物業(yè)公司管理制度(實(shí)用15篇)

　　在快速變化和不斷變革的今天，我們每個(gè)人都可能會(huì)接觸到制度，制度泛指以規(guī)則或運(yùn)作模式，規(guī)范個(gè)體行動(dòng)的一種社會(huì)結(jié)構(gòu)。這些規(guī)則蘊(yùn)含著社會(huì)的價(jià)值，其運(yùn)行表彰著一個(gè)社會(huì)的秩序。那么相關(guān)的制度到底是怎么制定的呢？下面是小編精心整理的物業(yè)公司管理制度，僅供參考，大家一起來看看吧。

物業(yè)公司管理制度1

　　第一條：制定原則：為規(guī)范物業(yè)公司收費(fèi)行為，提供物業(yè)管理水平，保證公司資金的安全，依據(jù)公司相關(guān)管理制定，結(jié)合《海開物業(yè)經(jīng)營系統(tǒng)》制定本管理辦法。

　　第二條、適用范圍：本制度適用于重慶潤輝物業(yè)管理有限公司收費(fèi)業(yè)務(wù)以及與收費(fèi)相關(guān)的客戶部、財(cái)務(wù)部等人員。

　　第三條、本管理辦法所指的收費(fèi)是潤輝物業(yè)公司收取的一切物業(yè)費(fèi)用和代收費(fèi)用，包括但不限于一下費(fèi)用：物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)公攤費(fèi)、二次供水費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、出入證工本費(fèi)及押金、裝修保證金、停車位租金、臨時(shí)停車費(fèi)及其他收取的費(fèi)用。

　　第四條、崗位分工及權(quán)限設(shè)置

　　根據(jù)公司業(yè)務(wù)，收費(fèi)相關(guān)崗位分工如下：

　　1、客服部：客戶助理、客戶主管

　　客服主管根據(jù)開發(fā)公司移交的房屋資源明細(xì)在收費(fèi)系統(tǒng)的（房屋資源）住房相關(guān)信息；對(duì)客服助理的收費(fèi)進(jìn)行審核；客服助理錄入有錯(cuò)時(shí)進(jìn)行修改；查詢收費(fèi)、欠費(fèi)情況，負(fù)責(zé)催收欠費(fèi)。

　　客服助理必須運(yùn)用系統(tǒng)辦理物業(yè)公司本管理辦法第三條所列費(fèi)用的所有業(yè)務(wù)，履行所有手續(xù)，并根據(jù)房屋不同

　　狀態(tài)在收費(fèi)系統(tǒng)的（房屋狀態(tài)）中進(jìn)行添加，打印收費(fèi)收據(jù)；每天向出納員移交物業(yè)收費(fèi)，日清日結(jié)；客服只負(fù)責(zé)收款不負(fù)責(zé)退款；對(duì)欠費(fèi)進(jìn)行催收。

　　2、財(cái)務(wù)部：出納員會(huì)計(jì)

　　出納員核對(duì)系統(tǒng)中的.（房屋資源）是否與實(shí)際相符；核對(duì)客服執(zhí)行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否相符；每天下班前核對(duì)值班客服交接的款項(xiàng)和收費(fèi)系統(tǒng)中的收費(fèi)、移交的收款收據(jù)是否相符，收費(fèi)要做到日清日結(jié)、錢帳相符；負(fù)責(zé)保證金和押金的退付。

　　會(huì)計(jì)審核出納員是否嚴(yán)格執(zhí)行收費(fèi)管理辦法，審核系統(tǒng)收費(fèi)、收據(jù)和款項(xiàng)是否相符；收取的現(xiàn)金是否及時(shí)存入銀行；審核所有收費(fèi)是否全部入賬；審核收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否正確；房屋信息是否正確；負(fù)責(zé)已收物業(yè)費(fèi)、應(yīng)收賬款、預(yù)收賬款以及代收款項(xiàng)的審核。

　　3、系統(tǒng)管理員

　　根據(jù)崗位分工合理劃分權(quán)限，做的有分工有監(jiān)督；及時(shí)解決系統(tǒng)運(yùn)用中出現(xiàn)的問題。

　　4、物業(yè)經(jīng)理

　　經(jīng)常查詢物業(yè)收費(fèi)系統(tǒng)，及時(shí)掌握物業(yè)公司收費(fèi)狀態(tài)，安排催收工作；執(zhí)行經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后的收費(fèi)折扣率；監(jiān)督客戶部和財(cái)務(wù)部物業(yè)收費(fèi)操作，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。

　　第五條考核和處罰

　　物業(yè)收費(fèi)的考核由綜合部負(fù)責(zé)匯總，物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)：客服主管提請(qǐng)對(duì)客服助理考核；出納員提請(qǐng)對(duì)客服部進(jìn)行監(jiān)督考核；財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)提請(qǐng)對(duì)出納員進(jìn)行考核；物業(yè)經(jīng)理對(duì)主管進(jìn)行考核。開發(fā)公司財(cái)務(wù)部對(duì)物業(yè)收費(fèi)全過程進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)物業(yè)收費(fèi)過程中的違規(guī)顯現(xiàn)進(jìn)行糾正，必要是可以直接提請(qǐng)公司分管副總或總經(jīng)理對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行考核。

　　1、客服助理必須在《海開物業(yè)經(jīng)營系統(tǒng)》辦理所有收費(fèi)業(yè)務(wù)，若在系統(tǒng)外辦理收費(fèi)相關(guān)人員除賠償相應(yīng)的損失外，處以客服主管和客服助理100—500元的罰款。

　　2、客服主管、出納員、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)要加強(qiáng)對(duì)收費(fèi)的正確性進(jìn)行審核。若出現(xiàn)前環(huán)節(jié)崗位收費(fèi)出錯(cuò)沒有發(fā)現(xiàn)，對(duì)本崗位處以20—100罰款。

　　3、系統(tǒng)管理未經(jīng)財(cái)務(wù)經(jīng)理授權(quán)擅自變更權(quán)限，造成損失的，存單損失的30%；處以100元—500元罰款。

　　4、物業(yè)經(jīng)理未經(jīng)總經(jīng)理授權(quán)變更收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)造成損失的應(yīng)賠償全部損失，并處以500元—1000元的罰款。

　　5、客服不及時(shí)催收欠款，沒有完成收費(fèi)任務(wù)的按照物業(yè)公司績效考核辦法進(jìn)行考核。

　　第六條、本辦法解釋權(quán)歸公司財(cái)務(wù)部

　　第七條、本辦法自分管副總經(jīng)理批準(zhǔn)之日起執(zhí)行。

物業(yè)公司管理制度2

　　一、目的

　　規(guī)范管理處物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督和檢查工作，確保提供服務(wù)的質(zhì)量能滿足業(yè)主的要求。

　　二、適用范圍

　　適用于所有物業(yè)管理處屬下人員服務(wù)質(zhì)量的`內(nèi)部檢查。

　　三、職責(zé)

　　1、管理處各崗位人員負(fù)責(zé)轄區(qū)各項(xiàng)工作的日檢。

　　2、各區(qū)域主管負(fù)責(zé)分管工作的旬檢。

　　3、管理處主任負(fù)責(zé)組織管理處每月工作的月檢。

　　四、工作規(guī)程

　　1、日常管理

　　(1)管理處每日按要求對(duì)責(zé)任區(qū)至少進(jìn)行一次巡視和檢查，具體檢查內(nèi)容包括:

　　a、公用設(shè)施是否保持正常使用功能;

　　b、轄區(qū)內(nèi)各裝修施工隊(duì)有無違章作業(yè)現(xiàn)象;

　　c、有無私占用、使用公共場(chǎng)地現(xiàn)象;

　　d、轄區(qū)及樓宇內(nèi)環(huán)境是否保持清潔、衛(wèi)生;

　　e、園區(qū)綠化植物完好情況。

　　小區(qū)主任根據(jù)棟數(shù)、人員配置及工作側(cè)重點(diǎn)情況合理分工巡樓任務(wù)、(包括主任、管理員、機(jī)電、收款員、保安隊(duì)長)。管理員每日將巡檢結(jié)果記錄在日巡樓記錄表、小區(qū)衛(wèi)生情況檢查表、小區(qū)綠化情況檢查表內(nèi)。

　　對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)，管理員應(yīng)及時(shí)向管理處主任反映，由相關(guān)部門人員按規(guī)定進(jìn)行處理。

　　(2)、工程機(jī)電維護(hù)

　　機(jī)電人員每日對(duì)設(shè)備的運(yùn)行狀況進(jìn)行巡視和記錄，工程機(jī)電主管對(duì)其進(jìn)行檢查后簽名，對(duì)記錄或檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)分析原因，并采取相應(yīng)的糾正措施進(jìn)行處理。

　　(3)、保安

　　保安隊(duì)長每日對(duì)保安員工作進(jìn)行檢查，將檢查如實(shí)記錄在《保安一日工作記錄表》內(nèi)。對(duì)發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)應(yīng)及時(shí)采取糾正措施，并按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

　　2、旬檢

　　各區(qū)域主任、機(jī)電組長、保安隊(duì)長每旬分別對(duì)各范圍內(nèi)工作進(jìn)行一次全面檢查，并在對(duì)應(yīng)記錄表上作出相應(yīng)的小結(jié)和評(píng)價(jià)。

　　3、月檢

　　(1)、管理處主任會(huì)同機(jī)電主管每月最后一周周末組織相關(guān)人員對(duì)機(jī)電設(shè)備房進(jìn)行檢評(píng)，以設(shè)備的保養(yǎng)完好及設(shè)備和房屋的清潔為主要評(píng)比內(nèi)容，并進(jìn)行設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修等考評(píng)記錄。

　　(2)、管理處主任會(huì)同保安大隊(duì)根據(jù)《保安員考核規(guī)程》對(duì)保安隊(duì)進(jìn)行月檢，并在《保安工作月檢表》上作出相應(yīng)記錄、評(píng)價(jià)。

　　(3)、管理處主任會(huì)同質(zhì)管部每月底對(duì)管理員的紀(jì)律、工作實(shí)績等方面進(jìn)行評(píng)價(jià)打分，并進(jìn)行管理人員考核評(píng)比記錄。

　　4、對(duì)返工或返修后的服務(wù)過程由檢查人員按標(biāo)準(zhǔn)要求重新驗(yàn)證并做記錄。

　　5、記錄的歸檔和保存

　　(1)、日檢旬檢記錄由管理處各崗位負(fù)責(zé)歸檔和保存，保存期限為1年。

　　(2)、月檢記錄由部門主管負(fù)責(zé)歸檔和保存，保存期限為3年。

　　五、相關(guān)記錄

　　1、《日巡樓記錄表》

　　2、《小區(qū)衛(wèi)生情況檢查表》

　　3、《小區(qū)綠化情況檢查表》

　　4、《設(shè)備運(yùn)行記錄表》

　　5、《設(shè)備保養(yǎng)記錄表》

　　6、《設(shè)備維修記錄表》

　　7、《一日工作記錄表》

　　8、《保安工作月檢表》

　　9、管理人員考核評(píng)比記錄

物業(yè)公司管理制度3

　　辦公用品管理規(guī)定

　　一、目的：規(guī)范公司辦公用品的請(qǐng)購、入庫、領(lǐng)取(發(fā)放)及使用，使之規(guī)范化、合理化并有效控制辦公成本。

　　二、范圍：適用于公司全體人員。

　　三、職責(zé)：行政部負(fù)責(zé)辦公用品的領(lǐng)取、保管、發(fā)放并登記;

　　四、內(nèi)容

　　1、辦公文具的劃分

　�、臕類辦公文具：圓珠筆、簽字筆、筆芯、筆筒、文件夾、文件架、橡皮擦、膠水、回型針、訂書針、透明膠帶、涂改液、磁盤、便條紙、燕尾夾、刀片、油性筆、熒光筆、裝訂夾等。

　�、艬類辦公文具：?jiǎn)⒂喥�、直尺、打孔機(jī)、訂書機(jī)、白板擦、名片夾、電話機(jī)、計(jì)算器、資料冊(cè)、打印紙、檔案袋、墨水、印油、印泥、隔頁紙、裝訂環(huán)、封面紙、電腦鼠標(biāo)、復(fù)寫紙等。

　　2、辦公文具的配置標(biāo)準(zhǔn)：

　　A類辦公文具根據(jù)需要各部門辦公室人員可領(lǐng)一個(gè)(套);(保安員及維修工除外)B類辦公文具根據(jù)需要各部門可配置一件(套)。

　　3、辦公用品的領(lǐng)取、發(fā)放及登記程序

　�、鸥鞑块T每月8號(hào)上報(bào)文具領(lǐng)用申請(qǐng)(過期將延至下次)，填寫《文具領(lǐng)用單》給部門經(jīng)理簽名再交行政部審批，行政部憑審批后的單據(jù)派專人到華南城行政部領(lǐng)取文具，并于每月10號(hào)發(fā)放至各部門。其它時(shí)間原則上不再領(lǐng)取辦公用品，特殊情況除外。

　　⑵未交《文具領(lǐng)用單》的或未審批的《文具領(lǐng)用單》，行政部不受理，不領(lǐng)取文具。

　　⑶對(duì)新入職的員工行政部根據(jù)其崗位需要配置辦公文具(不限時(shí)間)，辦公室人員配置標(biāo)準(zhǔn)：文件欄/架2個(gè)、軟皮文件夾3個(gè)、筆筒1個(gè)、簽字筆及圓珠筆、鉛筆各1支，筆記本1本、信紙1本、便條紙1盒;其它員工可發(fā)筆一支，筆記本一本。

　�、犬�(dāng)辦公文具使用耗盡或需更換時(shí)，部門或個(gè)人應(yīng)以“以舊換新、以壞換好”的原則到管理部領(lǐng)取或更換，耗盡品除外。

　　⑸離職人員的辦公用品(另有規(guī)定的除外)均應(yīng)移交至工作接交人或部門負(fù)責(zé)人，不得占為己有，并應(yīng)在《離職表》相應(yīng)欄中列出明細(xì)。

　�、矢鞑块T(包括各市場(chǎng))所領(lǐng)的辦公用品均由行政部作帳登記，每個(gè)部門(包括市場(chǎng))分別單獨(dú)核算費(fèi)用。

　　公司工服管理制度

　　一、目的：為樹立公司對(duì)外形象，規(guī)范員工著裝的統(tǒng)一管理，特制定此規(guī)定。

　　二、適用范圍：公司全體員工

　　三、職責(zé)：

　　1、行政部負(fù)責(zé)公司全體員工服的款式設(shè)制、訂做、發(fā)放及回收;

　　2、各部門負(fù)責(zé)工服的領(lǐng)用、保管及回收;

　　3、個(gè)人負(fù)責(zé)工服的清洗及保管。

　　四、內(nèi)容

　　1、工服的分類及制式

　　(1)管理人員著西裝：男士：灰色襯衣、灰色西服外套及灰色西褲，紅色領(lǐng)帶兩條每人二套。

　　(2)女士：灰色襯衣、灰色西服外套及灰色西褲一條、西裙一條、馬夾一件、紅色領(lǐng)帶兩條，每人二套。

　　(3)保安員著保安服，分為春夏裝、秋冬裝及訓(xùn)練裝。春夏裝為深藍(lán)色短袖襯衣(配肩章一幅)、深藍(lán)色褲子、領(lǐng)帶及黑色皮鞋;秋冬裝為深藍(lán)色長袖襯衣，深藍(lán)色西裝式外套(配肩章一幅)、深藍(lán)色中褸一件、深藍(lán)色褲子、領(lǐng)帶及黑色皮鞋;訓(xùn)練裝為迷彩服;每人一套。

　　(4)維修人員著維修工服，分為春夏裝及秋冬裝。土黃色夾克工作服、土黃色褲子每人二套。

　　(5)服裝統(tǒng)一分為大、中、小碼，也可根據(jù)實(shí)際情況量身訂做。

　　2、工服的制作、入庫、發(fā)放、保管

　　(1)行政部負(fù)責(zé)選擇適合本公司企業(yè)形象的工服，并聯(lián)系供應(yīng)商訂做。

　　(2)新入職公司的部分員工行政部在一個(gè)月內(nèi)制作工服應(yīng)根據(jù)工作崗位的特殊性，保安員、維修人員在入職時(shí)發(fā)放工服。

　　(3)工服由行政部統(tǒng)一入庫，辦理登記手續(xù)后，由各部門填寫《物品領(lǐng)用單》簽字領(lǐng)取。

　　(4)行政部應(yīng)適當(dāng)備存部分員工，如保安員等的工服。

　　(5)發(fā)放到員工的工服應(yīng)愛惜，工服上嚴(yán)禁做任何標(biāo)識(shí)或隨意自行裁剪，且不得轉(zhuǎn)借他人穿戴。

　　3、工服的折舊、回收、賠償

　　(1)公司發(fā)放的工服統(tǒng)一收取押金，管理人員600元/人，保安員400元/人，維修人員70元/人。

　　(2)管理人員工服原則上不回收，因任何原因離職按服務(wù)年限折舊其制服款，并在其工資中扣除。

　　(3)服務(wù)期未滿三個(gè)月的按服裝采購價(jià)100%折舊。

　　(4)服務(wù)期未滿半年按服裝采購價(jià)格的80%折舊，扣還押金。

　　(5)服務(wù)滿半年不滿一年的：按服裝采購價(jià)格的60%折舊，退還押金。

　　(6)服務(wù)滿一年不滿一年半：按服裝采購價(jià)格的40%折舊，退還押金。

　　(7)服務(wù)滿一年半不滿二年：按服裝采購價(jià)格的20%折舊，退還押金。

　　(8)服務(wù)滿二年:不折舊，退還押金，或領(lǐng)取新工服。

　　(9)離職的保安員及維修人員，無論服務(wù)年限，均歸還工服，由行政部統(tǒng)一處理。若未按規(guī)定退還，將按原價(jià)從其工資中扣除。

　　(10)工服若丟失將按折舊價(jià)進(jìn)行賠償，若損壞視情況進(jìn)行賠償。

　　4、著裝規(guī)定

　　(1)員工在工作時(shí)間內(nèi)必須著工服,非工作時(shí)間或工作時(shí)間外原則上不得穿著制服。

　　(2)員工著裝必須保持整潔、得體。配有帽子的頭發(fā)露于帽外不得過長。

　　(3)工服一律系扣子，不得敞開穿著，著西裝的男士應(yīng)系領(lǐng)帶。

　　(4)保安員著冬服時(shí)不得戴圍巾，女保安員著裝時(shí)不準(zhǔn)戴過多手飾，頭發(fā)要扎起來，不能露帽子外過長。

　　5、配戴工牌規(guī)定

　　(1)所有員工上班必須戴工牌。

　　(2)行政部、管理部、維修部的員工工牌統(tǒng)一掛戴胸前。

　　(3)保安員工牌統(tǒng)一佩戴左胸前。

　　存貨及低值易耗品管理制度

　　為了使本公司的倉庫管理規(guī)范化，保障公司的庫存安全，提高貨品收發(fā)效率，加強(qiáng)核算與監(jiān)督機(jī)制，特制定本制度。

　　一、公司對(duì)倉庫設(shè)置專門的管理人員，全面負(fù)責(zé)公司的庫存管理工作。

　　二、倉庫由公司財(cái)務(wù)部直接管理。

　　三、庫管人員負(fù)責(zé)辦理日常庫存物品的入庫登記與出庫登記。

　　四、入庫登記：凡屬公司各部門采購的物品均須倉庫庫管員驗(yàn)收簽字。庫管人員根椐公司已批準(zhǔn)的采購申請(qǐng)單和發(fā)票或采購清單(送貨單)及時(shí)對(duì)入庫實(shí)物進(jìn)行核對(duì)驗(yàn)收，辦理入庫登記，填寫入庫單，庫管人員簽名確認(rèn)。入庫單一式三聯(lián)，第一聯(lián)為存根聯(lián)，留倉庫備查，每二聯(lián)為送貨單位，交送貨人。第三聯(lián)為會(huì)計(jì)聯(lián)，報(bào)銷部門統(tǒng)一憑倉庫入庫單會(huì)計(jì)聯(lián)第三聯(lián)到財(cái)務(wù)部報(bào)銷采購款。

