jīng)濟損失。因此,如何提高設(shè)備管理水平及保障設(shè)備安全、經(jīng)濟運行,節(jié)能降耗,保證安全生產(chǎn),消除環(huán)境污染,有效地預(yù)防設(shè)備和人身事故及社會公害,是現(xiàn)代設(shè)備管理的重要課題。

  一、東南·豪門世家物業(yè)項目概況

  東南·豪門世家物業(yè)項目地處泉州市南安水頭經(jīng)濟文化中心商業(yè)圈(市民廣場),是南安市水頭鎮(zhèn)高檔的商住結(jié)合高層建筑。建筑面積11.8萬平方米,高度70米,地下1層,地上20層,由4幢21層的樓宇組成,主要由住宅、商業(yè)商場(商業(yè)步行街)、地下停車場三部分組成。20xx年7月竣工交付投入使用,住戶540戶,業(yè)主入伙交房率接近98%,商場店鋪出租率已經(jīng)達到了100%。東南·豪門世家物業(yè)項目的特點是:樓層戶數(shù)多(每層8戶),功能復(fù)雜,人口稠密,物業(yè)管理任務(wù)較為艱巨。東南·豪門世家物業(yè)項目機電設(shè)備多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、管理起點高,對物業(yè)管理隊伍的素質(zhì)要求也相對較高。東南·豪門世家小區(qū)除設(shè)有中央空調(diào)系統(tǒng),給排水、排污系統(tǒng),高低壓供電系統(tǒng),門禁對講系統(tǒng),電梯系統(tǒng),還設(shè)有樓宇監(jiān)控系統(tǒng),通信系統(tǒng),辦公、保安、消防系統(tǒng)。

  二、物業(yè)項目中設(shè)備管理的重要性

  作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的重要組成部分,設(shè)備管理的好壞對企業(yè)的社會聲譽乃至生存有著重要意義。物業(yè)設(shè)備一直處于良好狀態(tài),人們能安心方便地生活和工作,企業(yè)被認可,社會地位逐漸提高,競爭力得以加強,企業(yè)發(fā)展前景廣闊。反之,如果一些設(shè)備經(jīng)常處于性能不良或停機待修狀態(tài),直接影響整個物業(yè)的功能發(fā)揮,降低物業(yè)的使用價值和社會聲譽。甚至無法再取得人們的承認,丟掉市場,喪失生存的根本條件。同時,若設(shè)備的可靠性低,管理不善,在運行中發(fā)生意外,不僅破壞了企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營秩序,同時也使國家和企業(yè)遭受重大的經(jīng)濟損失。若設(shè)備陳舊落后,排放有害物質(zhì)或噪聲超標(biāo),就會污染環(huán)境、危害人類和生物的生存,成為社會公害。因此,保證安全生產(chǎn),消除環(huán)境污染,有效地預(yù)防設(shè)備和人身事故及社會公害,是現(xiàn)代設(shè)備管理的重要課題。

  三、設(shè)備管理的內(nèi)容

  1、組織管理。包括設(shè)備管理工作目標(biāo)的確定和開展,組織機構(gòu)的建立及人員培訓(xùn),各項規(guī)章制度的制定、貫徹和實施。

  2、設(shè)備前期管理。包括設(shè)備的規(guī)劃、選型、采購、定貨、安裝、調(diào)試、使用初期管理及信息反饋等。

  3、設(shè)備固定資產(chǎn)管理。包括設(shè)備資產(chǎn)的驗收、編號、移裝、調(diào)撥、租借、封存、報廢以及設(shè)備檔案、資料管理等。

  4、設(shè)備使用與維護管理。包括設(shè)備使用制度、操作維護規(guī)程的'制定,日常維護與定期維護、組織維護檢查評比及潤滑管理等。

  5、設(shè)備修理管理。包括設(shè)備修理計劃的編制和實施,修理工藝的設(shè)計和新技術(shù)的采用,修前技術(shù)、生產(chǎn)準(zhǔn)備,修理技術(shù)文件、工作定額的制定以及設(shè)備配件管理等。

  6、設(shè)備狀態(tài)管理。包括設(shè)備技術(shù)狀態(tài)完好標(biāo)準(zhǔn)的制定,設(shè)備的日常檢查、定期檢查和狀態(tài)監(jiān)測、診斷,設(shè)備的故障和事故管理等。

  7、設(shè)備技術(shù)改造與更新管理。包括技術(shù)改造、更新項目的確定和計劃的編制、改造、更新的組織和實施。

  8、動力設(shè)備(管網(wǎng))管理。包括安全運行、維護檢查和供能管網(wǎng)管理等。

  9、設(shè)備經(jīng)濟管理。包括設(shè)備投資、固定資產(chǎn)折舊、修理費用、改造更新資金管理等。

  10、設(shè)備信息系統(tǒng)管理。包括信息系統(tǒng)的建立,信息的分類和處理,計算機化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化在設(shè)備管理中的應(yīng)用等。

  四、做好設(shè)備管理應(yīng)具備的基本條件

  目前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)備管理工作,有許多不能令人滿意的地方,歸根結(jié)底是設(shè)備管理思想、組織建設(shè)和制度建設(shè)及專業(yè)人才培養(yǎng)跟不上時代發(fā)展的步伐,成為制約我國物業(yè)管理發(fā)展的瓶頸。積極應(yīng)用科學(xué)技術(shù)成果,對設(shè)備進行有效地綜合管理,充分發(fā)揮設(shè)備效能,達到設(shè)備管理現(xiàn)代化是物業(yè)服務(wù)企業(yè)解決制約其發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。

 。ㄒ唬淞F(xiàn)代化的科學(xué)管理思想

  設(shè)備管理現(xiàn)代化首先是管理思想的現(xiàn)代化,即樹立設(shè)備綜合管理的思想,明確設(shè)備管理在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的重要地位,使它與企業(yè)管理系統(tǒng)的各個方面形成有機的結(jié)合。運用系統(tǒng)管理理論,改變過去孤立地看待設(shè)備管理的觀念,做到與企業(yè)管理現(xiàn)代化同步發(fā)展。

 。ǘ┩晟圃O(shè)備管理組織和管理制度

  根據(jù)設(shè)備管理現(xiàn)代化的要求,不斷調(diào)整和改革設(shè)備管理與維修組織機構(gòu),健全規(guī)章制度。建立與設(shè)備綜合管理思想相適應(yīng)的全員設(shè)備管理組織機構(gòu),強化專群結(jié)合的班組設(shè)備管理。健全設(shè)備前期管理、狀態(tài)維修、改造更新和獎懲制度,以適應(yīng)設(shè)備管理現(xiàn)代化的需要。

  (三)采用先進的設(shè)備管理方法

  推廣應(yīng)用設(shè)備診斷技術(shù),從狀態(tài)維修向預(yù)知維修發(fā)展;應(yīng)用ABC分類法提高設(shè)備管理水平;應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)組織關(guān)鍵設(shè)備大修理工作,達到縮短修理工期和維修費用、資源優(yōu)化的目的,以提高設(shè)備壽命周期各個環(huán)節(jié)的經(jīng)濟性。

 。ㄋ模┦褂孟冗M的設(shè)備管理工具

  根據(jù)需要積極推廣使用先進的設(shè)備管理工具,提高設(shè)備管理工作的效率和質(zhì)量。如應(yīng)用電子計算機提高設(shè)備信息管理水平,采用先進的設(shè)備診斷儀器對連續(xù)運行的設(shè)備進行自動檢測和控制,在設(shè)備修理中采用各種精密檢測器具以提高修理精度等。