　　五、庫登記：庫管人員根據(jù)員工物品領(lǐng)用需求填寫物品領(lǐng)用單，領(lǐng)用人員簽名，并報(bào)部門負(fù)責(zé)人確認(rèn)簽名批準(zhǔn)。

　　六、個(gè)人領(lǐng)用文具時(shí)填寫個(gè)人領(lǐng)用文具登記表;

　　七、個(gè)人領(lǐng)用其他物品時(shí)填寫物品領(lǐng)用表(如附表三)，報(bào)部門負(fù)責(zé)人核實(shí)批準(zhǔn);

　　八、個(gè)人早領(lǐng)禮品貴重物品時(shí)填寫貴重物品領(lǐng)用批復(fù)表，報(bào)部門負(fù)責(zé)人核實(shí)、簽名，報(bào)行政部負(fù)責(zé)人審批、簽名批準(zhǔn)。

　　九、倉庫管人員應(yīng)及時(shí)對(duì)庫存物資建立倉庫物日記賬，每日逐筆登記入賬，每月底對(duì)庫存物資進(jìn)行盤存清算，做到賬實(shí)相符。

　　十、分類：

　　1、固定資產(chǎn)類：?jiǎn)蝺r(jià)在20xx元以上的物品;

　　2、低值易耗品類：?jiǎn)蝺r(jià)在800元至20xx元之間的物品;

　　3、文具類：辦公文具用品;

　　4、費(fèi)用類：?jiǎn)蝺r(jià)低于800元以下的物品;

　　5、維修耗材類：公共設(shè)備的維護(hù)耗材。

　　十一、倉庫管人員根據(jù)人類每月四號(hào)應(yīng)向財(cái)務(wù)部報(bào)送分部門核算上月部門領(lǐng)用物資結(jié)存費(fèi)用匯總表、并遞交庫存物資領(lǐng)用情況結(jié)存總匯總表，便于財(cái)務(wù)進(jìn)行分類核算與核對(duì)，做到賬賬相符，真實(shí)反映公司存貨的情況。

　　十二、每月初第一個(gè)非領(lǐng)用物品的工作日，庫管人員需進(jìn)行月清算、盤點(diǎn)。

　　十三、每季度末庫管人員應(yīng)對(duì)公司全部庫存物資進(jìn)行一次全面盤點(diǎn)清查工作，另有一名財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)監(jiān)盤。對(duì)盤點(diǎn)中發(fā)現(xiàn)的存貨盤盈、盤虧、毀損、變質(zhì)等情況要進(jìn)行原因分析，凡因保管不善，出入庫手續(xù)執(zhí)行不嚴(yán)等人為因素造成的，應(yīng)立即查找原因，填寫盤虧報(bào)告由公司領(lǐng)導(dǎo)審批，便于財(cái)務(wù)進(jìn)行賬務(wù)處理。

　　十四、倉庫管人員工作調(diào)動(dòng)時(shí)，必須辦理移交手續(xù)，交接手續(xù)辦妥之后，方能離開工作崗位。

　　十五、倉庫管人員對(duì)庫存物資應(yīng)進(jìn)行妥善保管，減少不必要的損耗與浪費(fèi)。

　　十六、倉庫管人員要嚴(yán)格執(zhí)行倉庫的安全操作規(guī)程，切實(shí)做好防火、防潮、防盜等工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)上報(bào)。

　　十七、對(duì)于庫房重地，庫管人員應(yīng)謝絕非庫管工作人員入內(nèi)。

　　貴重物品管理規(guī)定

　　一、目的保障公司辦公自動(dòng)化設(shè)備合理、有序使用，防止損壞，并控制使用成本。

　　二、范圍公司所有的貴重物品。

　　三、職責(zé)

　　1、行政部負(fù)責(zé)相關(guān)貴重物品的管理;

　　2、個(gè)人負(fù)責(zé)所屬貴重物品的管理;

　　3、信息技術(shù)部負(fù)責(zé)相關(guān)貴重物品的.保養(yǎng)維護(hù)。

　　四、定義：

　　本規(guī)定所指的貴重物品包括電話機(jī)、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、打印機(jī)、電腦、音響設(shè)施及其它設(shè)備如幻燈機(jī)、投影儀、數(shù)碼相機(jī)、電單車價(jià)值在1000元以上的辦公用物品。

　　五、內(nèi)容：

　　1、電話機(jī)的管理：

　　(1)電話機(jī)的領(lǐng)用(借用)：

　　1)公司根據(jù)各崗位的需要進(jìn)行電話機(jī)配置，在原配置的基礎(chǔ)上，若需新增電話機(jī)或新員工崗位需新增電話機(jī)，填寫《物品領(lǐng)用單》交本部門經(jīng)理或管理處主任審核，行政部批準(zhǔn)后領(lǐng)取。

　　2)原則上一個(gè)崗位只配置一部電話機(jī)，因工作需要或特殊崗位可增加電話機(jī)，但最多不能超過三部。

　　3)借用電話機(jī)須填寫《借用申請(qǐng)單》交本部門經(jīng)理或管理處主任審核后，交行政部批準(zhǔn)后，由行政部借出;借用期限不得超過一周，若超過一周須辦理續(xù)借手續(xù);備用電話機(jī)由行政部保管。

　　(2)電話機(jī)的使用：

　　1)電話機(jī)的使用詳見“公司內(nèi)部通訊錄”中的說明。

　　2)為保障公司對(duì)外聯(lián)系的暢通，員工在使用電話時(shí)通話應(yīng)做到簡(jiǎn)明扼要，通話時(shí)間一般不得超過十分鐘。

　　3)無論上下班時(shí)間，未經(jīng)許可禁止使用公司電話撥打收費(fèi)、不收費(fèi)聲迅電話以及私人長話，否則除承擔(dān)相應(yīng)的話費(fèi)外，行政部將視情況給予一定金額的現(xiàn)金罰款。

　　4)如員工有特殊情況需拔打電話，可使用自備200卡等，或在公司電話上拔打，由行政部統(tǒng)一登記，話費(fèi)將在其當(dāng)月工資中扣除;通話時(shí)間最長不得超過十五分鐘。

　　5)接聽電話不得使用免提鍵，以免干擾他人工作。

　　6)未經(jīng)行政部的許可不得自行拆裝、移動(dòng)電話。

　　7)電話機(jī)的維修：電話機(jī)出現(xiàn)非人為損壞時(shí)

物業(yè)公司管理制度4

　　一、衛(wèi)生保潔管理規(guī)定

　　第一條、為加強(qiáng)匯星花園衛(wèi)生保潔工作的管理，創(chuàng)造清潔、優(yōu)美、舒適、文明的生活環(huán)境，促進(jìn)精神文明建設(shè)，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實(shí)際，特制定本規(guī)定。

　　第二條、匯星花園的衛(wèi)生保潔管理由匯星花園物業(yè)管理部統(tǒng)一負(fù)責(zé)。

　　第三條、匯星花園的所有人員都應(yīng)尊重保潔人員的勞動(dòng)，不得妨礙阻撓保潔人員的工作。

　　第四條、匯星花園所有人員都應(yīng)做到:

　　(一)愛護(hù)公共環(huán)境衛(wèi)生，不隨地吐痰，不亂扔果皮、紙屑和煙頭等廢棄物。

　　(二)不得損壞和擅自移動(dòng)保潔設(shè)施。

　　(三)講文明、講道德、講衛(wèi)生，自覺搞好家庭衛(wèi)生和經(jīng)營場(chǎng)所的衛(wèi)生。

　　(四)做到垃圾袋裝化，并按規(guī)定時(shí)間倒入保潔設(shè)施內(nèi)，實(shí)現(xiàn)日產(chǎn)日清。

　　(五)嚴(yán)禁從窗口、陽臺(tái)向下拋擲垃圾、雜物、廢棄物等。

　　(六)有義務(wù)確保和維持所有污水渠、排水管道暢通。

　　第五條、對(duì)于違反上述各條規(guī)定的，物業(yè)管理部有權(quán)勸阻和制止，情節(jié)嚴(yán)重的，提請(qǐng)有關(guān)行政主管部門給予處罰。

　　二、園林綠化管理規(guī)定

　　第一條、為加強(qiáng)匯星花園的園林綠化管理，保護(hù)和改善匯星花園內(nèi)的生態(tài)環(huán)境，提高環(huán)境質(zhì)量和生活質(zhì)量，根據(jù)《城市綠化條例》，結(jié)合實(shí)際，特制定本規(guī)定。

　　第二條、匯星花園的園林綠化管理由匯星花園物業(yè)管理部統(tǒng)一負(fù)責(zé)。

　　第三條、園林綠化管理的內(nèi)容:

　　(一)制訂園林綠化管理制度。

　　(二)管理與維護(hù)園林綠化設(shè)施。

　　(三)建立和培訓(xùn)園林綠化隊(duì)伍。

　　第四條、匯星花園所有人員都有愛護(hù)綠化成果和綠化設(shè)施的義務(wù)，有權(quán)對(duì)損害綠化成果和設(shè)施的.行為進(jìn)行制止。

　　第五條、匯星花園內(nèi)所有人員不得擅自砍伐和移植匯星花園的花草樹木。

　　第六條、因經(jīng)營、生活和交通事故造成綠化植物或綠化設(shè)施損失的，由責(zé)任單位或個(gè)人負(fù)責(zé)賠償。

　　第七條、匯星花園內(nèi)的庭院禁止私自種植花草樹木，所有園林綠化必須符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。

　　第八條、在園林綠化范圍內(nèi)禁止以下行為:

　　(一)攀折花木、采摘花草、損壞草坪，在樹木上亂釘亂刻、栓繩、掛物。

　　(二)在草坪內(nèi)停放車輛、堆放物料、晾曬物品。

　　(三)在綠地內(nèi)挖坑取土、傾倒垃圾、排放污水。

　　(四)在樹冠下或草坪內(nèi)焚燒物品。

　　(五)在綠化用地上種植蔬菜或擅自種植其他花木。

　　(六)其他損害園林綠化植物及設(shè)施的行為。

　　第九條、對(duì)違反上述第七、八條規(guī)定者，物業(yè)管理部有權(quán)對(duì)其進(jìn)行勸阻和責(zé)令賠償，對(duì)屢勸不改的，可提請(qǐng)綠化行政主管部門依法追究責(zé)任。

物業(yè)公司管理制度5

　　一、人才使用原則

　　1.用其所長:用人所長、容人所短。使其智者盡其謀,勇者盡其力。

　　2.用其所愿:在服從工作需要的前提下,力求個(gè)人自身價(jià)值的實(shí)現(xiàn)與企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)相統(tǒng)一。

　　3.用當(dāng)其時(shí):打破論資排輩、求全、平衡、照顧的束縛。

　　二、招聘政策

　　1.德才兼?zhèn)?以德為先。

　　2.舉賢避親,公平競(jìng)爭(zhēng)。

　　3.強(qiáng)調(diào)共同理想、團(tuán)隊(duì)意識(shí)和協(xié)作精神。

　　4.企業(yè)發(fā)展的原動(dòng)力來自團(tuán)隊(duì)的共同理想,經(jīng)營的成功源于團(tuán)隊(duì)而不是某個(gè)個(gè)人的成功。

　　5.強(qiáng)調(diào)在專業(yè)技能基礎(chǔ)上的綜合素質(zhì)和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　三、激勵(lì)政策

　　1.正確協(xié)調(diào)精神與物質(zhì)的.關(guān)系,關(guān)注企業(yè)與個(gè)人的長遠(yuǎn)發(fā)展。

　　2.激勵(lì)的方向必須與公司的發(fā)展目標(biāo)相適應(yīng)。

　　3.建立員工的團(tuán)隊(duì)歸屬感和職業(yè)信心。

　　四、薪金福利政策

　　1.以企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益為基礎(chǔ)。

　　2.以市場(chǎng)供求關(guān)系為依據(jù)。

　　五、選拔和調(diào)配政策

　　1.在考慮職業(yè)道德的基礎(chǔ)上,管理職位的確定依據(jù)員工的能力和潛力,而非資歷和功勞,以保持企業(yè)發(fā)展的活力。

　　2.強(qiáng)調(diào)坦誠溝通,重視考核過程。

　　3.重要崗位任命,需要知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的積累。

　　六、培訓(xùn)與發(fā)展政策

　　1.培訓(xùn)作為公司激勵(lì)政策的組成部分,是保持企業(yè)和員工活力的源泉,是公司持續(xù)發(fā)展動(dòng)力的源泉。

　　2.常規(guī)培訓(xùn)與專業(yè)培訓(xùn)相結(jié)合,在職培訓(xùn)與脫產(chǎn)培訓(xùn)相結(jié)合,業(yè)務(wù)培訓(xùn)與素質(zhì)培訓(xùn)相結(jié)合。

物業(yè)公司管理制度6

　　第一章 總則

　　第一條 為了加強(qiáng)本公司的安全防范工作，保護(hù)企業(yè)財(cái)產(chǎn)和員工生命安全，保障各項(xiàng)工作順利進(jìn)行，特制定本制度。

　　第二條 本公司以“生產(chǎn)必須安全，安全為了生產(chǎn)"為方針，全方位實(shí)施安全管理。

　　第二章 影響安全的因素

　　第三條 領(lǐng)導(dǎo)者的責(zé)任。（略）

　　第四條 生產(chǎn)過程中的不安全因素，如：

　　1、生產(chǎn)設(shè)備、儀器的防護(hù)、保險(xiǎn)及信號(hào)等裝置缺乏或不良；

　　2、設(shè)備、儀器、工具及附件或材料等有缺陷；車間或班組無總電源、總氣閥；

　　3、生產(chǎn)工藝本身缺乏充分的安全保障，工藝規(guī)程有缺陷；

　　4、生產(chǎn)組織和勞動(dòng)組織不合理；

　　5、個(gè)人勞動(dòng)保護(hù)用品缺乏或不良；

　　6、事故隱患未暴露或還未被發(fā)現(xiàn)等。

　　第五條 工作環(huán)境的不安全因素

　　1、工作地通道不好，材料、半成品、成品混堆，工作場(chǎng)所過分擁擠或布置不當(dāng)，地面不平，有障礙物存在或地面過滑。

　　2、廠房或車間平面或立體布置不合理，未提供緊急出口，或出口不足。

　　3、工作地光線不足或光線太強(qiáng)，可能由視覺失誤引起動(dòng)作失措。

　　4、工作地有超標(biāo)準(zhǔn)噪聲，引起員工情緒煩躁，無法安心工作；溫度、濕度、空氣清潔度不符合標(biāo)準(zhǔn)。

　　5、有毒、有害物品在班組超定額存放或保管不當(dāng)，無急救或保險(xiǎn)措施。

　　6、廠房年久失修，廠區(qū)污染嚴(yán)重等。

　　第六條 個(gè)人的責(zé)任

　　1、未很好地學(xué)習(xí)操作方法、技巧和規(guī)程，未按規(guī)程操作或工作技術(shù)不熟練；

　　2、未使用勞動(dòng)保護(hù)用品或使用不適當(dāng)；

　　3、生產(chǎn)時(shí)注意力不集中或情緒不穩(wěn)定；

　　4、工作責(zé)任心不強(qiáng)，自由散漫，工作時(shí)閑談或不認(rèn)真；

　　5、不遵守勞動(dòng)紀(jì)律，工作時(shí)打鬧、嬉戲；

　　6、沒有注意勞逸結(jié)合，過度疲勞，長期加班，精力不集中；

　　7、工作中互相配合不好；

　　8、不執(zhí)行崗位責(zé)任制，串崗、漏崗。

　　第三章 安全教育

　　第七條 安全生產(chǎn)教育的內(nèi)容

　　1、思想教育。主要是正面宣傳安全生產(chǎn)的重要性，選取典型事故進(jìn)行分析，從事故的政治影響、經(jīng)濟(jì)損失、個(gè)人受害等后果幾個(gè)方面進(jìn)行教育。

　　2、法規(guī)教育。主要是學(xué)習(xí)上級(jí)有關(guān)文件、條例，本企業(yè)已有的具體規(guī)定、制度和紀(jì)律條文。

　　3、安全技術(shù)教育，包括生產(chǎn)技術(shù)、一般安全技術(shù)的教育和專業(yè)安全技術(shù)的訓(xùn)練。其內(nèi)容主要是本廠安全技術(shù)知識(shí)、工業(yè)衛(wèi)生知識(shí)和消防知識(shí)；本班組動(dòng)力特點(diǎn)、危險(xiǎn)地點(diǎn)和設(shè)備安全防護(hù)注意事項(xiàng)；電器安全技術(shù)和觸電預(yù)防；急救知識(shí)；高溫、粉塵、有毒、有害作業(yè)的防護(hù)；職業(yè)病原因和預(yù)防知識(shí)；運(yùn)輸安全知識(shí)；保健儀器、防護(hù)用品的發(fā)放、管理和正確使用知識(shí)等。

　　4、專業(yè)安全技術(shù)訓(xùn)練，是指對(duì)鍋爐等受壓容器，電、氣焊接、易燃易爆、化工有毒有害、微波及射線輻射等特殊工種進(jìn)行的專門安全知識(shí)的技能訓(xùn)練。 物業(yè)公司安全保衛(wèi)綜合管理制度。

　　第八條 安全生產(chǎn)教育的主要形式和方法

　　安全生產(chǎn)教育的主要形式有“三級(jí)教育”“特殊工種教育"和“經(jīng)常性的安全宣傳教育”等。

　　1、三級(jí)教育：在工業(yè)企業(yè)所有傷亡事故中，由于新工人缺乏安全知識(shí)而產(chǎn)生的'事故發(fā)生率一般占50%左右，所以對(duì)新工人、來廠實(shí)習(xí)人員和調(diào)動(dòng)工作的工人，要實(shí)行廠級(jí)、車間、班組三級(jí)教育。其中，班組安全教育包括：介紹本班安全生產(chǎn)情況、生產(chǎn)工作性質(zhì)和職責(zé)范圍、各種防護(hù)及保險(xiǎn)裝置作用、容易發(fā)生事故的設(shè)備和操作注意事項(xiàng)。

　　2、特殊工種教育：針對(duì)工種工作的特殊性及容易涉及的安全問題，進(jìn)行有針對(duì)性、預(yù)防性的教育。

　　3、經(jīng)常性的宣傳教育：可以結(jié)合本企業(yè)本班組具體情況，采取各種形式，如安全活動(dòng)日、班前班后會(huì)、安全交底會(huì)、事故現(xiàn)場(chǎng)會(huì)、班組園地或墻報(bào)等方式進(jìn)行宣傳。

　　第四章 安全技術(shù)知識(shí)

　　第九條 防爆的知識(shí)

　　1、防止爆炸性混合物。加強(qiáng)管理，消滅跑、冒、滴、漏，避免可燃物漏入空氣而達(dá)到爆炸限度。

　　2、防止產(chǎn)生火花。防爆區(qū)的電機(jī)、照明應(yīng)采用防爆型；避免因接觸不良、絕緣不良、超負(fù)荷或過熱而產(chǎn)生或著火；正確鋪設(shè)避雷裝置；搶修照明采用安全燈；避免機(jī)械性撞擊。

　　3、防止產(chǎn)生靜電。工作人員要穿棉布工作服，不得穿易產(chǎn)生靜電的化纖工作服和塑料底鞋。

　　4、嚴(yán)格遵守防火制度。嚴(yán)禁在生產(chǎn)區(qū)吸煙，嚴(yán)禁明火取暖和焚燒可燃物，嚴(yán)禁在防爆區(qū)內(nèi)裝設(shè)電熱設(shè)備。

　　5、配備安全裝置。如裝報(bào)警器，在壓力容器上安裝安全閥，有些設(shè)備和管道上可安裝防爆板。安全裝置要按規(guī)定維護(hù)核對(duì)，使之處于良好狀態(tài)。

　　第十條 防火的知識(shí)

　　1、加強(qiáng)各種可燃物質(zhì)的管理，大宗燃料應(yīng)按品種堆放，不得混入硫化物和其他雜質(zhì)；對(duì)酒精、丙酮、油類、甲醇、油漆等易燃物質(zhì)要妥善保存，不得靠近火源。

　　2、采取防火技術(shù)措施，設(shè)計(jì)建筑物和選用設(shè)備應(yīng)采用阻燃或不燃材料；油庫和油缸周圍應(yīng)設(shè)置防火墻等。