  五、現(xiàn)代化設(shè)備帶來新問題的解決措施

  現(xiàn)代化設(shè)備在東南·豪門世家小區(qū)的大量使用,使物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)過程中產(chǎn)生了許多前所未有的新情況。比如,工程技術(shù)人員流動性大,素質(zhì)水平參差不齊,對物業(yè)管理行業(yè)了解不深,積極性不高,在客戶報修服務(wù)中,客戶滿意度較低,同時體現(xiàn)出設(shè)備管理體制不完善。還有,設(shè)備管理的基礎(chǔ)資料不全,在維修保養(yǎng)設(shè)備時因沒有資料而無法達到設(shè)備維修的及時性與完好性,影響服務(wù)質(zhì)量;現(xiàn)代化設(shè)備的大量使用,造成線路復(fù)雜,供電電流大,變配電設(shè)備供電負荷大等等,面對新問題,東南·豪門世家小區(qū)采取了如下解決對策:

 。ㄒ唬┙⑾冗M的設(shè)備管理體制。按設(shè)備的數(shù)量、復(fù)雜程度和設(shè)備集中程度、管理人員的業(yè)務(wù)水平、檢修人員的技術(shù)力量和組織形式,結(jié)合企業(yè)的特性、功能及工作特點等各種因素,實事求是地設(shè)置設(shè)備管理體制。管理體制力求理順關(guān)系,提高工作效率,體現(xiàn)先進性。

  (二)保證良好的設(shè)備運行環(huán)境和工作環(huán)境。比如干凈整潔的環(huán)境衛(wèi)生。在整個設(shè)備層內(nèi)無垃圾、無污漬、無雜物、無粉塵,所有設(shè)備、管道、控制柜(箱)內(nèi)無積塵。良好的環(huán)境照明。設(shè)備層到處是明亮如白晝,設(shè)施設(shè)備的運行情況和運行狀態(tài)一目了然,設(shè)施設(shè)備的初期故障一眼可見。合理的環(huán)境溫度和濕度。管道無銹蝕,所有管道、閥門無漏水、滲水、滴水、冒水、地面無積水。

  (三)建立完善的設(shè)備管理規(guī)章制度。設(shè)備管理規(guī)章制度包括:設(shè)備管理崗位責(zé)任制度;設(shè)備基礎(chǔ)資料管理制度;設(shè)備運行和維護保養(yǎng)制度;設(shè)備檢修制度;固定資產(chǎn)管理制度;培訓(xùn)教育制度;特殊設(shè)備管理及應(yīng)急制度;各類機房、變配電機房的出入登記制度等。

 。ㄋ模┳龊迷O(shè)備管理的基礎(chǔ)資料工作;A(chǔ)資料工作是設(shè)備管理工作的根本依據(jù),基礎(chǔ)資料必須正確齊全。利用現(xiàn)代化手段,運用計算機進行管理,使基礎(chǔ)資料電子化、網(wǎng)絡(luò)化,活化其作用。設(shè)備的基礎(chǔ)資料包括:設(shè)備的原始檔案、設(shè)備卡片及設(shè)備臺帳、設(shè)備技術(shù)登記簿、設(shè)備系統(tǒng)資料,即竣工圖、系統(tǒng)圖等。

 。ㄎ澹┳龊霉╇姲踩U瞎ぷ。東南·豪門世家物業(yè)項目通過對變配電設(shè)備供電安全隱患進行檢查、整改,使變配電設(shè)備達到完好性,保障設(shè)備“安全、可靠、經(jīng)濟、合理”地運行。

  (六)做好設(shè)備運行節(jié)能管理。東南·豪門世家小區(qū)通過減少能量消耗、更新設(shè)備、有計劃的維修保養(yǎng)及運行管理等措施,達到了節(jié)能降耗的目的。

  近十年來,我國城市現(xiàn)代化建設(shè)突飛猛進,各種商業(yè)樓宇、金融中心、豪華住宅如雨后春筍,使得物業(yè)管理這一新興的服務(wù)行業(yè)面臨繁雜的現(xiàn)代化管理問題,特別是設(shè)備管理,其管理水平將直接反映一個城市的管理能力,反映我國物業(yè)管理現(xiàn)代化的程度,我們的物業(yè)現(xiàn)代化管理任重道遠。

物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理制度9

  星河國際物業(yè)設(shè)備、設(shè)施管理

  1、任務(wù)。工程部是實施小區(qū)工程管理,保障設(shè)備、設(shè)施正常運行的職能部門。工程部的管理具有嚴(yán)密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性,它是為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的居住環(huán)境的基礎(chǔ)保證和堅強后盾,是反映小區(qū)服務(wù)水準(zhǔn)、良好形象和聲譽的重要標(biāo)志。

  2、工程部的職責(zé)范圍:

  a、負責(zé)小區(qū)電力系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、供水系統(tǒng)的運行管理、維護保養(yǎng)和故障檢修。

  b、負責(zé)公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。

  c、負責(zé)用戶室內(nèi)二次裝修的申批、監(jiān)管。

  d、負責(zé)對用戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務(wù)。

  e、負責(zé)小區(qū)外判工程的監(jiān)管工作。

  3、設(shè)備管理

  a、設(shè)備的檢查保養(yǎng)分周、月度、季度、半年、年度,按保養(yǎng)項目、內(nèi)容、達標(biāo)參數(shù)制定保養(yǎng)計劃實施。

  b、每次完成常規(guī)保養(yǎng)后,責(zé)任人和領(lǐng)班填寫保養(yǎng)記錄并存檔。

  c、設(shè)備的維修分小修、中修、大修三種,根據(jù)設(shè)備的性能等規(guī)劃編制維修方案。

  d、小修項目如一般的零部件修補或更換,由熟練技工負責(zé);中修項目如較重要又有一定工藝難度的零部件檢修或更換,由領(lǐng)班負責(zé);大修項目如關(guān)健主件檢修或更換,由工程主管負責(zé)。

  e、為切實保證工程質(zhì)量,小修項目由領(lǐng)班檢查驗收;中修項目由工程主管監(jiān)管、驗收;大修項目由經(jīng)理監(jiān)督、驗收。

  4、管理規(guī)定

  4.1值班規(guī)定

  a、值班員必須嚴(yán)格堅守崗位,不得私自離崗、串崗。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自脫離崗位者,作違反勞動紀(jì)律處理;造成損失的,追究其經(jīng)濟責(zé)任。

  b、值班員必須集中精力,保持警覺,認真工作,不得麻痹大意或做任何與值班崗位無關(guān)的事情。

  c、值班員必須服從當(dāng)值主管的安排,聽從調(diào)配,執(zhí)行當(dāng)值主管的工作指令。

  d、值班員必須嚴(yán)格執(zhí)行巡檢制度,做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快,及時發(fā)現(xiàn)隱患,迅速排除故障,保證設(shè)備安全運作。

  e、值班工外出作業(yè)必須隨身攜帶對講機,保持聯(lián)系。

  f、值班員必須掌握并正確實施應(yīng)急處理方案。遇突發(fā)性事件,應(yīng)保持冷靜,果斷處理。

  g、值班員必須做好事故現(xiàn)場的保護工作,收集有關(guān)數(shù)據(jù)和原始記錄,等候上級到場處理。

  h、值班員必須做好當(dāng)班的工作記錄,按欄目要求認真如實填寫。

  4.2巡檢規(guī)定

  a、值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的'時間、路線和項目巡視檢查轄下的設(shè)備。

  b、值班人員外出巡檢,必須隨身攜帶對講機,隨時與當(dāng)值主管保持聯(lián)系。

  c、值班人員每次巡檢均須在相應(yīng)的運行日志上依順序做好巡查情況記錄。

  d、值班人員必須執(zhí)行巡檢簽到規(guī)定,在設(shè)備現(xiàn)場設(shè)置的簽到表上依時簽到。

  e、值班人員應(yīng)根據(jù)當(dāng)班設(shè)備的具體運行情況,對'手動'檔運行的設(shè)備和有異常苗頭、運行不穩(wěn)定的設(shè)備加強巡檢和監(jiān)控。