　　3、配備消防設(shè)施，廠區(qū)要按規(guī)定配備消火栓、消防水源、消防車等。生產(chǎn)車間應(yīng)配備必須消防用具，如沙箱、干粉、二氧化碳滅火器或泡沫滅火器等器材要經(jīng)常檢查、定期更換，使之處于良好狀態(tài)。

　　4、開展群眾性消防活動(dòng)，既要組織專業(yè)消防隊(duì)也要建立群眾性防火滅火義務(wù)消防隊(duì)伍，并通過學(xué)習(xí)和實(shí)地演習(xí)，提高滅火技能。

　　第十一條 預(yù)防觸電的知識(shí)

　　防觸電的主要措施是加強(qiáng)管理、嚴(yán)禁違章作業(yè)。

　　1、各類電器設(shè)備，包括電焊機(jī)、照明、家用電器等的選用和安裝要符合安全技術(shù)規(guī)定，保證設(shè)備的保護(hù)性接地或保護(hù)性接零良好。

　　2、電器設(shè)備要定期檢修，并作好檢修記錄；及時(shí)更換老化或裸露的電線；及時(shí)拆除臨時(shí)和廢棄線路等；待接線頭要包扎絕緣。

　　3、健全電器設(shè)備安全操作規(guī)章和責(zé)任制度，嚴(yán)禁違章作業(yè)，嚴(yán)禁非專業(yè)人員擅自操作或修理電器設(shè)備。

　　4、對(duì)電器設(shè)備進(jìn)行修理作業(yè)，要拉斷電源和穿戴絕緣衣物。

　　5、組織職工訓(xùn)練，掌握對(duì)觸電者的急救措施和技術(shù)。

　　第五章 事故處理

　　第十二條 事故處理是包括事故發(fā)生后的緊急處理、報(bào)告有關(guān)部門、進(jìn)行調(diào)查分析和統(tǒng)計(jì)、采取措施及處分有關(guān)單位和人員等一系列工作的總稱。

　　第十三條 職工傷亡的范圍

　　職工傷亡事故的性質(zhì)，按與生產(chǎn)的關(guān)系程度分為因工傷亡和非因工傷亡兩類，其中屬于因公傷亡的事故包括：

　　1、職工在工作和和生產(chǎn)過程中的傷亡；

　　物業(yè)公司安全保衛(wèi)綜合管理制度

　　2、職工為了工作和生產(chǎn)而發(fā)生的傷亡；

　　3、由于設(shè)備和勞動(dòng)條件不良引起的傷亡（含不在工作崗位）；

　　4、在廠區(qū)內(nèi)因運(yùn)輸工具造成的傷亡；

　　5、在生產(chǎn)區(qū)域外因完成領(lǐng)導(dǎo)交給的任務(wù)，或在其工作地點(diǎn)、工作時(shí)間發(fā)生的傷亡等。

　　這些因工傷亡事故范圍，只涉及統(tǒng)計(jì)分析問題，不作為勞動(dòng)保險(xiǎn)的依據(jù)。

　　第十四條 傷亡事故的分類

　　根據(jù)負(fù)傷程度的不同，分為輕傷事故、重傷事故、死亡事故和多人傷亡事故四種。

　　輕傷事故：受傷后歇工一天的事故。

　　重傷事故：受傷后要經(jīng)較長時(shí)間醫(yī)治、受傷致殘、造成有后遺癥的事故。

　　死亡事故：事故發(fā)生的當(dāng)時(shí)死亡，或搶救和較長時(shí)間醫(yī)治無效死亡的事故。

　　多人傷亡事故：指同時(shí)傷亡三人或三人以上的事故。

　　第十五條 事故發(fā)生后的緊急處理事故往往具有突然性，因此在事故發(fā)生后要保持頭腦清醒，切勿驚慌失措、處理失當(dāng)，一般按如下順序處理：

　　1、首先切斷有關(guān)動(dòng)力來源，如氣源、電源、火源、水源等；

　　2、救出受傷、死亡人員，對(duì)重傷員進(jìn)行急救包扎；

　　3、大致估計(jì)事故的原因及影響范圍；

　　4、及時(shí)報(bào)告和呼喚援助的同時(shí)搶移易燃易爆、劇毒等物品，防止事故擴(kuò)大和減少損失；

　　5、采取滅火、堵水、導(dǎo)流、防爆、降溫等措施，使事故盡快終止；

　　6、事故被終止時(shí)后，要保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)。

　　第十六條 事故的調(diào)查、分析和處理

　　對(duì)傷亡事故進(jìn)行調(diào)查分析和處理的基本目的是：找出原因，查明責(zé)任，采取措施，消除隱患，吸取教訓(xùn)，改進(jìn)工作。

　　班組的責(zé)任是協(xié)助有關(guān)部門或人員，搞好調(diào)查分析和處理工作。

　　第六章 安全檢查

　　第十七條 安全檢查的內(nèi)容

　　1、查有無進(jìn)行安全教育。

　　2、查安全操作規(guī)程是否公開張掛或放置。

　　3、查在布置生產(chǎn)任務(wù)時(shí)有無布置安全工作。

　　4、查安全防護(hù)、保險(xiǎn)、報(bào)警、急救裝置或器材是否完備。

　　5、查個(gè)人勞動(dòng)防護(hù)用品是否齊備及正確使用。

　　6、查工作銜接配合是否合理。

　　7、查事故隱患是否存在。

　　8、查安全計(jì)劃措施是否落實(shí)和實(shí)施。

　　第十八條 安全檢查的形式

　　安全檢查的方法有：經(jīng)常性檢查（如班組月查、周查、日查和抽查等）、專業(yè)性檢查（如防寒保暖、防暑降溫、防火防爆、制度規(guī)章、防護(hù)裝置、電器保安等專業(yè)檢查等），還有節(jié)假日前的例行檢查和安全月、安全日的群眾性大檢查。另外，教育班組成員養(yǎng)成時(shí)時(shí)重視安全、經(jīng)常注意進(jìn)行自我安全檢查的習(xí)慣，是實(shí)現(xiàn)安全生產(chǎn)、防止事故發(fā)生的最重要方式。

　　第十九條 自我安全檢查要點(diǎn)

　　1、檢查工作區(qū)域的安全性：注意周圍環(huán)境衛(wèi)生、工作通道暢通、梯架臺(tái)穩(wěn)固、地面和工作臺(tái)面平整。

　　2、檢查使用材料的安全性：注意堆放或儲(chǔ)藏方式、裝卸地方大小、材料有無斷裂、毛刺、毒性、污染或特殊要求，運(yùn)輸、起吊、搬運(yùn)手段，信號(hào)裝置是否清晰等情況。

　　3、檢查工具的安全性：注意是否齊全、清潔，有無損壞，有何特殊使用規(guī)定、操作方法等。

　　4、檢查設(shè)備的安全性：注意防護(hù)、保險(xiǎn)、報(bào)警裝置、控制機(jī)構(gòu)的完好情況。

　　5、檢查其他防護(hù)的安全性：通風(fēng)、防暑降溫、保暖情況，防護(hù)用品是否齊備和正確使用，衣服鞋襪及頭發(fā)是否合適，有無消防和急救物品等。

物業(yè)公司管理制度7

　　為加強(qiáng)物業(yè)公司成本管理,提高基礎(chǔ)管理水平,規(guī)范維修設(shè)備、維修材料、維修工具、勞保用品、辦公用品及日常運(yùn)營設(shè)備的保管和控制程序,特制定本管理制度。

　　1、倉庫保管員必須做好保管工作及各種防患工作,確保物品的安全保管,杜絕事故發(fā)生;

　　2、倉庫管理員必須按照存放物品的`類別合理設(shè)置物業(yè)公司庫房的總臺(tái)帳圖。將所有庫房編號(hào)管理,并按圖將物品入庫; 3、庫房內(nèi)繪制并張掛物品存放位置圖、保管賬簿,做到庫內(nèi)存放物品與所建賬簿順序、編號(hào)、數(shù)量一致;

　　4、做好各類物品的日常核查工作,做到帳物相符,如有誤差、立即查明原因迅速上報(bào);

　　5、物品入庫時(shí),保管員必須和辦公室指派的專人同時(shí)清點(diǎn),確認(rèn)入庫物品的數(shù)量、規(guī)格、型號(hào)等,雙方簽字確認(rèn)后方可入庫; 6、物品出庫時(shí),保管員必須核對(duì)領(lǐng)用人(或借用人)的權(quán)限并辦理相關(guān)領(lǐng)用(或借用)手續(xù),每月15日前將物品存儲(chǔ)情況報(bào)辦公室,根據(jù)實(shí)際情況變更物品總賬;

　　7、物品清點(diǎn)盤查時(shí)發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)查明原因并查明原因,如短缺或需報(bào)廢處理的物品,必須按公司制定的《關(guān)于資產(chǎn)、物資等報(bào)廢管理制度》處理,嚴(yán)禁擅自調(diào)整。發(fā)現(xiàn)丟失或質(zhì)量存在問題(如超期、受潮、損壞等),需立即以書面形式向上級(jí)報(bào)告;

　　8、所有庫存物品均由物業(yè)公司辦公室組織,進(jìn)行一年一度的物品盤點(diǎn),以確保賬物的準(zhǔn)確性。

物業(yè)公司管理制度8

　　第一節(jié)培訓(xùn)講師的管理

　　1、熟悉開展工作的環(huán)境。對(duì)于管理人員，要求他們對(duì)于公司的經(jīng)營性質(zhì)、管理制度和所分配部門的工作性質(zhì)要充分了解，只有如此才能有效的開展工作；

　　2、注意團(tuán)隊(duì)生活的培養(yǎng)。在團(tuán)體中生活，向具有經(jīng)驗(yàn)的同事或領(lǐng)導(dǎo)學(xué)習(xí)工作經(jīng)驗(yàn)是最快速有效的方法。所以，培訓(xùn)各級(jí)管理人員時(shí)要讓他們先融入團(tuán)體，成為團(tuán)體的一分子，直接參加團(tuán)體活動(dòng)，加入生產(chǎn)行列，在工作中獲得經(jīng)驗(yàn)。此外，工作最好由最基層干起，以使他們確切了解基層人員的工作情形、心理狀態(tài)和工作中可能發(fā)生的問題。這在將來的主管工作中是最實(shí)用的經(jīng)驗(yàn)；

　　3、提出工作報(bào)告。在初期的培訓(xùn)工作中要求被培訓(xùn)人員定期提出工作報(bào)告，最好以三天或一周為一期。內(nèi)容至少要包括工作日記、心得報(bào)告、專案報(bào)告和改善建議等事項(xiàng)。每份報(bào)告均需向其工作的主管提出并逐層詳閱，使每一級(jí)主管人員均能了解該人員的學(xué)習(xí)進(jìn)度和深度，以便作必要的調(diào)整和加強(qiáng)培訓(xùn)。主管人員必須在對(duì)每份報(bào)告內(nèi)容了解后，對(duì)疑難問題予以解答或指示該人員如何自行發(fā)掘答案。有錯(cuò)誤的要改正，有合理的建議和意見要立即實(shí)行；

　　4、隨時(shí)進(jìn)行工作考核。除了定期的工作報(bào)告外，主管應(yīng)以隨機(jī)測(cè)驗(yàn)的方式作不定期的考核。這種測(cè)驗(yàn)方式可使主管更深入了解被培訓(xùn)人員的工作績效和培訓(xùn)成果。主管人員更可藉此機(jī)會(huì)與他們進(jìn)行溝通。通常工作考核可由被培訓(xùn)人員的逐層主管進(jìn)行，但主管有必要自己親自了解其部門內(nèi)人員的工作能力和工作績效。這種隨機(jī)測(cè)驗(yàn)的方式可以以單獨(dú)會(huì)談的方式進(jìn)行，使被測(cè)驗(yàn)人員不致于因緊張拘束而影響其表達(dá)。就是一般工作人員的考核也可采用隨機(jī)測(cè)驗(yàn)的方式進(jìn)行，測(cè)驗(yàn)的結(jié)果要記錄，以便前后比較，了解被測(cè)人員在此期間的進(jìn)步情形；

　　5、合理的工作調(diào)配。在管理人員對(duì)某一工作熟悉后，最好能安排調(diào)動(dòng)其他的工作，特別是一些能力較高、有發(fā)展前途、有潛力的新進(jìn)人員尤不可使其長期做同一工作，以免浪費(fèi)時(shí)間和精力，而造成士氣低落和離職他就的危險(xiǎn)。適當(dāng)調(diào)動(dòng)工作，使其能在最短時(shí)間內(nèi)學(xué)習(xí)最多的工作經(jīng)驗(yàn)。有了工作經(jīng)驗(yàn)后要看情形許可和需要，安排職位，培養(yǎng)其領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)的能力等。（附8：萬科物業(yè)授權(quán)講師管理規(guī)定實(shí)例）

　　第二節(jié)培訓(xùn)講師的自我修養(yǎng)

　　一名優(yōu)秀的培訓(xùn)師除了要具備扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)，還應(yīng)深諳各種培訓(xùn)技巧，比如：如何讀懂參訓(xùn)者的肢體語言；怎樣妥善統(tǒng)籌時(shí)間；如何讓培訓(xùn)充滿趣味等等。就像烹制一道佳肴，雞、鴨、魚等原料必不可少，而填加油鹽醬醋這些佐料更能將原料的美味發(fā)揮得淋漓盡致。

　　1、制定時(shí)間表

　　每個(gè)人都需要有一定計(jì)劃。時(shí)間表就好像是一幅地圖，指導(dǎo)著學(xué)習(xí)目標(biāo)的完成。對(duì)時(shí)間的安排可以進(jìn)行討論和展示，而且可為每一部分設(shè)定大致的時(shí)限。時(shí)間表還可以不時(shí)地提醒培訓(xùn)師工作最新進(jìn)展如何。

　　2、一切為了學(xué)習(xí)

　　注意結(jié)合學(xué)員的培訓(xùn)需求實(shí)施培訓(xùn)。如果學(xué)習(xí)內(nèi)容與目標(biāo)偏離得較遠(yuǎn)，而且持續(xù)時(shí)間較長，將有可能使你的參與者失望。如果不能在工作中運(yùn)用所學(xué)到的方法，將無法衡量學(xué)習(xí)效果，而這恰恰是培訓(xùn)成功與否最重要的指示劑。

　　3、掌握成年人學(xué)習(xí)心理

　　現(xiàn)在的培訓(xùn)已不僅僅以說和演示的方式進(jìn)行，作為培訓(xùn)師你應(yīng)該：

　　1）給予學(xué)員一定挑戰(zhàn)

　　2）尊重學(xué)員

　　3）使他們有可能影響或改變學(xué)習(xí)過程和某一段內(nèi)容

　　4）給他們以自我發(fā)現(xiàn)的方式學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)

　　5）提供一個(gè)安全的學(xué)習(xí)場(chǎng)所

　　6）給予專業(yè)的反饋

　　4、保證均等的參與

　　讓一些性格外向的、比較自信的參與者在討論中扮演主角非常容易，但你應(yīng)該確保時(shí)間得到公平的分配：

　　1）采用輪流的方式，使每人都有發(fā)言的機(jī)會(huì)

　　2）避免與那些想要主導(dǎo)討論的人進(jìn)行眼神交流

　　3）直接向那些沉默不語的人提問

　　4）私底下讓人們意識(shí)到他們想要控制討論的傾向。也可尋求他們的幫助，以引導(dǎo)其他人暢所欲言地發(fā)表觀點(diǎn)

　　5）謝謝他們?cè)敢鈱⒆约旱南敕ㄅc人分享，然后可以說：'讓我們來聽聽其他人的想法。'

　　5、應(yīng)對(duì)不良表現(xiàn)

　　有時(shí)會(huì)有這樣的情形，有人看上去冷淡、不友好或者比較內(nèi)向，培訓(xùn)師應(yīng)主動(dòng)干預(yù)。在很多情況下，干預(yù)此類表現(xiàn)可以起到影響其他人行為的作用。培訓(xùn)師可以試圖：

　　1）接近他

　　2）讓他意識(shí)到你正在關(guān)注他

　　3）把注意力放在問題上，不要進(jìn)行人身攻擊

　　4）傾聽他的任何抱怨

　　5）提供幫助，在你力所能及的范圍內(nèi)

　　6、拿出你的最佳狀態(tài)

　　人們往往對(duì)培訓(xùn)有很高的期望。所以，培訓(xùn)師需要拿出100%的熱情和知識(shí)。如果事情并不象計(jì)劃的`那樣順利，你應(yīng)試著略作調(diào)整：

　　1）不要為任何不足道歉，你的學(xué)員可能并沒有意識(shí)到那是一個(gè)問題。

　　2）處理問題時(shí)要有自信。軟弱和缺乏果斷將會(huì)使你的學(xué)員在過程中漸漸喪失信心。

　　7、回顧

　　在課程結(jié)束、或每天結(jié)束及第二天開始時(shí)，回顧一下大家已學(xué)過的內(nèi)容。可以通過如下方式進(jìn)行：

　　1）培訓(xùn)師做一個(gè)簡(jiǎn)短的總結(jié)

　　2）所有學(xué)員輪流發(fā)言，回憶到目前為止他們學(xué)到最有用的是什么

　　8、善于傾聽

　　千萬不要在真空中工作，否則你會(huì)為忽視參與者而付出代價(jià)。

　　1）傾聽他們說什么和怎么說

　　2）觀察學(xué)員的肢體語言，消極的態(tài)度通常表現(xiàn)為：

　�。�1）眼珠不停地轉(zhuǎn)動(dòng)

　　（2）極力避免眼神的交流

　�。�3）把胳膊和腿相互交叉

　�。�4）將胳膊折疊放在腦后，身體后傾

　�。�5）頻頻離開教室

　　3）當(dāng)你注意到一個(gè)問題，仔細(xì)聽清它所表達(dá)的含義，這樣你才能整地回答。運(yùn)用以下技巧，你可以取得更佳的效果：

　�。�1）復(fù)述他們的問題，使你對(duì)問題的理解更充分

　�。�2）不要一味反駁

　　9、 提供良好的學(xué)習(xí)氛圍

　　當(dāng)人們學(xué)習(xí)了某種技能，在運(yùn)用之前需要有機(jī)會(huì)去實(shí)踐。你可以通過以下方式創(chuàng)造學(xué)習(xí)氣氛：

　�。�1）運(yùn)用幽默和自我否定

　�。�2）強(qiáng)調(diào)從反饋中學(xué)習(xí)的重要

　�。�3）進(jìn)行角色模仿，并及時(shí)進(jìn)行反饋

　�。�4）建立學(xué)習(xí)交流，鼓勵(lì)互相學(xué)習(xí)

　　10、讓培訓(xùn)更有趣

　　如果有輕松的學(xué)習(xí)環(huán)境人們可以學(xué)得更好，也可以從中獲得樂趣。但這并不意味對(duì)學(xué)習(xí)的不重視。培訓(xùn)師可以通過以下方式讓學(xué)員保持輕松的心情：

　　（1）講一些合適的笑話

　�。�2）自我解嘲

　�。�3）用一些奇聞、軼事來解釋枯燥的理論

　�。�4）進(jìn)行一些簡(jiǎn)短、有趣的游戲

　�。�5）保持歡快的節(jié)奏

　　第三節(jié)培訓(xùn)風(fēng)險(xiǎn)管理

　　1、培訓(xùn)的風(fēng)險(xiǎn)有以下幾方面：

　　■選拔外派學(xué)習(xí)員工流失的風(fēng)險(xiǎn)

　　■專業(yè)技術(shù)保密難度增大的風(fēng)險(xiǎn)

　　■培養(yǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的風(fēng)險(xiǎn)

　　2、培訓(xùn)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施有以下幾方面：

　　■依法建立勞動(dòng)、培訓(xùn)關(guān)系（見附表）

　　■建立有效的激勵(lì)機(jī)制

　　■鼓勵(lì)自學(xué)，加大職位培訓(xùn)力度

　　■完善培訓(xùn)制度，提高培訓(xùn)質(zhì)量

　　■運(yùn)用法律手段保護(hù)公司專利技術(shù)

　　第四節(jié)培訓(xùn)項(xiàng)目管理

　　1、組建培訓(xùn)項(xiàng)目管理小組

　　建立培訓(xùn)項(xiàng)目管理小組是首先要做的工作，也是培訓(xùn)項(xiàng)目管理中最重要的工作

　　項(xiàng)目小組成員組成一般為：

　　■培訓(xùn)主管（組長）

　　■培訓(xùn)專員（副組長）

　　■培訓(xùn)教師

　　■相關(guān)部門主管

　　■受訓(xùn)員工代表

　　一旦人員確定到位后，每人各負(fù)其責(zé)，明文確定他們?cè)陧?xiàng)目小組中的工作內(nèi)容和責(zé)任，并及時(shí)向項(xiàng)目小組成員通報(bào)，同時(shí)報(bào)分管副總經(jīng)理。

　　2、制定項(xiàng)目小組工作計(jì)劃

　　（1）由項(xiàng)目小組全體人員參與制定工作計(jì)劃；

　�。�2）讓項(xiàng)目小組成員自始至終參與，直到計(jì)劃完成并批準(zhǔn)。

　　3、控制培訓(xùn)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)程，使之能在預(yù)算指標(biāo)內(nèi)按期完成培訓(xùn)任務(wù)；為使課程適合部門業(yè)務(wù)和員工需要，人力資源部在開課前預(yù)先發(fā)出《開課前意見征詢表》。做好課程情況跟蹤的第一記錄《課程簽到表》。

　　4、支持員工職業(yè)生涯發(fā)展是激勵(lì)員工的一個(gè)重要方面。公司在企業(yè)發(fā)展的同時(shí)，要使員工感到有提高個(gè)人技能和得到培訓(xùn)發(fā)展的機(jī)會(huì)，有施展個(gè)人才能專長和個(gè)人晉升發(fā)展的空間。

物業(yè)公司管理制度9

　　一物業(yè)公司管理制度

　　1、物業(yè)管理公司員工條例

　�。�1）勞動(dòng)用工制度

　　（2）員工行為規(guī)范

　　（3）員工福利制度

　　（4）企業(yè)獎(jiǎng)懲制度

　　2、物業(yè)管理企業(yè)各部門職責(zé)范圍。

　�。�1）辦公室的職責(zé)范圍

　�。�2）財(cái)務(wù)部門的職責(zé)范圍

　�。�3）管理部門的職責(zé)范圍

　　（4）服務(wù)部門的職責(zé)范圍

　　3、物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責(zé)任制。

　�。�1）經(jīng)理室人員崗位責(zé)任

　�。�2）辦公室人員崗位職責(zé)

　　（3）管理處人員崗位職責(zé)

　　二物業(yè)管理企業(yè)外部管理制度

　　1、物業(yè)的驗(yàn)收與接管

　�。�1）選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精通，對(duì)工作負(fù)責(zé)的技術(shù)人員參加驗(yàn)收

　�。�2）站在業(yè)主的立場(chǎng)上，從物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的角度，對(duì)即將交付使用的物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格驗(yàn)收

　�。�3）對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)準(zhǔn)確記錄在案，并及時(shí)督促施工單位修整

　�。�4）與建設(shè)單位簽訂保修實(shí)施合同，建立物業(yè)保修制度，明確保修項(xiàng)目內(nèi)容、進(jìn)度、原則、責(zé)任和方式

　�。�5）物業(yè)接管應(yīng)辦理書面移交手續(xù)

　　（6）應(yīng)向建設(shè)單位索要全套圖紙技術(shù)資料，以方便對(duì)物業(yè)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

　�。�7）明確在物業(yè)接管中接收的僅是對(duì)物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)力以及政府所賦予的有關(guān)權(quán)利。

　　2、樓宇入伙手續(xù)

　�。�1）入伙通知書

　�。�2）入伙手續(xù)書

　　（3）收樓須知

　　（4）入住合約

　　3、物業(yè)管理公約

　�。�1）明確業(yè)主的權(quán)益、義務(wù)和責(zé)任

　�。�2）明確物業(yè)開發(fā)商應(yīng)享有的權(quán)利

　�。�3）明確物業(yè)管理者的權(quán)利與責(zé)任

　�。�4）明確對(duì)物業(yè)公共部位及公用設(shè)施的管理

　�。�5）對(duì)物業(yè)全部或部分損壞無法正常使用的規(guī)定

　�。�6）管理費(fèi)用的規(guī)定

　�。�7）法律責(zé)任

　�。�8）其它事項(xiàng)

　　4、住戶手冊(cè)

　�。�1）居住區(qū)概況

　�。�2）居住區(qū)的管理

　�。�3）業(yè)主或住戶須知

　�。�4）日常管理與維修

　�。�5）物業(yè)管理?xiàng)l例

　�。�6）綜合服務(wù)

　�。�7）其它應(yīng)該注意的事項(xiàng)

　　5住宅區(qū)房屋及有關(guān)色設(shè)施接、代管制度。制定和實(shí)施住宅區(qū)房屋及有關(guān)設(shè)施的接、代管管理制度，有助于住宅區(qū)房屋及有關(guān)附屬設(shè)施的整體綜合功能的發(fā)揮，利于城市文明住宅區(qū)的建設(shè)。包括：

　�。�1）對(duì)房屋及有關(guān)設(shè)施接管范圍的規(guī)定

　�。�2）對(duì)房屋及有關(guān)設(shè)施接管標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定

　�。�3）對(duì)房屋及有關(guān)設(shè)施接管接、代管程序的規(guī)定

　�。�4）被接、代管的房屋及有關(guān)設(shè)施的施工圖紙資料應(yīng)該交由物業(yè)管理公司保管使用

　�。�5）對(duì)房屋代管權(quán)責(zé)的規(guī)定

　　6、房屋管理服務(wù)制度

　　（1）房屋維修養(yǎng)護(hù)管理

　�。�2）房屋室內(nèi)裝修、拆改和設(shè)備管理

　　7、住宅區(qū)管理制度

　�。�1）房屋養(yǎng)護(hù)與維修的'管理規(guī)定

　　（2）維護(hù)住宅區(qū)環(huán)境的管理規(guī)定

　　（3）開展多層次、多形式的便民有償服務(wù)。

　�。�4）建設(shè)文明住宅小區(qū)

　　8、業(yè)主委員會(huì)章程。主要內(nèi)容包括：

　�。�1）成立業(yè)主管理委員會(huì)的目的

　�。�2）業(yè)主管理委員會(huì)的宗旨

　�。�3）業(yè)主管理委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)

　�。�4）成立業(yè)主管理委員會(huì)的程序

　　（5）業(yè)主管理委員會(huì)的會(huì)議及會(huì)員代表大會(huì)

　�。�6）會(huì)員代表大會(huì)的主要任務(wù)

　　（7）業(yè)主管理委員會(huì)的任務(wù)

　�。�8）有關(guān)補(bǔ)充說明

物業(yè)公司管理制度10

　　1）消防檢查包括對(duì)消防器材、設(shè)備、裝修、通道、易燃易爆物品及房屋用途變更的檢查，也包括用電、用氣平安和動(dòng)火作業(yè)的檢查。

　　2）各項(xiàng)目的消防責(zé)任人同時(shí)為消防檢查人。同時(shí)，消防責(zé)任人的工作必需隨時(shí)接受相關(guān)部門與公司領(lǐng)導(dǎo)的檢查。

　　3）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人支配保安班或機(jī)電班對(duì)滅火器每季度進(jìn)行一次檢查，并按規(guī)定時(shí)間更換或補(bǔ)充，不允許過期存放。

　　4）依據(jù)《消防系統(tǒng)檢查項(xiàng)目》的規(guī)定進(jìn)行檢查，檢查時(shí)必需作好具體記錄，對(duì)于不符合要求的，應(yīng)盡快整改。

　　5）對(duì)物業(yè)區(qū)域（物業(yè)區(qū)域）內(nèi)的公共地方的用電、設(shè)備、線路應(yīng)每月檢查一次，并作好具體記錄。對(duì)存在隱患的'地方，要?jiǎng)偤眯蘩砘蛲ㄖ�有關(guān)部門處理。

　　6）對(duì)任何私拉亂接管線的行為，一經(jīng)發(fā)覺，賜予制止，并發(fā)出違章整改通知書，限期整改，對(duì)拒不整改者，按有關(guān)規(guī)定強(qiáng)制執(zhí)行和懲罰。

　　7）嚴(yán)格執(zhí)行裝修審批制度，凡是動(dòng)火作業(yè)，須得到消防機(jī)關(guān)和物業(yè)公司批準(zhǔn)方可施工，物業(yè)公司應(yīng)做好登記和全過程的監(jiān)督工作。

　　8）主動(dòng)協(xié)作有關(guān)供氣、供電、消防機(jī)關(guān)做好消防檢查工作。

　　9）值班人員應(yīng)每天對(duì)公共通道進(jìn)行檢查，剛好清理堵塞物品，和易燃易爆物品，保持通道順暢。酒樓、卡拉OK、餐廳、商場(chǎng)、地下室等重點(diǎn)防火部位應(yīng)增加巡查次數(shù)。對(duì)把房屋變更原用途的，責(zé)令業(yè)主復(fù)原原批準(zhǔn)用途。

　　10）秩序維護(hù)員應(yīng)按規(guī)定制止人員攜帶易燃易爆物品進(jìn)入物業(yè)區(qū)域。

物業(yè)公司管理制度11

　　第一條為樹立和保持公司良好的社會(huì)形象，進(jìn)一步規(guī)范化管理，本公司轉(zhuǎn)正員工應(yīng)按本規(guī)定的要求著裝。

　　第二條員工在上班時(shí)間內(nèi)，應(yīng)著胸卡；

　　周一至周六統(tǒng)一著正裝，周七可著非正裝，但要注意儀容儀表，總體要求是：得體、大方整潔。

　　第三條男職員的`著裝要求：夏天著襯衣、系領(lǐng)帶；

　　著襯衣時(shí)，不得挽起袖子或不系袖扣。

　　不準(zhǔn)穿皮鞋以外的其他鞋類（包括皮涼鞋）。

　　第四條女職員上班不得穿牛仔服、運(yùn)動(dòng)服、超短裙、低胸衫或其他有礙觀瞻的奇裝異服，并一律穿肉色絲襪。

　　第五條員工有外出活動(dòng)或重要業(yè)務(wù)洽談時(shí)必須穿公司統(tǒng)一制服或相似款形正裝。

　　第六條員工上班應(yīng)注意將頭發(fā)梳理整齊。

　　男職員發(fā)不過耳，并一般不準(zhǔn)留胡子；

　　女職員上班提倡化淡妝，金銀或其他飾物的佩戴應(yīng)得當(dāng)。

　　第七條員工違反本規(guī)定的，辦公室除通報(bào)批評(píng)外，還予以經(jīng)濟(jì)處罰，一個(gè)月連續(xù)違反三次以上的，扣發(fā)當(dāng)月考評(píng)工資級(jí)別20%。

　　第八條各部門、各管理處負(fù)責(zé)人應(yīng)認(rèn)真配合、督促屬下員工遵守本規(guī)定。

　　一月累計(jì)員工違反本規(guī)定人次超過三人次或該部門員工總數(shù)20%的，該負(fù)責(zé)人亦予以通報(bào)和經(jīng)濟(jì)處罰。

物業(yè)公司管理制度12

　　1、崗前培訓(xùn)

　　上崗前向每位新入職的公共秩序維護(hù)員介紹物業(yè)轄區(qū)情況、工作紀(jì)律、操作要求和崗位職責(zé)。

　　①上崗前必須掌握公共秩序維護(hù)、通訊及消防設(shè)備器材的使用和操作；②新入職的公共秩序維護(hù)員須進(jìn)行3－5天時(shí)間進(jìn)行培訓(xùn)實(shí)習(xí)，掌握本職工作和基本技能，然后開始正式上崗；

　　2、崗位培訓(xùn)

　　①公共秩序維護(hù)培訓(xùn)：根據(jù)每年制定的公共秩序維護(hù)部制定的培訓(xùn)計(jì)劃，擬訂公共秩序維護(hù)培訓(xùn)方案，通過授課與實(shí)際操作相結(jié)合的方式，分月、季定期進(jìn)行培訓(xùn)，從而提高公共秩序維護(hù)員的警惕性、“四防”意識(shí)、應(yīng)變能力和身體素質(zhì)，使其掌握基本技能；

　�、谙�防培訓(xùn)：根據(jù)每年制定的公共秩序維護(hù)部內(nèi)部制定的培訓(xùn)計(jì)劃，擬訂消防培訓(xùn)方案、年度消防演習(xí)計(jì)劃安排及滅火等培訓(xùn)內(nèi)容，通過授課與實(shí)際操作相結(jié)合的方式，分月、季定期進(jìn)行培訓(xùn)，從而達(dá)到提高公共秩序維護(hù)員的防火意識(shí)、掌握滅火搶救能力的目的；

　�、勖课还�共秩序維護(hù)員必須根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃參加公司和部門組織課程，培訓(xùn)前進(jìn)行書面通知，并要求每位參加培訓(xùn)的`人員在員工培訓(xùn)簽到表上簽到。

　　3、培訓(xùn)課程設(shè)置

　�、倥嘤�(xùn)目的：

　　通過培訓(xùn)，提高公共秩序維護(hù)員的綜合素質(zhì)和服務(wù)水平，培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀(jì)律嚴(yán)明、文明執(zhí)勤的公共秩序維護(hù)隊(duì)伍；

　�、谂嘤�(xùn)項(xiàng)目：

　　A、應(yīng)知、應(yīng)會(huì)部分

　　4頁第公司制度與規(guī)定部門制度與規(guī)定公共秩序維護(hù)常識(shí)服務(wù)意識(shí)教育

　　禮節(jié)、禮貌及員工的行為規(guī)范、個(gè)人修養(yǎng)轄區(qū)設(shè)施、設(shè)備介紹消防常識(shí)

　　B、崗位工作規(guī)范

　　崗位禮貌用語、工作方法與技巧崗位工作職責(zé)與細(xì)則轄區(qū)突發(fā)事件的處理

　　C、消防培訓(xùn)

　　D、法律常識(shí)

　　③培訓(xùn)要求

　　A、培訓(xùn)期間，不得遲到、早退、曠課，違者按上班同等情況處理；

　　B、理論培訓(xùn)時(shí)，自帶筆和筆記本，認(rèn)真做好記錄；

　　C、隊(duì)列訓(xùn)練時(shí)，按正規(guī)化軍事要求操作；

　　D、拳術(shù)訓(xùn)練時(shí)，不得隨便開玩笑，防止訓(xùn)練事故。

　�、芸荚u(píng)方式

　　A、理論培訓(xùn)在結(jié)束后采取筆試閉卷方式進(jìn)行，85分以上為優(yōu)，75－84為良，60－74分為中，60分以下為差；

　　B、軍事培訓(xùn)由教員在一個(gè)訓(xùn)練階段結(jié)束后進(jìn)行考核，成績分為優(yōu)、良、中、差四個(gè)等級(jí)，具體評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)由培訓(xùn)教員擬定；

　　C、根據(jù)考評(píng)等級(jí)給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)和處罰。

物業(yè)公司管理制度13

　　1.總則

　　1.1目的

　　為保障公司正常經(jīng)營的連續(xù)性和秩序,使倉庫作業(yè)合理化,避免浪費(fèi),降低成本,控制物

　　資,減少庫存資金占用,結(jié)合公司實(shí)際情況特制定本制度。

　　1.2適用范圍

　　本制度適用于xx物業(yè)管理有限公司正常經(jīng)營、辦公所需各種原輔材料、零配件、外協(xié)加工件、工具、辦公、清潔用品等物料的庫存管理規(guī)定。

　　2.管理原則

　　2.1倉庫管理應(yīng)保證滿足公司正常經(jīng)營所需的物資需要,不缺貨斷檔,并使庫存物資、采購成本總額資金費(fèi)用最小化。

　　3. 辦理領(lǐng)料時(shí)間:

　　3.1根據(jù)公司經(jīng)營時(shí)間特點(diǎn)以及倉庫人員工作安排,制定倉庫領(lǐng)料工作時(shí)間為:除星期一(倉庫人員休息日)每天下午14:00-18:00。(特殊情況除外)

　　4.入庫

　　4.1物資入庫,倉管人員要親自同送貨人員辦理交接手續(xù),按照申購單核對(duì)清點(diǎn)物資名稱、規(guī)格型號(hào)、數(shù)量、單價(jià),按要求在送貨單上簽字,應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到簽收是經(jīng)濟(jì)責(zé)任的轉(zhuǎn)移。

　　4.2物資入庫時(shí)應(yīng)先檢驗(yàn),未經(jīng)檢驗(yàn)合格的,禁止放入倉庫,更不能投入使用。

　　4.3驗(yàn)收合格后,根據(jù)發(fā)票(送貨單)上的名稱、規(guī)格型號(hào)、數(shù)量開具相應(yīng)的入庫單,交財(cái)務(wù)記帳。

　　4.4驗(yàn)收不合格,或者發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知相關(guān)經(jīng)辦人員處理。

　　4.5一切物料的::購入都必須用增值稅專用發(fā)票方可入庫報(bào)銷,無稅票的,其物料價(jià)格必須下浮到能補(bǔ)足扣稅額為止。同時(shí)要注意審查發(fā)票的`正確性和有效性。

　　5.物資儲(chǔ)存保管

　　5.1物資的儲(chǔ)存保管,原則上應(yīng)以物資的屬性、特點(diǎn)和用途規(guī)劃設(shè)置倉庫,并根據(jù)倉庫條件考慮分區(qū)保管。

　　5.2物資擺放原則:在擺放合理安全可靠的前提下,必須做到過目見數(shù),檢點(diǎn)方便,成行成列,整齊美觀。

　　6.出庫

　　6.1物資出庫堅(jiān)持'先進(jìn)先出,按規(guī)定供應(yīng),節(jié)約用料'的原則發(fā)料。

　　6.2各部門要指定專人領(lǐng)取和專人管理使用物資。

　　6.3常備用料,凡屬可分割折零的,本著節(jié)約的原則,都應(yīng)折零領(lǐng)用,不準(zhǔn)一次性領(lǐng)用。

　　6.4辦公用品領(lǐng)料程序:使用人填寫領(lǐng)料單(物品名稱、規(guī)格型號(hào)、數(shù)量)→部門主管審批簽字→倉庫發(fā)料。

　　6.5水電工程配件領(lǐng)料程序:填寫領(lǐng)料單(物品名稱、規(guī)格型號(hào)、數(shù)量、并注明用途)→部門主管審批簽字→憑領(lǐng)料單并同《委托工作單》或《工作維修單》→倉庫發(fā)料。

　　6.6清潔、綠化用品領(lǐng)料程序:填寫領(lǐng)料單(物品名稱、規(guī)格型號(hào)、數(shù)量、并注明用途)→部門主管審批簽字→憑領(lǐng)料單并同《委托工作單》→倉庫發(fā)料。

　　6.7所有領(lǐng)用物料要求以舊(壞)換新,否則倉庫有權(quán)拒絕發(fā)料。

　　(附:以舊換新物料明細(xì):a、辦公用品:打印機(jī)用墨盒、訂書機(jī)、計(jì)算器、辦公設(shè)備及電腦配件等;b、水電配件類:所有工具、燈具、水表、電表、開關(guān)類、閉門器、鎖類、設(shè)備工具配件、軸承類等;c、清潔、綠化類:所有工具、設(shè)備工具配件、膠桶、水管等。

　　7.倉庫賬目管理

　　7.1嚴(yán)格按照要求及時(shí)做好送貨單、入倉單、領(lǐng)料單等各種單據(jù)、票據(jù)的填寫倉工作,每次認(rèn)真填寫各種單據(jù)、票據(jù)。

　　7.2做好物資盤點(diǎn)工作

　　7.2.1小盤點(diǎn),每月底一次。主要查核是否帳實(shí)相符情況。

　　7.2.2中盤點(diǎn),每半年一次。倉庫查核是否帳實(shí)相符,并矯正成本。

　　7.2.3大盤點(diǎn),每年一次。公司資產(chǎn)全面盤存。

　　7.2.4每年年終,倉管部門會(huì)同財(cái)務(wù)、使用部門總盤存。對(duì)盤點(diǎn)情況,填寫庫存物資統(tǒng)計(jì)表,各方在清冊(cè)上簽名。