  f、發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表和電流表、電壓表、壓力表、濕度表等有缺陷,發(fā)現(xiàn)設(shè)備運行狀態(tài)指示燈有損壞,發(fā)現(xiàn)安全保護元件有變化,均應(yīng)即時調(diào)整或更換,保證設(shè)備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運行。

  g、發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、濕度、振動、泄露等又不能迅速排除的,必須立即報告當(dāng)值主管,并采取適當(dāng)?shù)姆雷o措施,防止事故的發(fā)生或擴大。

  h、每周一次對巡查情況和結(jié)果進行抽查,發(fā)現(xiàn)問題追查原因,如屬人為應(yīng)追究當(dāng)事人責(zé)任。

  5、機房管理。設(shè)備機房有二大類型。一類是生產(chǎn)機房如變配電房、電梯機房、冷水機房、水泵房等;另一類是監(jiān)控管理中心如消防控制中心、緊急廣播控制室、電訊機房、樓宇自動化管理中心等。前者是生產(chǎn)重地,后者是機要重地。

  a、機房門口醒目位置懸掛機房名稱,并張貼'機房重地,謝絕來訪'或'生產(chǎn)重地,請勿進入'的告示牌。

  b、凡易燃易爆的設(shè)備場站,高電壓、高溫等設(shè)備場所,在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范的警示牌。

  c、各系統(tǒng)的設(shè)備必須在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標(biāo)識。

  d、各系統(tǒng)按有利工作和安全原則在相應(yīng)的設(shè)備管道閥門和電器開關(guān)上掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌。

  e、機房鑰匙是專用鑰匙,未經(jīng)該批準(zhǔn)并登記在冊,任何員工不得持有或隨意配制機房鑰匙。

  f、未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),外來人員(包括參觀學(xué)習(xí)和施工等)禁止進入機房;經(jīng)批準(zhǔn)進入機房的外來人員必須遵守機房有關(guān)規(guī)定,服從機房工作人員安排指導(dǎo)。

  g、政府職能部門如消防局、供電局、電訊局突然到場檢查或抽查相應(yīng)的機房如消防中心、變配電房、電訊機房等,當(dāng)值人員在查驗證件核實身份后,應(yīng)熱情接待,主動配合,做好記錄,并應(yīng)立即通知主管或領(lǐng)導(dǎo)。

  h、保持機房的安靜、嚴(yán)肅、整潔,嚴(yán)禁在機房內(nèi)聚會、聊天、嬉戲、睡覺、喧嘩等,不得有影響工作、分散注意力的行為。

  i、嚴(yán)禁攜帶火種進入易燃易爆的設(shè)備場站和電子類設(shè)備機房,嚴(yán)禁在機房內(nèi)吸煙。未經(jīng)書面批準(zhǔn)并落實安全措施,不得在機房內(nèi)進行動火類作業(yè)。

  j、機房的內(nèi)線和外線電話,均為值班專用電話,應(yīng)時刻保持待機狀態(tài),嚴(yán)禁打私人電話或長時間占用電話。

  k、各機房工作員工必須按要求如實認真填寫各種表格,主要設(shè)備的參數(shù)記錄必須齊全,工作記錄應(yīng)清晰明了。

  l、嚴(yán)禁在機房電腦終端上使用配套之外的軟件,無書面指令不得更改工作程序或改動任何數(shù)據(jù)。

  6、承包商監(jiān)督

  a、嚴(yán)格審查承包商的資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照等,凡不具備相應(yīng)資質(zhì)等級證書和合格營業(yè)執(zhí)照的保養(yǎng)維修商或承造商,均不與之進行業(yè)務(wù)洽談。