　　7.2.5對(duì)盤點(diǎn)出的過期、變質(zhì)不能使用物品及時(shí)處理;對(duì)盤盈、盤虧情況,報(bào)主管批準(zhǔn)后調(diào)整賬目。

　　7.3每月月底做好倉庫月報(bào)表并做好電子賬的工作:認(rèn)真輸入資料,做好備份文件的管理。

　　8.倉庫防火、防潮、防盜、防蟲管理

　　8.1做好倉庫防火、防潮、防盜、防蟲工作,確保倉庫物品的質(zhì)量和安全,配備好必要的滅火器材。

　　8.2保持適當(dāng)::的溫度、濕度、通風(fēng)、照明等條件,倉管員加強(qiáng)對(duì)倉庫日常防火、防潮、防蟲工作,注意清潔衛(wèi)生,定期實(shí)施安全檢查。

　　8.3倉庫嚴(yán)禁吸煙,非倉庫人員,未經(jīng)同意,不準(zhǔn)入內(nèi)。

　　9.廢舊物資管理

　　9.1所有廢舊物資統(tǒng)一交回倉庫,使用人員不得自行處理。

　　9.2廢舊物資嚴(yán)格按照《廢舊物資報(bào)廢處理申請(qǐng)表》要求處理。

　　10.其它有關(guān)事項(xiàng)

　　10.1倉庫人員工作調(diào)動(dòng)時(shí)一定要辦理移交手續(xù),列明移交物資清單(一式三份),經(jīng)三方確認(rèn)后,要求各方簽字確認(rèn),以免發(fā)生糾紛。

　　10.2倉庫的盈虧反映出倉庫人員的工作質(zhì)量,力求做到不出差錯(cuò)。

　　10.3對(duì)倉庫人員由于工作失誤造成的虧損,要進(jìn)

　　行處理以及賠償。

　　10.4及時(shí)了解各部門使用物資確保庫存量,及時(shí)補(bǔ)倉;及時(shí)了解采購情況,保障采購物品及時(shí)到位順利開展工作;努力協(xié)調(diào)好與各部門的工作。

　　11.附則

　　11.1本制度由公司辦公室負(fù)責(zé)解釋;

　　11.2本制度報(bào)總經(jīng)理審批備案后生效。

物業(yè)公司管理制度14

　　第一部分崗位職責(zé)

　　公司總經(jīng)理崗位職責(zé)

　　1、嚴(yán)格執(zhí)行國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策。

　　2、帶領(lǐng)全體員工對(duì)物業(yè)轄區(qū)實(shí)行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效益。

　　3、注意經(jīng)濟(jì)效益，精心理財(cái)，開源節(jié)流，滿足業(yè)主需求。

　　4、抓好精神文明建設(shè)，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，樹立良好的企業(yè)形象。

　　5、制訂和完善公司各項(xiàng)規(guī)章制度，建立良好的工作秩序。

　　6、制訂年度工作計(jì)劃，明確目標(biāo)、任務(wù)，督促所屬部門履行崗位職責(zé)，堅(jiān)持年終考核。

　　7、重視人才，合理使用干部，按照德、勤、能、績定期進(jìn)行考核。

　　8、調(diào)動(dòng)各方積極因素，共同管好物業(yè)。定期向總公司匯報(bào)工作及經(jīng)營收支情況，以各種方式聽取業(yè)主和使用人的建議、意見和要求，并及時(shí)答復(fù)，認(rèn)真解決。

　　9、關(guān)心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。

　　10經(jīng)常與上級(jí)公司和政府相關(guān)部門溝通，理順關(guān)系，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

　　公司副總經(jīng)理崗位職責(zé)

　　1、在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)助經(jīng)理抓好全面工作。

　　2、主要抓好設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)計(jì)劃的制訂和落實(shí)工作。帶領(lǐng)全體員工對(duì)物業(yè)轄區(qū)實(shí)行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效益。

　　3、制訂和完善公司各項(xiàng)規(guī)章制度，建立良好的工作秩序。

　　4、制訂年度工作計(jì)劃，明確目標(biāo)、任務(wù)，督促所屬部門履行崗位職責(zé)，堅(jiān)持年終考核。

　　5、調(diào)動(dòng)各方積極因素、共同管好物業(yè)。定期向總經(jīng)理匯報(bào)分管理工作情況，以各種方式聽取業(yè)主和使用的建議、意見和要求，并及時(shí)答復(fù)、認(rèn)真解決。

　　6、關(guān)心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。

　　7、經(jīng)濟(jì)與上級(jí)公司和政府相關(guān)部門順關(guān)系，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

　　職能部門經(jīng)理崗位職責(zé)

　　1、在公司總經(jīng)理室的領(lǐng)導(dǎo)下，全面實(shí)施本部門的各項(xiàng)工作。

　　2、負(fù)責(zé)制定本部門的工作計(jì)劃，組織各項(xiàng)工作的開展。

　　3、負(fù)責(zé)配合辦公室進(jìn)行本部門員工的招聘。

　　4、負(fù)責(zé)制定本部門員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃，定期開展員工培訓(xùn)。

　　5、負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查本部門各項(xiàng)工作，定期對(duì)本部門員工進(jìn)行考核。

　　管理處主任崗位職責(zé)

　　在總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行公司各項(xiàng)方針、政策，全面負(fù)責(zé)負(fù)責(zé)管理處的日常事務(wù)和管理工作。

　　1、建立、健全各項(xiàng)規(guī)章制度，檢查督促崗位責(zé)任制的執(zhí)行情況，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，落實(shí)獎(jiǎng)懲制度；

　　2、安排和調(diào)整本部門人員工作，負(fù)責(zé)制定本部門的工作計(jì)劃，并組織編寫管理報(bào)告和各種通知、公函；

　　3、負(fù)責(zé)傳達(dá)公司文件、通知及會(huì)議精神；

　　4、檢查監(jiān)督本轄區(qū)工程維修、保安清衛(wèi)人員以及管理員工作情況并進(jìn)行考核，按《員工手冊(cè)》的要求抓好管理；

　　5、熟悉國家有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，掌握各業(yè)主情況，檢查督促各責(zé)任區(qū)管理的實(shí)際操作；

　　6、隨時(shí)掌握租金、管理費(fèi)、水電費(fèi)等交納情況，及時(shí)做好物業(yè)管理費(fèi)催交的組織工作，并組織解決好有關(guān)投訴，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量；

　　7、抓好本部門的組織工作和思想工作，主持日常和定期工作會(huì)議，研究擬定下一步工作計(jì)劃；

　　8、加強(qiáng)各班的團(tuán)結(jié)合作，樹立整體思想，密切與其他部門的聯(lián)系，互相溝通、協(xié)調(diào)；

　　9、認(rèn)真完成公司交給的其他任務(wù)。

　　內(nèi)勤員崗位職責(zé)

　　內(nèi)勤員在管理處主任統(tǒng)一安排下，負(fù)責(zé)文檔資料的保存和管理，做好各項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。

　　1、按照物業(yè)服務(wù)的需要，編制采購計(jì)劃，并實(shí)施采購；

　　2、對(duì)倉庫物資和其他物資進(jìn)行管理，建立物資臺(tái)帳；

　　3、協(xié)助主任組織開展社區(qū)文化服務(wù)；

　　4、做好本部門員工的考勤、考核管理；

　　5、負(fù)責(zé)管理轄區(qū)內(nèi)業(yè)主檔案和物業(yè)檔案，做好保密工作，防止遺失、損壞；

　　6、負(fù)責(zé)本部門各類通知、公函、報(bào)告的收發(fā)；

　　7、負(fù)責(zé)接聽服務(wù)電話，屬于業(yè)主投訴及報(bào)修的要做好記錄，并及時(shí)轉(zhuǎn)交處理，對(duì)于緊急突發(fā)事件及時(shí)向本部門負(fù)責(zé)人或公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)；

　　8、熟悉各種收費(fèi)程序，負(fù)責(zé)接待上門的交費(fèi)的業(yè)主，并做好收費(fèi)記錄；

　　9、熱情接待來訪的業(yè)主及其他人士，對(duì)他們的咨詢事項(xiàng)給予熱情、周到的答復(fù)和解釋；

　　10、完成本部門安排的其他工作。

　　管理員崗位職責(zé)

　　在管理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下開展日常管理服務(wù)工作。

　　1、熟悉掌握物業(yè)轄區(qū)業(yè)主和物業(yè)的基本情況；

　　2、建立收費(fèi)臺(tái)帳，掌握收費(fèi)動(dòng)態(tài)，及時(shí)收取、催交各項(xiàng)應(yīng)收費(fèi)用；

　　3、負(fù)責(zé)辦理業(yè)主入住、遷出手續(xù)，監(jiān)督管理裝修事務(wù)；

　　4、負(fù)責(zé)巡視物業(yè)使用情況，以及保安、清潔、維修人員的工作情況；

　　5、負(fù)責(zé)對(duì)外包服務(wù)過程進(jìn)行監(jiān)督管理；

　　6、負(fù)責(zé)與業(yè)主溝通、回訪，有效處理業(yè)主的投訴。

　　文員崗位職責(zé)

　　1、負(fù)責(zé)部門的文件撰寫、整理工作；

　　2、負(fù)責(zé)員工考勤、收發(fā)傳達(dá)文件等日常工作，妥善保管管理處的各類來文；

　　3、負(fù)責(zé)辦理各類外來人員的出入證件；

　　4、協(xié)助主任組織由管理處發(fā)起的會(huì)議，并做好會(huì)議記錄；

　　5、接待來訪的業(yè)主，對(duì)其提出的問題及意見，予以解釋解答，并將詳細(xì)內(nèi)容記錄在案；

　　6、負(fù)責(zé)做好文件、記錄、卡的管理工作，并保證檔案完整、齊全、保密；

　　7、向各業(yè)主發(fā)出書面繳交各項(xiàng)費(fèi)用的通知書；

　　8、通過各種媒介做好宣傳工作；

　　9、負(fù)責(zé)組織業(yè)主意見征詢活動(dòng)和社區(qū)文化活動(dòng)；

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　　出納崗位職責(zé)

　　1、清點(diǎn)匯總部門交來的款項(xiàng)；

　　2、審核原始憑證是否完整；

　　3、發(fā)放工資、獎(jiǎng)金，支付符合手續(xù)的費(fèi)用；

　　4、處理銀行存款收入和支出業(yè)務(wù)；

　　5、填制記帳憑證，交會(huì)計(jì)記帳；

　　6、正確使用發(fā)票，保證現(xiàn)金和銀行支票使用安全。

　　保安人員崗位職責(zé)

　�。ㄒ唬�、總則

　　1、貫徹執(zhí)行公安機(jī)關(guān)和上級(jí)部門制訂的各項(xiàng)法規(guī)和制度，努力維護(hù)好物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的治安安全；

　　2、遵守公司規(guī)章制度和《員工手冊(cè)》，服從領(lǐng)導(dǎo)，完成公司交給的其它工作任務(wù)；

　　3、負(fù)責(zé)做好對(duì)轄區(qū)內(nèi)的巡邏、值班工作，做好大宗物品出物業(yè)轄區(qū)的登記工作；

　　4、負(fù)責(zé)做好機(jī)動(dòng)車輛的管理和收費(fèi)工作；

　　5、負(fù)責(zé)做好綜合管理費(fèi)收取工作；

　　6、熟悉樓宇情況、以動(dòng)態(tài)、巡查等方式預(yù)防、發(fā)現(xiàn)、制止各類事故如：打架斗毆、盜竊等事件，提高應(yīng)急處理能力；

　　7、按規(guī)定著裝，文明值勤，嚴(yán)格交接班手續(xù)，認(rèn)真做好值班記錄和交接班記錄；

　　8、講究文明、禮貌待人，耐心說服、教育住戶遵守物業(yè)轄區(qū)各項(xiàng)管理規(guī)定。

　�。ǘ�）、保安隊(duì)隊(duì)長崗位職責(zé)

　　保安隊(duì)長在管理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)保安隊(duì)的各項(xiàng)管理工作。

　　1、了解和掌握保安隊(duì)的情況，根據(jù)管理處領(lǐng)導(dǎo)的要求和意圖，結(jié)合實(shí)際，建立和健全各項(xiàng)工作細(xì)則的獎(jiǎng)懲條例，抓好實(shí)施組織和監(jiān)督工作，對(duì)物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛交通工作全面實(shí)施管理；

　　2、主持保安業(yè)務(wù)工作會(huì)議，督促檢查各項(xiàng)規(guī)章制度的落實(shí)，重點(diǎn)是《員工手冊(cè)》及保安相關(guān)規(guī)定的落實(shí)情況，組織隊(duì)員學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)和形體儀表訓(xùn)練，認(rèn)真做好培養(yǎng)和業(yè)務(wù)訓(xùn)練，提高全體隊(duì)員的整體素質(zhì)。；

　　3、經(jīng)常定期不定期檢查保安隊(duì)員的工作情況，做好監(jiān)督、檢查和考評(píng)工作，落實(shí)崗位責(zé)任制和獎(jiǎng)懲條例；

　　4、掌握隊(duì)員的思想動(dòng)態(tài)，認(rèn)真做好思想工作，抓好保安隊(duì)伍的思想建設(shè)，關(guān)心隊(duì)員的生活狀況和業(yè)務(wù)水平，做好全體隊(duì)員的思想教育、法制教育和職業(yè)精神教育，幫助下屬正確處理好工作中的各種問題，為下屬解決實(shí)際問題；

　　5、教育培養(yǎng)所屬班長，不斷培養(yǎng)他們的組織指揮能力和管理水平；

　　6、處理有關(guān)保安方面的事務(wù)，重大治安問題和事故及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并采取果斷措施，控制事態(tài)發(fā)展。

　　7、完成公司交辦的收費(fèi)等其它工作任務(wù)。

　　（三）、保安班長崗位職責(zé)

　　保安班長在保安隊(duì)長的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)保安隊(duì)日常事務(wù)的實(shí)施工作。

　　1、負(fù)責(zé)組織當(dāng)班的保安工作，監(jiān)督和指導(dǎo)認(rèn)真做好執(zhí)勤工作，及時(shí)糾正和登記違紀(jì)違章現(xiàn)象；

　　2、檢查本班人員的著裝儀容、內(nèi)務(wù)衛(wèi)生，保管好配備的通訊器材、保安設(shè)施、自衛(wèi)武器等物品；

　　3、負(fù)責(zé)填寫《值班記錄》，登記本班獎(jiǎng)罰情況，檢查各巡邏點(diǎn)情況；

　　4、按照保安部（隊(duì)）制定的培訓(xùn)計(jì)劃搞好組織實(shí)施工作，定期召開班務(wù)會(huì)，經(jīng)常對(duì)隊(duì)員進(jìn)行具體的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和崗位培訓(xùn)，提高本人和全班的整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，能及時(shí)解決當(dāng)班時(shí)間內(nèi)的各種突發(fā)事件。

　　5、及時(shí)做好上傳下達(dá)和請(qǐng)示匯報(bào)工作，與轄區(qū)業(yè)主搞好關(guān)系；

　　6、熟悉在緊急情況下本班的組織指揮，處理好一般性的治安事件和業(yè)主的投訴，落實(shí)安全措施，預(yù)防各種事故，工作中有處理不當(dāng)?shù)氖聭?yīng)及時(shí)向上級(jí)請(qǐng)示匯報(bào)；

　　7、團(tuán)結(jié)本班人員，堅(jiān)持做好經(jīng)常性思想工作，熟悉和掌握隊(duì)員的思想動(dòng)態(tài)、工作表現(xiàn)和工作能力。

　　8、完成公司下達(dá)的其他任務(wù)。

　�。ㄋ模┍０矄T崗位職責(zé)

　　1、門崗

　�、偈煜の飿I(yè)轄區(qū)的概況、平面布局及樓幢分布情況；

　�、诒３滞�嚴(yán)可敬的儀表儀容，樹立良好的精神風(fēng)貌；

　�、圬�(fù)責(zé)做好大宗物品出物業(yè)轄區(qū)的管理工作，對(duì)住戶裝修人員及裝修物品的出入進(jìn)行管理，制止閑雜人員隨意進(jìn)入物業(yè)轄區(qū)；

　�、茇�(fù)責(zé)做好對(duì)機(jī)動(dòng)車輛的出入管理和收費(fèi)工作。

　�、菔煜け０苍O(shè)施設(shè)備的操作規(guī)程及報(bào)警設(shè)施的使用方法；

　�、拮龊帽緧徫坏那鍧嵭l(wèi)生和交接班工作。

　�、哓�(fù)責(zé)回答解決住戶及來訪人員提出屬于本崗職責(zé)內(nèi)的`問題；

　�、鄬�(duì)任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時(shí)進(jìn)行規(guī)勸和制止。

　　2、巡邏崗

　�、賴�(yán)格遵守公司規(guī)章制度，實(shí)行24巡視巡邏制度，嚴(yán)格執(zhí)行隊(duì)列行走標(biāo)準(zhǔn)，樹立公司良好形象和個(gè)人道德風(fēng)范；

　　②樹立強(qiáng)烈的責(zé)任感，全面做好物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛、收費(fèi)、以及住戶求援、報(bào)警等工作，確保物業(yè)轄區(qū)治安安全，秩序井然；

　�、凼熘�本人責(zé)任區(qū)域內(nèi)住戶情況，了解物業(yè)轄區(qū)內(nèi)其它區(qū)域房屋的地形以及各條通道的布局，做到勤巡邏、勤檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理；

　�、苁煜の飿I(yè)轄區(qū)消防設(shè)施的配置，并能熟練使用各種消防器材，掌握防火自救知識(shí)；

　　⑤巡查公共設(shè)備設(shè)施使用和公共衛(wèi)生保潔情況，發(fā)現(xiàn)設(shè)施受損及時(shí)上報(bào)，對(duì)任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時(shí)進(jìn)行規(guī)勸和制止；

　　⑥加強(qiáng)對(duì)物業(yè)轄區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛管理，維持車輛停放秩序；

　　⑦積極參加職業(yè)道德和業(yè)務(wù)、消防培訓(xùn)，努力提高自身素質(zhì)。

　　消防員（保安員兼）崗位職責(zé)

　　1、切實(shí)貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的指導(dǎo)方針，認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)消防知識(shí)，掌握各種滅火器的使用方法；

　　2、積極做好防火宣傳和教育，建立消防值班和消防設(shè)施臺(tái)帳定期進(jìn)行安全檢查，一旦發(fā)現(xiàn)火警即可投入使用；

　　3、物業(yè)轄區(qū)一旦發(fā)生火警，全體員工必須全力投入搶險(xiǎn)工作，履行義務(wù)消防員的職責(zé)，不得臨陣借故逃避；

　　4、發(fā)生火警事故時(shí)，迅速報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，撥打火警電話119，向消防部門報(bào)警，組織人員搶救險(xiǎn)情，組織住戶撤離危險(xiǎn)地帶，并做好妥善安排，做好現(xiàn)場(chǎng)安全保衛(wèi)工作，嚴(yán)防趁火打劫撈取不義之財(cái)，協(xié)助有關(guān)部門查清起火原因；

　　監(jiān)控值班員崗位職責(zé)

　　1、嚴(yán)密監(jiān)視保安對(duì)象的各種情況，發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象，及時(shí)通知值班保安處理，并及時(shí)通過對(duì)講機(jī)或電話向隊(duì)長報(bào)告，且隨時(shí)匯報(bào)變動(dòng)情況直到問題處理完畢。

　　2、熟悉所管理設(shè)備的性能、操作程序，能獨(dú)立進(jìn)行操作，并能進(jìn)行簡(jiǎn)單的維修；

　　3、出現(xiàn)異常情況時(shí)，堅(jiān)持、確認(rèn)、匯報(bào)，并做好情況記錄；

　　4、負(fù)責(zé)設(shè)備的日常巡視、情況記錄；

　　5、保持機(jī)房干凈、整潔；做好交接班工作。

　　維修人員崗位職責(zé)

　　1、執(zhí)行公司決定，服從管理、遵守紀(jì)律，樹立良好的服務(wù)意識(shí)；

　　2、熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)樓宇的樓幢號(hào)、單元、戶數(shù)和房屋結(jié)構(gòu)、水施、電施等管線走向；

　　3、嚴(yán)格遵守服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)受理業(yè)主提出的各種報(bào)修；

　　4、積極為業(yè)主提供多項(xiàng)便民服務(wù)，并做到服務(wù)周到、熱情、規(guī)范，無投訴；

　　5、工作時(shí)間按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程以確保安全，預(yù)防意外事故的發(fā)生；

　　6、工作完畢及時(shí)清理施工現(xiàn)場(chǎng)雜物，服務(wù)過程須請(qǐng)業(yè)主簽字認(rèn)可；

　　7、愛護(hù)工具，杜絕浪費(fèi)，按規(guī)定領(lǐng)用工具和維修材料。

　　8、負(fù)責(zé)對(duì)共用部位設(shè)施的巡視和保養(yǎng)。

　　9、按月做好報(bào)修、維修記錄的匯總和材料采購的計(jì)劃編制。

　　清衛(wèi)工崗位職責(zé)

　　1、遵守公司制定的各類規(guī)章制度和《員工手冊(cè)》；

　　2、尊重領(lǐng)導(dǎo)，服從分配，及時(shí)完成工作任務(wù)；

　　3、上崗佩戴好工作證，穿戴好服裝，并保持整潔；

　　4、文明服務(wù)，作風(fēng)廉潔，拾金不昧；

　　5、按照服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)轄區(qū)進(jìn)行清潔衛(wèi)生打掃，維護(hù)物業(yè)轄區(qū)的良好的衛(wèi)生環(huán)境秩序；

　　6、及時(shí)清洗公共部位的亂涂、亂畫、亂張貼的廣告、標(biāo)語等；

　　7、對(duì)保潔范圍內(nèi)物業(yè)的異常情況及時(shí)行保安員或管理員匯報(bào)；

　　8、對(duì)亂扔廢棄物的現(xiàn)象應(yīng)予以制止，并及時(shí)清除；

　　9、妥善使用并保管好清掃、保潔的工具，做到勤儉節(jié)約、以舊換新，對(duì)無故損壞的酌情賠償。

　　綠化工崗位職責(zé)

　　1、遵守公司的規(guī)章制度和《員工手冊(cè)》；

　　2、服從公司領(lǐng)導(dǎo)和管理人員的檢查監(jiān)督，工作時(shí)佩戴好上崗證；

　　3、綠化養(yǎng)護(hù)操作場(chǎng)地及道路兩旁整潔有序，無危及車輛、行人的現(xiàn)象；

　　4、對(duì)住戶說話和勸阻有損綠化的行為要溫和有禮；

　　5、正確并熟練操作使用園林器械，妥善保管好綠化工具設(shè)施、農(nóng)藥、化肥及其他用品，嚴(yán)格使用化肥和農(nóng)藥；

　　6、花草樹木及時(shí)澆水，防止過旱和過澇；

　　7、對(duì)花草樹木定期培土、施肥、除雜草和除病蟲害，對(duì)新栽的花草樹木要及時(shí)修剪、補(bǔ)苗、澆水，保證成活率達(dá)90%以上；

　　8、熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的綠化概況，充分利用綠地面積，合理布局、種植花草、樹木；

　　9、對(duì)工作過程中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)轄區(qū)的異常情況及時(shí)向保安或管理員匯報(bào)。

　　第二部分公共制度

　　全體員工均為公司物業(yè)轄區(qū)的管理人員，無論其工作崗位、分工，需共同遵循以下制度。

　　接待來信來訪來電投訴制度

　　為了實(shí)現(xiàn)“管理無盲點(diǎn)，服務(wù)無挑剔，業(yè)主無怨言”的管理目標(biāo)，不斷完善管理體系，提高員工素質(zhì)，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格認(rèn)真對(duì)待業(yè)主（住戶）反饋的每一信息，特制定本制度：

　　1、實(shí)行“首問責(zé)任制”，公司每一位員工，無論其部門分工，均有義務(wù)接受業(yè)主的任何來訪來電、投訴，屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或能夠給予解決的，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)予以解決；不屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或不能予以解決的，不得任何理由推托、回避，應(yīng)將業(yè)主（住戶）反應(yīng)的問題當(dāng)場(chǎng)予以接待，而后轉(zhuǎn)告相應(yīng)部門。

　　2、每一位員工都有責(zé)任收集來自業(yè)主（住戶）關(guān)于小區(qū)管理的看法、建議、意見等。

　　3、公司員工接聽所有來電時(shí)，第一句必須為：“您好，某某物業(yè)”。

　　4、受理投訴時(shí)，必須熱情接待，主動(dòng)詢問，面帶微笑，不得推諉、無理拒絕，并做到一視同仁。

　　5、當(dāng)被投訴者受理投訴時(shí)，受理者必須如實(shí)記錄，不得提出回避。

　　6、對(duì)投訴內(nèi)容要認(rèn)真記錄，及時(shí)派人處理或向主管匯報(bào)并在24小時(shí)內(nèi)予以解決或答復(fù)，做到事事有著落，件件有回音。

　　7、凡由市政設(shè)施如水、電、氣、道路、郵電、通訊等所引起的住戶投訴，應(yīng)努力做好解釋工作，積極同市政有關(guān)部門辦理交涉，盡早為業(yè)主排憂解難，決不允許推托了事。

　　8、員工應(yīng)認(rèn)真做好本職工作，積極為業(yè)主提供滿意管理服務(wù)，減小投訴，把矛盾消滅在投訴之前。

　　9、對(duì)業(yè)主的投訴應(yīng)及時(shí)進(jìn)行分析總結(jié)，對(duì)反復(fù)出現(xiàn)的問題，應(yīng)組織有關(guān)部門進(jìn)行深入探討并找出解決辦法，防止重復(fù)發(fā)生。

　　10、對(duì)投訴要記錄，投訴資料要存檔。

　　管理人員文明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　1、熱愛本職工作，努力學(xué)習(xí)管理技術(shù)，提高管理水平，樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”理念。

　　2、上班時(shí)間統(tǒng)一著裝，佩戴工作牌，保持儀表端莊，精神飽滿，不得有不雅觀的舉止。

　　3、主動(dòng)向來訪客人問好，待人彬彬有禮，端莊大方，解答提問掌握適度。

　　4、工作中堅(jiān)持原則，秉公辦事，不徇私情，自覺抵制不正之風(fēng)，嚴(yán)守法紀(jì)，不謀私。

　　5、遵守制度，精簡(jiǎn)辦事程序，團(tuán)結(jié)協(xié)作，互相配合，互相監(jiān)督，按質(zhì)按量完成本職工作。

　　6、對(duì)業(yè)主應(yīng)熱情，遇個(gè)別業(yè)主無理言行時(shí)，做到耐心說服，曉之以理，動(dòng)之以情，不以惡言相待，不得與業(yè)主發(fā)生打罵行為。

　　7、真熱情處理業(yè)主來信、來訪，積極為他們排憂解難。對(duì)業(yè)主的投訴、批評(píng)、建議，要及時(shí)進(jìn)行調(diào)查處理或向上級(jí)匯報(bào)。做到事事有著落，件件有回音。不推諉、扯皮、更不允許有打擊報(bào)復(fù)的現(xiàn)象發(fā)生。

　　員工文明服務(wù)要求

　　1、熱愛本職工作：

　�、僖獦淞⒏珊梅�務(wù)工作的職業(yè)志向，熱愛本職工作。

　�、诳炭鄬W(xué)習(xí)，不斷完善和提高管理和專業(yè)技術(shù)水平。

　�、鄞龢I(yè)主如親人，熱情服務(wù)，盡職盡責(zé)做好工作。

　　2、文明管理：

　　①儀態(tài)端莊：衣著打扮端莊、整潔，給業(yè)主有一個(gè)美的感覺，使人感到親切、和藹。

　�、谡Z言謙遜：在接待業(yè)主過程中，語言要力求文雅、謙恭準(zhǔn)確，務(wù)必做到“四個(gè)不講”即：“不講低級(jí)庸俗的口頭語、不講臟話、不講諷刺挖苦話、不講與管理無關(guān)的閑話”。不能取笑人、不能訓(xùn)斥人、不報(bào)復(fù)人。

　�、壑鲃�(dòng)熱情：在服務(wù)過程中要做到：“三個(gè)一樣”即：“對(duì)待生人與熟人一個(gè)樣，大人與小孩一個(gè)樣，忙時(shí)閑時(shí)一個(gè)樣”。

　�、軆�(yōu)質(zhì)服務(wù)：對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)就是對(duì)公司負(fù)責(zé)，處處應(yīng)多為業(yè)主著想，為業(yè)主提供各種便民服務(wù)。

　�、葜v誠信：誠信無欺是公司每一位員工應(yīng)有的工作作風(fēng)，也是我們經(jīng)營管理中職業(yè)道德的一個(gè)重要內(nèi)容，為此在工作中要實(shí)事求是，做到言而有信，嚴(yán)守信用。

　　員工廉潔工作制度

　　1、在工作中堅(jiān)持原則，秉公辦事，不徇私情。

　　2、自覺抵制不正之風(fēng)，嚴(yán)守法紀(jì)。

　　3、不謀私，不利用工作之便占公司和業(yè)主的便宜。

　　4、不在上班時(shí)間干私活，不用公司通訊設(shè)備進(jìn)行私人活動(dòng)和聊天等。

　　5、業(yè)余時(shí)間，不利用公司機(jī)具、材料向業(yè)主承攬私活。

　　6、不亂收費(fèi)或收費(fèi)不開收據(jù)。

　　7、不利用工作的特殊性質(zhì)，對(duì)流動(dòng)、外來人員進(jìn)行敲詐勒索。

　　8、不以次充好，弄虛作假，欺騙業(yè)主，賺取物價(jià)差額。

　　9、維護(hù)公司利益，遵守公司機(jī)密。

　　10、不利用公款拉私人關(guān)系請(qǐng)、吃、喝。

　　11、不挪用、拖欠和侵吞公款。

　　12、不索取或收賄賂、好處，要潔身自好。

　　13、節(jié)約用水、用電，不浪費(fèi)公司用品，堅(jiān)持勤儉節(jié)約。

　　14、不得利用工作之便，要求享受商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)提供優(yōu)惠服務(wù)和物價(jià)。

　　15、不在報(bào)銷憑據(jù)中作假、謊報(bào)、多報(bào)。

　　16、不利用工作之便和業(yè)主對(duì)公司的信任，私下向業(yè)主推銷產(chǎn)品，賺取外快。

　　對(duì)外服務(wù)工作管理制度

　　1、思想面貌：細(xì)心、周到，要體現(xiàn)本公司高尚的精神面貌。

　　2、上班紀(jì)律：上班時(shí)間根據(jù)公司工作安排，每天必須先到公司報(bào)到，然后外出工作；工作結(jié)束后，必須及時(shí)到公司簽到；上班時(shí)必須佩戴工作證，以便接受業(yè)主、住戶監(jiān)督。

　　3、服務(wù)質(zhì)量：根據(jù)客戶的要求，按質(zhì)、按量、按時(shí)完成，以保證業(yè)主、住戶滿意。在工作中嚴(yán)禁向住戶索取財(cái)物、吃、拿等不良行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即作辭退處理，情節(jié)嚴(yán)重者還將追究法律責(zé)任。

　　4、工作檢查：公司將不定期的進(jìn)行工作檢查，聽取業(yè)主、住戶反映，如業(yè)主、住戶反映該工作人員不能勝任時(shí)，公司通過核實(shí)后，將作辭退處理。

　　5、工作人員如損壞住戶財(cái)產(chǎn)，視損壞程度，扣獎(jiǎng)金或照價(jià)賠償。

　　6、凡業(yè)主、住戶付給服務(wù)費(fèi)一律交公司，并開具發(fā)票，若私自收取小費(fèi)者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，扣工資或獎(jiǎng)金，情節(jié)嚴(yán)重者作辭退處理。

　　鼓勵(lì)員工和業(yè)主參與管理制度

　　1、為了改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，提高工作效率，公司鼓勵(lì)各級(jí)員工和業(yè)主、住戶提出各種合理化建議，建議采納后視施行效果對(duì)建議人進(jìn)行物資獎(jiǎng)勵(lì)。

　　2、員工和業(yè)主、住戶的建議范圍包括物業(yè)管理方法和手段，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量的措施，各種設(shè)備的使用與養(yǎng)護(hù)方法，節(jié)約能源與原材料的方式和如何增加經(jīng)濟(jì)收益等方面，所有建議均可直接遞交公司經(jīng)理或上級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)。

　　3、公司適時(shí)召集有關(guān)人員開會(huì)講座各項(xiàng)建議，如有合理化建議即由相關(guān)部門負(fù)責(zé)人定出試行方案，并交公司領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。

　　4、合理化建議試行期根據(jù)具體情況分別定為15天和30天，期滿后由公司領(lǐng)導(dǎo)會(huì)同各部門負(fù)責(zé)人共同考證該項(xiàng)建議的實(shí)際運(yùn)用效果，并核定獎(jiǎng)勵(lì)等級(jí)，確定獎(jiǎng)金數(shù)額。如合理化建議有明顯的建設(shè)性和實(shí)際效果，可不經(jīng)試行期直接獎(jiǎng)勵(lì)建議人。

　　5、獎(jiǎng)勵(lì)等級(jí)分300元、200元、100元、50元、30元五個(gè)等級(jí)，考證結(jié)束后立即發(fā)放，并記入員工檔案。

　　6、員工的合理化建議記錄為員工晉級(jí)、年終評(píng)比和獎(jiǎng)勵(lì)的重要依據(jù)，多次提出優(yōu)質(zhì)合理化建議的員工將被晉升提拔或給予特別獎(jiǎng)勵(lì)。

　　第三部分管理處類制度

　　管理員工作責(zé)任監(jiān)督區(qū)日巡視制度

　　1、各管理處必須為每個(gè)管理崗位員工劃分一定范圍的工作責(zé)任監(jiān)督區(qū)。

　　2、每個(gè)工作日必須到各自的監(jiān)督區(qū)域巡視兩遍，并做好巡視記錄，無紀(jì)錄視作未巡視。

　　3、巡視監(jiān)督要求：

　　①檢查小區(qū)保安員、衛(wèi)生員在崗位工作情況（著裝、佩證及有無其他違反有關(guān)規(guī)章制度的行為）；

　�、跈z查小區(qū)是否有違章行為（有無亂搭建、違章裝修、墻面有無亂涂、亂畫、張貼廣告，小區(qū)內(nèi)有無亂設(shè)攤及跨門營業(yè)）；

　�、坌�區(qū)是否有不安全隱患（窨井蓋是否完好，消防通道是否被堵，室外輸電線路是否完好，小區(qū)內(nèi)有無可疑人員活動(dòng)）；

　　④小區(qū)內(nèi)環(huán)境管理是否符合要求（樹木花草有無損壞，公共場(chǎng)所、綠化帶、樓梯道衛(wèi)生情況，垃圾亭管理是否符合要求，道路上是否有亂停車輛，亂曬衣物等、小區(qū)內(nèi)是否有影響正常休息的噪聲源）；

　　⑤基礎(chǔ)設(shè)施是否完整（路面有無破損，室外上下管道是否滲漏，路口、欄桿是否完好）；

　�、蘖粢鈨A聽業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的意見反映。

　　4、在巡視過程中，做好記錄。發(fā)現(xiàn)問題，能處理的應(yīng)及時(shí)處理，對(duì)重大問題和不能處理的事項(xiàng)應(yīng)向主管匯報(bào)。

　　管理處走（回）訪制度

　　為加強(qiáng)物業(yè)管理處與廣大業(yè)主（住戶）的聯(lián)系，使管理處各項(xiàng)工作置身于業(yè)主（住戶）監(jiān)督之中，從而集思廣益，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，不斷改進(jìn)管理工作，提高服務(wù)質(zhì)量，特制定對(duì)住戶走（回）訪制度。

　　1、走（回）訪要求

　�、傥飿I(yè)管理處正、副主任把對(duì)業(yè)主（住戶）的走（回）訪列入職責(zé)范圍，并落實(shí)到每年的工作計(jì)劃和總結(jié)評(píng)比中；

　�、谧撸ɑ兀┰L時(shí)，虛心聽取意見，誠懇接受批評(píng)，采納合理化建議，作好走（回）訪記錄；

　�、圩撸ɑ兀┰L中，對(duì)業(yè)主（住戶）的詢問、意見，如不能當(dāng)即答復(fù)，應(yīng)告知預(yù)約時(shí)間回復(fù)；

　　④走（回）訪后反饋的意見、要求、建議、投訴，及時(shí)逐條整理綜合、研究、妥善解決，重大問題向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示解決，業(yè)主（住戶）反映的問題，做到件件有著落，事事有回音。走（回）訪處理率達(dá)100%，投訴率力爭(zhēng)控制在1%以下。

　　2、走（回）訪時(shí)間及形式

　�、俟芾硖幹魅巍⒐芾韱T每月登門走（回）訪4次；

　�、诿考径葏⒓右淮尉游瘯�(huì)召開的墻門組長會(huì)議，廣泛征求意見；

　�、塾嗅槍�(duì)性地對(duì)業(yè)主（住戶）作專題調(diào)查，聽取意見；

　�、芪飿I(yè)管理處設(shè)立投訴信箱，投訴電話；

　�、蓦S時(shí)熱情接待來訪，作好登記。

　　第四部分安全、消防、車輛管理制度

　　第一章安全管理制度

　　保安人員守則

　　一、著裝儀表

　　1、工作或執(zhí)勤時(shí)，必須身著制服，穿皮鞋，佩證上崗，制服不準(zhǔn)混穿；

　　2、制服要保持整潔、平整，上崗前皮鞋要擦拭干凈，打好領(lǐng)帶，戴好帽子，不得敞胸露懷、卷袖子、挽褲腿。

　　二、行為規(guī)范

　　1、上班時(shí)間必須精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手；

　　2、站崗時(shí)姿態(tài)嚴(yán)整，保持立正姿勢(shì)，不得東搖西晃。不得坐臥、倚靠、打盹、吸煙、與人閑聊、吃東西、看書報(bào)、亂打電話和聽收、錄音機(jī)等；

　　3、值班室內(nèi)時(shí)不得躺臥、打盹、看書報(bào)、吃零食、下棋、玩弄手機(jī)，不得聽收、錄音機(jī)，不得兩、三人聊天；

　　4、巡邏中無情況處理時(shí)不得進(jìn)入住戶樓內(nèi)，不得邊走邊玩手機(jī)，不得聽收、錄音機(jī)，不得與無關(guān)人員閑聊；

　　5、上班人員必須提前十五分鐘達(dá)到各執(zhí)勤點(diǎn)，做好交接班手續(xù)；不得遲到早退，不得擅自離開崗位；

　　6、值班人員就餐必須在值班室內(nèi)就餐，不得離開崗位到快餐店就餐；

　　7、不得脫離崗位，按照規(guī)定時(shí)間、指定地點(diǎn)站崗；

　　8、不得睡覺；

　　9、對(duì)住戶要有禮有節(jié)，熱情受理住戶各種問題，特別是夜間值班，對(duì)住戶提出的問題要及時(shí)解決，解決不了的作好登記，三、日常管理

　　1、不得遲到早退，嚴(yán)格按照規(guī)定時(shí)間站崗或巡邏；

　　2、認(rèn)真做好交接班，做好值班記錄和實(shí)物出入登記；

　　2、嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)講機(jī)管理規(guī)定和警棍使用規(guī)定；

　　4、做好本班崗?fù)さ那鍧嵭l(wèi)生，不得隨意張貼、懸掛與堆放與工作無關(guān)的物品；

　　5、門崗值班室不得會(huì)客。

　　四、罰則

　　1、違反本規(guī)定第一條、第二條（第八點(diǎn)除外）、第三條的記行政批評(píng)一次，累計(jì)記批評(píng)五次以上者作辭退處理；

　　2、違反第二條第八點(diǎn)的，第一次記行政批評(píng)一次，第二次記行政警告一次，第三次辭退；

　　3、本守則不盡之處，按《公司管理規(guī)定》相關(guān)條款執(zhí)行。

　　值班管理規(guī)定

　　1、保安人員實(shí)行24小時(shí)輪流值班制度。

　　2、值班人員分3個(gè)班，3個(gè)班分為早、中、晚三班，早班為：7：30—16：00，中班為：16：00—0：00，晚班：0：00—7：30。

　　3、各班保安員必須按照編排的值班表上崗工作，并嚴(yán)格履行崗位責(zé)任制的要求，堅(jiān)守崗位，巡邏人員要按時(shí)巡查，提高警惕，及時(shí)處理各種突發(fā)事件。