  b、在選定承包商的過程中,編寫《報價分析表》以建議最佳承包商人選。

  c、承包商進場前,必須提供工程藍圖、施工程序、工期計劃各三套,經(jīng)審查批準(zhǔn)后方允許入場。

  d、應(yīng)指定專人協(xié)調(diào)、監(jiān)督承包商的工作,做好承包商到場作業(yè)記錄。

  e、承包商進場作業(yè)期間,必須遵守各項管理規(guī)定。

  f、督促承包商嚴(yán)格按國家規(guī)范(如環(huán)保、勞保條例等)及合同要求施工。

  g、承包商的用料,必須與合同條款規(guī)定的相一致,承包商用料的任何變更須事先經(jīng)該工程主管簽認,否則,作違反合同處理。

  h、承包商因故需變更施工圖紙或施工工藝,必須提出書面報告,經(jīng)核準(zhǔn)后方允許實施。

  i、承包商的竣工報告、資料、圖紙等,必須檢查核對,雙方填寫《工程驗收報告書》,經(jīng)審查批準(zhǔn)后,方可通知財務(wù)結(jié)算。

  7、維修管理

  7.1維修承諾

  a、住戶室內(nèi)停電和漏水之類緊急事件保證10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場處理。

  b、住戶室內(nèi)一般維修在接到通知后20分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場處理,遇到特殊情況,不能及時到達現(xiàn)場,用電話通知住戶,另約上門維修時間。

  c、住戶室內(nèi)維修當(dāng)天完成率在95%以上。

  d、公共區(qū)域影響大樓形象的維修當(dāng)天完成率在95%以上。

  e、公共區(qū)域的大修三天內(nèi)完成率在95%以上。

  7.2維修工作驗收及統(tǒng)計

  a、用戶室內(nèi)部分由住戶驗收。維修單上有專門的欄目,請用戶對維修工作的及時率、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)技術(shù)提出意見,以便維修人員在今后的工作中加以改進。

  b、公共區(qū)域由客務(wù)部主管驗收,1000元以上的公共區(qū)域的維修,由管理處經(jīng)理及相關(guān)部門主管共同驗收;

  c、維修工作完成后,將維修單交班長確認簽名后存檔,并輸入電腦。

  d、每月的工程維修情況及材料消耗在下月5日前報管理處。

  7、3設(shè)立工程倉庫及材料消耗量的確定

  a、設(shè)立工程倉庫,建立倉庫管理制度。

物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理制度10

  1、工程部(設(shè)備設(shè)施管理部門)應(yīng)建立健全《設(shè)備臺賬》。

  2、設(shè)備管理以安全、正常、經(jīng)濟運行為標(biāo)準(zhǔn),設(shè)備的操作、保養(yǎng)、維修由工程部(設(shè)備設(shè)施管理部門)專業(yè)技術(shù)人員實施;相關(guān)專業(yè)人員必須具備相應(yīng)的'資質(zhì)、上崗證。

  3、智能控制、消防、電梯、供電、供水設(shè)備管理實行24小時值班制度;未經(jīng)主管部門領(lǐng)導(dǎo)許可,非值班人員一律不得進入值班室及設(shè)備運行間。

  4、設(shè)備運行、維修、保養(yǎng)必須嚴(yán)格按照相關(guān)操作規(guī)程進行,并做好相應(yīng)的安全措施和技術(shù)措施,謹(jǐn)防事故發(fā)生。

  5、設(shè)備管理、運行、維修人員應(yīng)全面了解和掌握設(shè)備運行規(guī)律,貫徹'預(yù)防為主'方針,防止安全事故發(fā)生。

  6、值班室、設(shè)備運行間應(yīng)按規(guī)范要求,配備合格的消防器材及相關(guān)警示標(biāo)志。

  7、值班室、設(shè)備運行間等工作場地,嚴(yán)禁吸煙。

  8、值班室、設(shè)備運行間等工作場地、設(shè)備及附屬設(shè)施應(yīng)始終保持清潔衛(wèi)生,嚴(yán)禁堆放雜物及搭晾衣物。

  9、設(shè)備運行間應(yīng)保持通風(fēng)、照明良好,應(yīng)急燈始終完好,門窗開啟靈活無破損,并有防鼠、防蛇、防小動物進入的相關(guān)措施。