　　4、當(dāng)值班人員發(fā)現(xiàn)情況時(shí)，應(yīng)做好控制工作，并及時(shí)報(bào)告當(dāng)班班長、隊(duì)長或部門負(fù)責(zé)人。

　�、賵�(bào)告時(shí)簡(jiǎn)要說明事發(fā)地點(diǎn)、性質(zhì)、人數(shù)和特征等；

　�、诩皶r(shí)勸阻和處理在物業(yè)區(qū)域違法管理規(guī)定的人員和事件；

　　③遇緊急事件及重大事故應(yīng)報(bào)告相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)；

　�、茉诋�(dāng)班期間發(fā)生的問題及處理經(jīng)過，在《值班記錄》做好記錄。

　　保安人員值班制度

　　1、三星級(jí)小區(qū)保安人員實(shí)行24小時(shí)值班室值班制度，定時(shí)或不定時(shí)進(jìn)行巡邏。

　　2、二星級(jí)小區(qū)站崗時(shí)間分為三個(gè)時(shí)段，分別為：

　　早間段：6：00（夏季為05：00）—8：00；

　　午間段：11：00—13：00

　　晚間段：16：00—19：00（夏季為20：00）

　　5：00—22：00期間，不站崗時(shí)，保安人員采取在門口游動(dòng)方式進(jìn)行值班，不得進(jìn)入值班室，違者按脫崗處理。

　　3、一星級(jí)小區(qū)站崗時(shí)間為：06：00（夏季為05：00）—21：00（夏季為22：00）

　　05：00—23：00期間，不站崗時(shí)，保安人員采取在門口游動(dòng)方式進(jìn)行值班，不得進(jìn)入值班室，違者按脫崗處理。

　　4、本規(guī)定以上所指的夏季為每年的5月1日—10月31日。

　　5、各管理處必須為巡邏人員劃分責(zé)任片區(qū)，實(shí)行24小時(shí)不間斷巡邏。

　　交接班制度

　　為認(rèn)真做好崗位的工作交接和保安器材交接，減少因交接不清引起的工作失誤及保安器材損失，特制定本制度。

　　1、本班相互轉(zhuǎn)換崗位時(shí)，須認(rèn)真做好崗位交接。

　　2、接班人須提前15分鐘簽到上班，接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產(chǎn)生的一切后果由交班人負(fù)責(zé)。

　　3、接班班長在正點(diǎn)時(shí)組織全班人員集合，講明注意事項(xiàng)，然后各保安員到各自崗位換班；

　　2、本班與下班交接時(shí)，要將本班工作情況詳細(xì)交待給下一班，以便下一班開展工作；

　　3、保安人員交接班時(shí)，必須認(rèn)真填寫《寧波某某物業(yè)有限公司保安交接班登記表》，并簽名確認(rèn)，發(fā)現(xiàn)問題，交接雙方必須當(dāng)面說明，如果交班人離開后，接班人才發(fā)現(xiàn)屬于上一班的問題，應(yīng)立即報(bào)告領(lǐng)班或部門負(fù)責(zé)人處理；

　　4、交接班須正點(diǎn)、守時(shí)，非特殊情況，不得超時(shí)接班；

　　保安員培訓(xùn)制度

　　1、崗前培訓(xùn)

　　上崗前向每位新入職的保安員介紹物業(yè)轄區(qū)情況、工作紀(jì)律、操作要求和崗位職責(zé)。

　�、偕蠉徢氨仨氄莆毡０病⑼ㄓ嵓跋�防設(shè)備器材的使用和操作；

　�、谛氯肼毜谋０矄T須進(jìn)行3—5天時(shí)間進(jìn)行培訓(xùn)實(shí)習(xí)，掌握本職工作和基本技能，然后開始正式上崗；

　　2、崗位培訓(xùn)

　　①保安培訓(xùn)：根據(jù)每年制定的保安部制定的培訓(xùn)計(jì)劃，擬訂保安培訓(xùn)方案，通過授課與實(shí)際操作相結(jié)合的方式，分月、季定期進(jìn)行培訓(xùn)，從而提高保安員的警惕性、“四防”意識(shí)、應(yīng)變能力和身體素質(zhì)，使其掌握基本技能；

　　②消防培訓(xùn)：根據(jù)每年制定的保安部內(nèi)部制定的培訓(xùn)計(jì)劃，擬訂消防培訓(xùn)方案、年度消防演習(xí)計(jì)劃安排及滅火等培訓(xùn)內(nèi)容，通過授課與實(shí)際操作相結(jié)合的方式，分月、季定期進(jìn)行培訓(xùn)，從而達(dá)到提高保安員的防火意識(shí)、掌握滅火搶救能力的目的；

　�、勖课槐０矄T必須根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃參加公司和部門組織課程，培訓(xùn)前進(jìn)行書面通知，并要求每位參加培訓(xùn)的人員在員工培訓(xùn)簽到表上簽到。

　　3、培訓(xùn)課程設(shè)置

　�、倥嘤�(xùn)目的：通過培訓(xùn)，提高保安員的綜合素質(zhì)和服務(wù)水平，培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀(jì)律嚴(yán)明、文明執(zhí)勤的保安隊(duì)伍；

　�、谂嘤�(xùn)項(xiàng)目：

　　A、應(yīng)知、應(yīng)會(huì)部分

　　公司制度與規(guī)定

　　部門制度與規(guī)定

　　保安常識(shí)

　　服務(wù)意識(shí)教育

　　禮節(jié)、禮貌及員工的行為規(guī)范、個(gè)人修養(yǎng)

　　轄區(qū)設(shè)施、設(shè)備介紹

　　消防常識(shí)

　　B、崗位工作規(guī)范

　　崗位禮貌用語、工作方法與技巧

　　崗位工作職責(zé)與細(xì)則

　　轄區(qū)突發(fā)事件的處理

　　C、消防培訓(xùn)

　　D、法律常識(shí)

　�、叟嘤�(xùn)要求

　　A、培訓(xùn)期間，不得遲到、早退、曠課，違者按上班同等情況處理；

　　B、理論培訓(xùn)時(shí)，自帶筆和筆記本，認(rèn)真做好記錄；

　　C、隊(duì)列訓(xùn)練時(shí)，按正規(guī)化軍事要求操作；

　　D、拳術(shù)訓(xùn)練時(shí)，不得隨便開玩笑，防止訓(xùn)練事故。

　�、芸荚u(píng)方式

　　A、理論培訓(xùn)在結(jié)束后采取筆試閉卷方式進(jìn)行，85分以上為優(yōu)，75—84為良，60—74分為中，60分以下為差；

　　B、軍事培訓(xùn)由教員在一個(gè)訓(xùn)練階段結(jié)束后進(jìn)行考核，成績分為優(yōu)、良、中、差四個(gè)等級(jí)，具體評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)由培訓(xùn)教員擬定；

　　C、根據(jù)考評(píng)等級(jí)給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)和處罰。

　　警棍使用制度

　　為嚴(yán)格規(guī)范警棍使用，特制定如下規(guī)定：

　　1、警棍是保安人員執(zhí)行公務(wù)時(shí)佩戴的自衛(wèi)防暴器械，保安員應(yīng)嚴(yán)格保管和使用，不得將警棍轉(zhuǎn)借給他人。

　　2、當(dāng)班保安員應(yīng)將警棍掛在腰帶后右側(cè)。

　　3、不得在崗位上隨便玩�；驌]舞警棍。

　　4、處理一般問題時(shí)，不得手持警棍或用警棍指著住戶或來人講話。

　　5、非緊急情況或人身安全未受到威脅的情況下，保安員不得以任何借口或理由使用警棍攻擊他人。

　　6、當(dāng)班保安員要妥善保管所佩戴的警棍，如有意識(shí)或損壞，要照價(jià)賠償。

　　7、交接班時(shí)要檢查清除后再交接，接受人發(fā)現(xiàn)警棍被損壞而不報(bào)告，應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

　　對(duì)講機(jī)使用制度

　　對(duì)講機(jī)是保安人員必備的重要通訊工具，全體人員必須執(zhí)行對(duì)講機(jī)使用規(guī)定，熟悉對(duì)講機(jī)的使用功能，愛護(hù)并熟練使用對(duì)講機(jī)。

　　1、使用規(guī)定

　�、偈褂脤�(duì)講機(jī)要本著“愛護(hù)設(shè)備、小心輕放，妥善保管、正確操作”的原則，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄對(duì)講機(jī)，保持對(duì)講機(jī)清潔，定期進(jìn)行擦拭、維護(hù)；

　�、诔謾C(jī)人負(fù)責(zé)保管和使用對(duì)講機(jī)，禁止轉(zhuǎn)借他人或拆卸機(jī)器，各治安人員的對(duì)講機(jī)一律掛在腰帶右后側(cè)，站崗、巡邏時(shí)不得拿在手中；

　�、郯l(fā)現(xiàn)對(duì)講機(jī)有損壞或通訊失靈，持機(jī)人應(yīng)立即向直屬上級(jí)報(bào)告，由部門主管檢查后進(jìn)行處理，嚴(yán)禁自行拆修；

　�、車�(yán)格按規(guī)定頻率使用，嚴(yán)禁亂按或亂調(diào)其他頻率（平常使用1頻道，停電時(shí)使用2頻道）；

　�、輫�(yán)格按照對(duì)講機(jī)充電程序充電，不得待機(jī)充電，電池使用完畢后方可進(jìn)行充電，以保障電池的性能、壽命和使用效果；

　　⑥交接班時(shí)，交機(jī)人要講明對(duì)講機(jī)當(dāng)班使用狀況，接機(jī)者當(dāng)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)損壞或通訊失靈，立即報(bào)告當(dāng)班班長。

　　2、對(duì)話要求

　�、俸艚袑�(duì)方，先報(bào)自己崗位，再呼對(duì)方，為：“我是×××，呼叫×××，收到請(qǐng)回話”；

　�、谑战臃交卦捄�，呼方要簡(jiǎn)明扼要地情況講清除，收接方收到情況或信號(hào)后，應(yīng)回答“清楚”或“明白”；

　�、蹖�(duì)講機(jī)僅限于進(jìn)行公事聯(lián)絡(luò)，用對(duì)講機(jī)講話應(yīng)使用規(guī)范禮貌用語，嚴(yán)禁用對(duì)講機(jī)講粗言穢語、開玩笑或談工作無關(guān)的事情；

　　凡違反以上規(guī)定者將嚴(yán)肅處理。對(duì)講機(jī)丟失、損壞的，視情節(jié)追究相關(guān)人員的責(zé)任，賠償損失，并處以相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)處罰。

　　監(jiān)控系統(tǒng)操作制度

　　1、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)技能，熟練掌握監(jiān)控系統(tǒng)的操作。

　　2、值班員必須嚴(yán)格按照操作規(guī)程監(jiān)控錄像，愛護(hù)設(shè)備，不得擅自修改系統(tǒng)各種設(shè)置、刪除資料和進(jìn)行非法操作，嚴(yán)禁私自在電腦上安裝各種軟件，不得進(jìn)行玩游戲、打字等其他操作，確保其正常運(yùn)作，違者從嚴(yán)處理，并承擔(dān)所造成的一切后果。

　　3、未經(jīng)上級(jí)部門主管批準(zhǔn)，不得隨意播放監(jiān)控錄像的錄像內(nèi)容；

　　4、未經(jīng)上級(jí)部門主管批準(zhǔn)，無關(guān)人員不得進(jìn)入監(jiān)控室；

　　5、保持監(jiān)控設(shè)備的清潔，定期進(jìn)行擦拭、維護(hù)；

　　6、確保監(jiān)控室的衛(wèi)生和秩序，營造良好的工作環(huán)境；

　　背景音樂播放制度

　　1、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)技能，熟練掌握背景音樂系統(tǒng)的操作；

　　2、值班員必須嚴(yán)格按照操作背景音樂系統(tǒng)，不得私自拆卸或更改設(shè)置，確保其正常運(yùn)作；

　　3、嚴(yán)格按照規(guī)定的時(shí)間和規(guī)定的內(nèi)容播放音樂；

　　4、非公司制定的操作人員不得擅自動(dòng)用設(shè)備，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將追究當(dāng)班人員相關(guān)責(zé)任；

　　4、保持背景音樂設(shè)備的清潔，定期進(jìn)行擦拭、維護(hù)，營造良好的工作環(huán)境。

　　物品出入登記制度

　　1、為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的財(cái)產(chǎn)安全，確保轄區(qū)的公共秩序，轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主或住用人攜帶物品出入轄區(qū)時(shí)必須進(jìn)行登記；

　　2、值班人員對(duì)攜帶進(jìn)入物業(yè)轄區(qū)的可疑物品應(yīng)進(jìn)行盤查、詢問，屬于易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)性物品嚴(yán)禁進(jìn)入轄區(qū)；

　　3、值班人員對(duì)攜帶大件物品出物業(yè)轄區(qū)的：

　�、賹贅I(yè)主的，值班人員確屬熟悉、認(rèn)識(shí)的登記其情況，并承擔(dān)由此可能引發(fā)的后果后放行；

　�、趯�(duì)自稱是業(yè)主，值班人員不熟悉、認(rèn)識(shí)的，必須核對(duì)其業(yè)主資料或登記其身份證件后方可放行；

　�、蹖偻鈦砣藛T的必須登記其身份證件號(hào)碼等相關(guān)內(nèi)容，進(jìn)行相關(guān)的聯(lián)系，認(rèn)證其攜帶物品合法后方可放行；

　　4、值班人員應(yīng)嚴(yán)格檢查所攜帶物品的性質(zhì)，可以進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋P問，對(duì)未能執(zhí)行物品出入登記，將給予相應(yīng)的處罰，造成后果的視情節(jié)追究相關(guān)責(zé)任。

　　重大事件報(bào)告制度

　　一、重大事件報(bào)告制度

　　為及時(shí)妥善處理重大事件或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制定重大事件處理報(bào)告制度。

　　1、重大或突發(fā)事件包括：火災(zāi)、電梯困人、爆炸、突發(fā)停電、水浸、盜竊、械斗等破壞性行為；刑事案件：用戶集體投訴（5戶）；中央空調(diào)主機(jī)、發(fā)電機(jī)、高低壓電柜、通訊設(shè)備等大廈主要設(shè)備施舍故障；房屋主體結(jié)構(gòu)遭受破壞等；

　　2、發(fā)生重大或突發(fā)事件，參與事件處理的部門或當(dāng)值主管立即到現(xiàn)場(chǎng)處理，同時(shí)盡快口頭向公司領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，并根據(jù)事發(fā)情節(jié)決定是否報(bào)告公安、消防等機(jī)構(gòu)協(xié)助處理；

　　3、參與事件處理的部門經(jīng)理（管理處主任）在事件處理后立即填寫重大事件報(bào)告表，于12小時(shí)內(nèi)以書面形式遞交公司領(lǐng)導(dǎo)，詳細(xì)記錄事件發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、經(jīng)過，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經(jīng)過；

　　4、重大事件報(bào)告表由部門經(jīng)理簽名后上報(bào)，入部門經(jīng)理不在而事情緊急時(shí)，可由當(dāng)值主管簽名上報(bào)；

　　5、參與事件處理的部門應(yīng)在事件處理完畢后24小時(shí)填寫重大事件總結(jié)表上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)，如實(shí)匯報(bào)事件的詳細(xì)處理過程及結(jié)果，找出事件發(fā)生的主要原因，提出避免類似情況發(fā)生的預(yù)防措施。

　　二、緊急事件處理程序

　　1、突發(fā)事件處理程序

　�、俜灿鐾话l(fā)事件（指兇殺、搶劫、盜竊、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立即采取措施，并報(bào)告管理處負(fù)責(zé)人、保安部；

　�、诤�(jiǎn)要說明事發(fā)的地點(diǎn)、性質(zhì)、人數(shù)、特征及損失價(jià)值；

　�、垓�(qū)散無關(guān)人員，保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，留意現(xiàn)場(chǎng)周圍的情況；

　�、懿榭幢据爡^(qū)各類記錄、出入登記和監(jiān)控錄像，檢查有無可疑情況和人員；

　�、輰�(duì)勒索、打架事件，監(jiān)控中心應(yīng)密切注意事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)的情況變化；

　　⑥對(duì)糾紛事件應(yīng)及時(shí)了解具體原因，積極協(xié)調(diào)，勸阻爭(zhēng)吵，平息事態(tài)；

　�、邔�(duì)傷亡事件應(yīng)做好現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)和通知搶救工作，對(duì)明確死亡的，應(yīng)報(bào)告派出所處理；

　　⑧對(duì)涉及刑事及重大責(zé)任事故或因治安、刑事案件導(dǎo)致的傷亡事故，應(yīng)立即報(bào)告管理處負(fù)責(zé)人、保安部，并由公安機(jī)關(guān)調(diào)查處理；

　�、嵯嚓P(guān)責(zé)任人在接到突發(fā)事件后應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，做好疏通控制工作，防止事態(tài)擴(kuò)大；

　�、獗０膊拷M織人員除維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)外，還需負(fù)責(zé)指揮調(diào)派人員做好布控堵截，根據(jù)事態(tài)的大小程度報(bào)公安機(jī)關(guān)、有關(guān)部門及公司總經(jīng)理。

　　2、斗毆等暴力事件的處理程序

　　①處理斗毆等暴力事件應(yīng)保持客觀、克制的態(tài)度，除正當(dāng)防衛(wèi)，一般情況下應(yīng)盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭(zhēng)吵；

　�、谘膊榘l(fā)現(xiàn)或接報(bào)有斗毆等暴力事件，應(yīng)馬上用對(duì)講機(jī)、電話或其他方式報(bào)告保安部，簡(jiǎn)要說明現(xiàn)場(chǎng)的情況（地點(diǎn)、人數(shù)、斗毆程度、有無使用武器等），入能處理的，及時(shí)處理，否則監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)，等待保安部指令；

　　③保安部接報(bào)后視情況派適當(dāng)數(shù)量的保安員立即到現(xiàn)場(chǎng)制止，將肇事者帶往保安部接受調(diào)查，如場(chǎng)面無法控制，應(yīng)盡快報(bào)告公安機(jī)關(guān)；

　　④斗毆事件中物業(yè)轄區(qū)的財(cái)產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，并留下目擊者，扣下肇事者，作詳細(xì)調(diào)查以明確責(zé)任和落實(shí)賠償；

　�、萑缟婕靶淌掳讣�，應(yīng)交公安機(jī)關(guān)處理；

　�、奘录�中如有人員受傷要及時(shí)組織搶救，并盡快送醫(yī)院搶救；

　　⑦如嫌疑人逃跑，應(yīng)跟蹤截?fù)糇凡叮�隨時(shí)報(bào)告罪犯犯動(dòng)向

　　3、盜竊等破壞事件的處理程序

　�、傺膊榘l(fā)現(xiàn)或接報(bào)物業(yè)轄區(qū)有人盜竊，應(yīng)馬上抓獲現(xiàn)場(chǎng)嫌疑人，如人力不夠，用對(duì)講機(jī)、電話或其他方式盡快向其他值班人員求助，簡(jiǎn)要說明情況，并監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)等待保安部的指令；

　�、诒０膊拷訄�(bào)后，應(yīng)迅速排適當(dāng)數(shù)量保安人員到現(xiàn)場(chǎng)制止，設(shè)法抓獲肇事者，帶往保安部接受調(diào)查；

　�、凼录�如有財(cái)產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，留下目擊者，不要觸動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)一切物品，特別是罪犯留下來的指印、腳印、煙頭等物品；做好詳細(xì)記錄，以明確責(zé)任、落實(shí)賠償；

　�、苋缟婕靶淌仑�(zé)任，應(yīng)交公安機(jī)關(guān)處理。

　　4、電梯困人的處理程序

　�、僦蛋嗳藛T接到電梯應(yīng)急電話或巡查發(fā)現(xiàn)電梯，立即報(bào)告主管，組織相關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助控制和解救被困人員，同時(shí)將被困電梯的具體方位、停留樓層通知過程維修部；