  10、每年年底前,工程部(設(shè)備設(shè)施管理部門)對所管物業(yè)項目的設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)情況進行一次拉網(wǎng)式大檢查,針對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題制訂下一年《年度設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計劃》、《年度設(shè)備設(shè)施大中修計劃》。

物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理制度11

  1、值班人員必須堅守崗位,不得擅自離崗,不得干與工作無關(guān)的事宜。

  2、嚴(yán)格按照操作規(guī)程及崗位職責(zé)要求,進行巡視檢查,準(zhǔn)點抄錄各設(shè)備運行數(shù)據(jù),認真填寫《設(shè)備運行記錄》、《交接班記錄》。

  3、密切監(jiān)控設(shè)備運行情況,發(fā)現(xiàn)事故隱患后及時處理。當(dāng)班人員無法處理時,應(yīng)及時報告上一級主管協(xié)調(diào)處理。

  4、交接班規(guī)程

 。1)值班人員按統(tǒng)一安排的班次值班,不得遲到、早退、無故缺勤,不能私自調(diào)班、頂班。因故不能值班時,必須提前辦理請假手續(xù),返回后及時銷假。

  (2)交班時,交班人員必須提前20分鐘做好交班準(zhǔn)備。

 。3)接班時,接班人員必須提前15分鐘到達值班崗位準(zhǔn)備接班。

 。4)交接班時主要做好'五交'——'交安全、交記錄、交工具、交場地衛(wèi)生、交設(shè)備運行狀態(tài)'。交班后,雙方在交接班記錄上簽字確認。

 。5)下列情況下不得交接班:

  ①沒有完全達到'五交'規(guī)范要求時。

 、诮影嗳宋吹綅,交班人不準(zhǔn)下班。

 、劢影嗳藛T有酒醉現(xiàn)象或其它神志不清情況而未找到頂班人時。

 、芙唤舆^程中發(fā)生故障,應(yīng)停止交接,由交班人負責(zé)處理事故,接班人協(xié)助。

物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理制度12

  物業(yè)設(shè)備設(shè)施緊急維修管理制度

  1、必須進行緊急維修時,須立即通知工程部經(jīng)理,安排有關(guān)人員立即赴現(xiàn)場檢查情況,并按實際情況進行處理。

  2、如因緊急維修,必須對用戶使用產(chǎn)生影響時,須立即通知客服部,并由客服部向受影響之用戶發(fā)出緊急通告,同時,需考慮盡量減少影響范圍。

  3、如發(fā)生故障的設(shè)備在保修期內(nèi),應(yīng)做出適當(dāng)?shù)膽?yīng)急處理,以盡量減少對用戶的影響,并立即通知有關(guān)供應(yīng)商的`保修負責(zé)人。

  4、緊急維修結(jié)束后,須由主管填寫維修記錄及更換零配件記錄,并以書面形式將故障原因、處理方法、更換零配件的名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、故障發(fā)生時間、恢復(fù)正常時間等向?qū)I(yè)工程師報告,并提交工程部經(jīng)理審閱。此報告由工程部經(jīng)理負責(zé)存入設(shè)備維修檔案備查。

物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理制度13

  1、工程部(設(shè)備設(shè)施主管部門)根據(jù)設(shè)備使用狀況提出設(shè)備中修、大修、更新、改造的實施方案,上報物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)審核后,交由小區(qū)/大廈業(yè)主委員會審批(業(yè)主委員會應(yīng)按規(guī)定向全體業(yè)主公示,征求意見)。

  2、實施方案獲得業(yè)主委員會批準(zhǔn)后,按相關(guān)規(guī)定申請或續(xù)籌物業(yè)專項維修資金。

  3、資金籌集到位后,工程部負責(zé)方案實施。

  4、工程竣工后,工程部組織相關(guān)人員進行驗收確認,并按規(guī)定辦理款項支付簽字手續(xù)(按《**市物業(yè)管理條例》規(guī)定,須由業(yè)主委員會全體成員簽字)。

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