　�、诒O(jiān)控中心通過電視監(jiān)控觀察電梯內(nèi)人員情況，使用電梯應(yīng)急電話與被困者聯(lián)系，做好解釋安慰工作；

　�、廴缬鎏厥馇闆r無法消除故障或被困人員有嚴(yán)重不適時(shí)，應(yīng)立即報(bào)消防部門或求助有關(guān)部門解決；

　�、懿块T經(jīng)理填寫重大事件報(bào)告表，詳細(xì)記錄故障及處理經(jīng)過。

　　5、停電停水的處理程序

　�、俳油ㄖ�物業(yè)轄區(qū)在短時(shí)間停電停水，應(yīng)在停電前通知轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主；

　�、谖搭A(yù)知的情況下物業(yè)轄區(qū)內(nèi)突然發(fā)生停電停水，立即聯(lián)系工程維修部，啟動(dòng)應(yīng)急水源，盡快采取措施恢復(fù)供電供水，并對(duì)業(yè)主做好解釋工作；

　�、郾０膊颗沙鲞m當(dāng)?shù)谋０踩藛T維護(hù)秩序，以防有人趁機(jī)制造事端。

　　6、發(fā)現(xiàn)有人觸電的處理

　　①立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，切斷電源；

　　②在未切斷電源之前，切不可用人體接觸電源，以防自己也觸電，要用絕緣的東西把人拉開；

　　③立即進(jìn)行人工急救，并送醫(yī)院急救。

　　第二章消防管理制度

　　消防安全檢查制度

　　為規(guī)范物業(yè)轄區(qū)的消防工作，檢查和防止消防隱患，特制定如下制度：

　　1、每月末及節(jié)日前，結(jié)合綜合管理考評(píng)對(duì)物業(yè)轄區(qū)公共區(qū)域、設(shè)施進(jìn)行安全檢查；

　　2、檢查工作由公司組織，工程、保安、管理處主任參與；

　　3、檢查項(xiàng)目：

　�、俑鞑块T（管理處）配備的消防器材、消防栓設(shè)施是否齊全、有效；

　�、诜块g所使用的電器是否符合安全規(guī)定；

　　③設(shè)有消防報(bào)警系統(tǒng)的物業(yè)轄區(qū)指示燈、煙感及報(bào)警系統(tǒng)是否正常。

　　3、檢查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備有變異，或違反消防規(guī)定的問題，要立即查明原因，及時(shí)處理，不能立即解決的，由公司出具整改通知書，限期整改。

　　消防培訓(xùn)制度

　　為貫徹落實(shí)“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防工作方針，特制定本制度。

　　1、公司對(duì)在職員工的消防知識(shí)培訓(xùn)每年不少于一次；

　　2、公司對(duì)新入職的員工的消防培訓(xùn)，培訓(xùn)率要達(dá)到100%；

　　3、培訓(xùn)內(nèi)容包括：

　　①學(xué)習(xí)消防理論知識(shí)

　�、谑煜な褂贸Ｓ脺缁鹌鞑�

　�、坶_展消防綜合演練

　　4、公司每年至少對(duì)業(yè)主開展消防宣傳教育培訓(xùn)，包括：

　�、傥飿I(yè)轄區(qū)防火的各種規(guī)定

　�、谙�防應(yīng)急通道的位置及緊急情況的疏散方法

　　滅火器管理規(guī)定

　　1、滅火器是物業(yè)轄區(qū)內(nèi)消防器材之一，在緊急情況及消防狀態(tài)下使用；

　　2、保安部負(fù)責(zé)滅火器的管理工作；

　　3、員工不得亂動(dòng)、辦理或非緊急情況下使用存放的滅火器；

　　4、滅火器購回后，保安部應(yīng)滅火器上貼明購入時(shí)間或充氣日期；

　　5、在每次的消防檢查中，要滅火器進(jìn)行檢查，及時(shí)更換失效或損壞的滅火器，并在瓶身標(biāo)簽上注明失效日期。

　　火災(zāi)處理制度

　　1、發(fā)現(xiàn)初期火警，在場(chǎng)人員應(yīng)該：

　�、偌皶r(shí)報(bào)告物業(yè)轄區(qū)當(dāng)值主管，報(bào)告內(nèi)容包括火警具體地點(diǎn)、燃燒物性質(zhì)、火勢(shì)蔓延方向；

　�、诹⒓蠢�用附近的滅火器器械撲救，盡量控制火勢(shì)發(fā)展；

　　2、物業(yè)轄區(qū)當(dāng)值主管接到現(xiàn)場(chǎng)報(bào)告后：

　�、賻ьI(lǐng)消防人員，攜帶消防人員以最快速度到達(dá)火警現(xiàn)場(chǎng)；

　　②立即指揮在場(chǎng)人員進(jìn)行滅火撲救；

　　③指揮火警現(xiàn)場(chǎng)及可能受影響范圍的人員疏散；

　　3、當(dāng)撲救無效，當(dāng)值主管及時(shí)決定：

　�、賹�滅火人員撤離至安全距離內(nèi)；

　�、诹⒓聪蛏霞�(jí)匯報(bào)；

　�、矍闆r如本部門或本公司無法處理，火情失去控制，應(yīng)立即報(bào)告消防部門。

　　第三章車輛管理制度

　　停車管理制度

　　1、凡裝有易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)性物品的車輛，以及2噸位以上的貨車，嚴(yán)禁進(jìn)入小區(qū)。

　　2、非小區(qū)住戶的車輛進(jìn)入小區(qū)時(shí)，門衛(wèi)應(yīng)嚴(yán)格檢查其證件，問清進(jìn)入原因，符合條件的方可放行，并作好登記。出小區(qū)時(shí)，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行檢查，并按規(guī)定收取停車費(fèi)。

　　3、管理人員對(duì)在小區(qū)內(nèi)超速行駛、鳴號(hào)、不按指定位置停放的車輛要及時(shí)糾正。

　　4、提高責(zé)任意識(shí)，加強(qiáng)責(zé)任心。對(duì)出入本小區(qū)的可疑車輛要進(jìn)行盤查，防止車輛的丟失、損壞。對(duì)損壞小區(qū)路面和公共設(shè)施的車輛要令其賠償損失，并視情節(jié)處以罰款。對(duì)沖闖大門的要記下車牌號(hào)碼，記清去向，及時(shí)報(bào)告上級(jí)。

　　5、管理人員必須堅(jiān)持原則，嚴(yán)格執(zhí)行車輛出入、停放規(guī)定和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得舞弊，不得利用工作之便與車主亂拉關(guān)系，收賄賂，放松管理，違者從嚴(yán)處理。

　　小區(qū)車輛停放、出入管理規(guī)定

　　為加強(qiáng)對(duì)出入、停放本小區(qū)車輛的管理，維護(hù)小區(qū)正常生活秩序，確保住戶的生命財(cái)產(chǎn)安全，特對(duì)出入、停放本小區(qū)的車輛作如下規(guī)定：

　　1、凡裝有易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)性物品的車輛，嚴(yán)禁駛?cè)胄�區(qū)。2噸以上的卡車一律不得進(jìn)入小區(qū)，特殊情況除外。

　　2、本小區(qū)有車輛的住戶，應(yīng)向本公司申請(qǐng)辦理通行IC卡，憑IC卡通行大門，及在小區(qū)停放，按規(guī)定收取IC卡工本費(fèi)、停車費(fèi)。

　　3、本小區(qū)住戶車輛進(jìn)入小區(qū)后，有車庫的住戶必須將車停放在車庫內(nèi)，無車庫住戶必須將車停放在指定停車位置，嚴(yán)禁亂停亂放。

　　4、非本小區(qū)住戶的車輛，進(jìn)入大門時(shí)應(yīng)主動(dòng)向門衛(wèi)出示證件，講明進(jìn)入原因，符合進(jìn)入條件的領(lǐng)取臨時(shí)通行IC卡，并做好登記，方可進(jìn)入小區(qū)，嚴(yán)禁沖闖大門。出小區(qū)時(shí)收回IC卡，并按停車時(shí)間收取停車費(fèi)。遺失、損壞IC卡，照價(jià)賠償（每卡30元）。

　　5、進(jìn)入本小區(qū)的貨車，卸完貨物后應(yīng)及時(shí)離開小區(qū)，因故不能離開的，應(yīng)將車停放在指定停車位置。

　　6、進(jìn)出、停放車輛必須服從小區(qū)管理人員的管理。駛?cè)胄�區(qū)的車輛應(yīng)減速行駛，時(shí)速不得超過5公里，不得鳴號(hào)。如車輛損壞路面或公用設(shè)施，應(yīng)照價(jià)賠償損失，并視情節(jié)處以罰款。

　　7、管理人員必須堅(jiān)持原則，嚴(yán)格執(zhí)行車輛出入、停放管理規(guī)定，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)報(bào)告。不得利用工作之便與車主拉關(guān)系，收賄賂，放松管理，違者從嚴(yán)處理。

　　8、違反以上規(guī)定者，除按《中華人民共和國交通管理?xiàng)l例》處罰外，并按小區(qū)有關(guān)規(guī)定辦理，情節(jié)特別嚴(yán)重的，移交公安部門處理。

　　車輛停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　根據(jù)鄞價(jià)（20xx）93號(hào)文件，對(duì)停放車輛的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作如下規(guī)定：

　　1、本小區(qū)有車庫的住戶的車輛，每輛收取IC卡工本費(fèi)、管理費(fèi)80元/年，每年辦理一次，不收取停車費(fèi)。

　　2、本小區(qū)無車庫的住戶的車輛，包年：1200元/年，包月：120元/月，包半月：70元/半月，包星期：40元/星期，并收取IC卡押金30元。

　　3、臨時(shí)出入本小區(qū)的車輛，自進(jìn)入小區(qū)起，1小時(shí)內(nèi)不收費(fèi)；1小時(shí)以上至4小時(shí)內(nèi)，每輛（次）2元；四小時(shí)以上，每四小時(shí)加收2元。每天（連續(xù)時(shí)間24小時(shí)）收費(fèi)超過每輛10元的，按10元收取。

　　收費(fèi)人員管理制度

　　1、舉止文明，姿態(tài)端正；熱情服務(wù)，禮貌待人，耐心解釋用戶提出的各種問題，樹立公司的良好形象。

　　2、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)技能，熟練掌握收費(fèi)系統(tǒng)的操作。

　　3、堅(jiān)守崗位，認(rèn)真履行職責(zé)，做好車輛出入登記，尤其對(duì)臨時(shí)出入本小區(qū)的車輛要嚴(yán)格進(jìn)行對(duì)比檢查，收回IC卡后方可放行。若IC卡丟失，值班人員要照價(jià)賠償；如遇車輛丟失，根據(jù)電腦資料要追究當(dāng)班值班人員的責(zé)任。

　　4、堅(jiān)持原則，嚴(yán)格執(zhí)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照票額開具發(fā)票，不得徇私，不得利用工作之便與車主亂拉關(guān)系，收賄賂，放松管理，嚴(yán)格控制出口人工抬閘，違者從嚴(yán)處理。

　　5、愛護(hù)設(shè)備，不得擅自修改系統(tǒng)各種設(shè)置、刪除資料和進(jìn)行非法操作，嚴(yán)禁私自在電腦上安裝各種軟件，不得進(jìn)行玩游戲、打字等其他操作，違者從嚴(yán)處理，并承擔(dān)所造成的一切后果。

　　6、如遇停電或設(shè)備出現(xiàn)故障，應(yīng)及時(shí)報(bào)告上級(jí)，維持好車輛出入秩序，認(rèn)真做好登記，防止IC卡丟失。對(duì)此期間所收回的未付款I(lǐng)C卡應(yīng)分類保管，交收費(fèi)管理員處理。

　　7、認(rèn)真交接班，如實(shí)做好各項(xiàng)登記。

　　8、維持收費(fèi)崗?fù)ち己弥刃�，保持收費(fèi)崗?fù)ぜ俺鋈胲嚨赖男l(wèi)生整潔。

　　出口人工抬閘管理制度

　　1、當(dāng)車主持月租卡、貴賓卡不能自動(dòng)抬閘時(shí)，收費(fèi)員應(yīng)檢查該卡資料與其車輛牌號(hào)是否相符，資料相符的人工抬閘放行；持時(shí)租卡不能讀取數(shù)據(jù)時(shí)，應(yīng)檢查其駕駛證、身份證，并做好登記后方可人工抬閘放行。

　　2、其他特殊情況需要進(jìn)行人工抬閘時(shí)，須經(jīng)當(dāng)班班長或管理處負(fù)責(zé)人同意后方可人工抬閘放行。

　　3、出小區(qū)的車輛無卡時(shí)應(yīng)詳細(xì)詢問原因，如確屬丟失停車卡的，應(yīng)出示其駕駛證、身份證等相關(guān)證件，登記后方可出小區(qū)，以免造成車輛丟失。

　　3、每次人工抬閘，須做好《人工抬閘登記表》的記錄。

　　4、未執(zhí)行以上規(guī)定，造成車輛丟失等事故，將追究當(dāng)事人相關(guān)責(zé)任。

　　月租卡管理規(guī)定

　　1、月租卡為月租車輛出入小區(qū)的憑證，持卡人須妥善保存，因持卡人使用或保存不善造成月租卡失效、丟失的，由公司補(bǔ)辦，并由原持有人交納制作工本費(fèi)。

　　2、月租卡僅限本車使用，不得轉(zhuǎn)借，如發(fā)現(xiàn)使用月租卡的車號(hào)與登記在冊(cè)的月租車輛牌號(hào)不符的，公司有權(quán)將IC卡收回，借用IC卡者須按停車時(shí)長交納停車費(fèi)，該月租卡持有者須到管理處申請(qǐng)補(bǔ)辦，并交納制作工本費(fèi)。

　　3、月租卡用戶應(yīng)在月租卡到期前3日內(nèi)到管理處續(xù)交停車費(fèi)，交回月租卡，發(fā)給臨時(shí)通行卡，月租卡續(xù)費(fèi)發(fā)放時(shí)收回臨時(shí)通行卡。逾期未交，按臨時(shí)停車收取停車費(fèi)。

　　4、月租卡在車輛在出入小區(qū)時(shí)應(yīng)隨身攜帶，因忘記帶月租卡或丟失月租卡而不能出小區(qū)的車輛應(yīng)提供身份證明材料方可出小區(qū)。不能入場(chǎng)時(shí)，應(yīng)在入場(chǎng)前同管理處聯(lián)系，并服從保安收費(fèi)人員的指揮，不得阻塞車道。

　　車輛免費(fèi)制度

　　1、本公司的車輛可免費(fèi)，但駕駛員必須在《車輛免費(fèi)登記表》簽名，以備財(cái)務(wù)部查核。

　　2、軍警車輛除執(zhí)行公務(wù)時(shí)免費(fèi)外，其他一律不得免費(fèi)。

　　3、如遇特殊情況需免費(fèi)的，必須經(jīng)管理處主任以上級(jí)別人員批準(zhǔn)后方可免費(fèi)，并做好相關(guān)登記。

　　收費(fèi)人員交接班制度

　　1、交接班時(shí)，交班人員應(yīng)按照《收費(fèi)人員交接班登記表》如實(shí)填寫相關(guān)內(nèi)容，并在交班人一欄簽名，接班人核對(duì)無誤后在接班人一欄簽名確認(rèn)。

　　2、接班人接班時(shí)，應(yīng)當(dāng)面點(diǎn)清發(fā)票號(hào)碼、收費(fèi)金額、時(shí)租卡數(shù)量、設(shè)備運(yùn)行狀況等，交班后發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤，由接班人負(fù)責(zé)。

　　收費(fèi)人員財(cái)務(wù)結(jié)算制度

　　1、每周五為收費(fèi)管理員收取停車費(fèi)時(shí)間。

　　2、財(cái)務(wù)部指定專人負(fù)責(zé)核算收費(fèi)員收費(fèi)情況。

　　特殊事件制度

　　1、停電處理制度

　　①如遇停電，收費(fèi)員應(yīng)立即關(guān)閉入口，打開出口，設(shè)立相關(guān)警示并做好解釋工作。

　　②停電期間，收費(fèi)員應(yīng)對(duì)進(jìn)入小區(qū)的車輛進(jìn)行人工登記，填寫《車輛出入登記表》，按照時(shí)長收取停車費(fèi)，做好停電前所發(fā)放的時(shí)租卡的回收工作，免收停車費(fèi)，該時(shí)租卡另行放置，由收費(fèi)系統(tǒng)管理員處理。

　�、弁ｋ娖陂g應(yīng)嚴(yán)防時(shí)租卡流失，如時(shí)租卡丟失，其損失按照30元張由全體收費(fèi)人員共同均攤。

　�、茈娏�供應(yīng)后，應(yīng)立即恢復(fù)停車收費(fèi)系統(tǒng)的正常使用，對(duì)在停電期間進(jìn)入小區(qū)的車輛根據(jù)《車輛出入登記表》按照停車時(shí)長收取停車費(fèi)，人工抬閘出小區(qū)，做好《人工抬閘登記表》的記錄。

　�、萃ｋ娖陂g如遇交接班，交班人應(yīng)向接班人做好相關(guān)交接。

　　2、設(shè)備故障

　�、偃鐚僮陨矶虝r(shí)間能夠排除的，應(yīng)向受阻車輛做好解釋工作，請(qǐng)其稍候，迅速恢復(fù)設(shè)備正常使用狀態(tài)。

　�、谌鐚僮陨頍o法排除或短時(shí)間無法排除的，應(yīng)立即通知收費(fèi)系統(tǒng)管理員處理，同時(shí)執(zhí)行按照《停電處理制度》，做好車輛出入。

　　3、盜竊等破壞事件

　　①立即向管理處負(fù)責(zé)人或保安部報(bào)告，簡(jiǎn)要說明現(xiàn)場(chǎng)情況（地點(diǎn)、人員數(shù)量、人員財(cái)產(chǎn)損失等）。

　�、诒３掷潇o，如能處理可將有關(guān)人員帶往管理處協(xié)助調(diào)查，如不能及時(shí)處理，應(yīng)嚴(yán)密監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)，等候上級(jí)處理。

　�、郾Ｗo(hù)現(xiàn)場(chǎng)不受破壞，以待有關(guān)單位取證。

　　4、拒不交費(fèi)或失卡、卡損壞車輛

　　①耐心向其解釋有關(guān)文件和公司規(guī)定。

　　②如其蠻不講理，應(yīng)通知當(dāng)班班長或管理處負(fù)責(zé)人處理。

　�、圩龊闷陂g車道的疏通工作。

　　5、車道堵塞

　　①在不違背公司原則的情況下，以最快捷的方式疏通車道。

　�、谌缬觥皢栴}車輛”應(yīng)將車輛安排到不堵塞車道的地方再進(jìn)行處理。

　　6、軍警車輛不按規(guī)定停放或不交停車費(fèi)

　�、傧蝰{駛員解釋公司的規(guī)定。

　�、谌珉y以獨(dú)自處理，應(yīng)盡快通知當(dāng)班班長或管理處負(fù)責(zé)人處理，或向上級(jí)請(qǐng)示處理。

　�、郾M力將駕駛員留在現(xiàn)場(chǎng)。

　�、鼙３掷潇o、克制、有禮，不使用過激的語言及不禮貌的行為與駕駛員發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。

　　第五部分工程維修類制度

　　工程維修管理制度

　　1、工程部門人員按照規(guī)定進(jìn)行例行巡查，在例行巡查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)維修有關(guān)問題，記錄在案，及時(shí)匯報(bào)，以便維修。

　　2、每一維修工程，事先應(yīng)分析原因，區(qū)分責(zé)任，做好解釋工作。

　　3、每一維修工程，工程部門應(yīng)在區(qū)分責(zé)任之后，及時(shí)制定維修方案，指定專人負(fù)責(zé)，并明確修復(fù)時(shí)間，不得無故拖延。

　　4、工程部門在確定每件維修工作時(shí)，應(yīng)填寫物業(yè)維修申報(bào)單，做好維修存檔工作。

　　5、每逢中大雨以上，工程部門人員應(yīng)及時(shí)檢查排水、排污設(shè)施狀況，以防止意外。

　　6、每年汛期期間（5―10月），應(yīng)每月安排一次排水、排污設(shè)施例行清理檢查，以防堵塞。

　　7、住戶的房屋裝修工作，工程部門要做好施工監(jiān)督，嚴(yán)禁違章裝修行為。

　　8、工程部門應(yīng)在年初做好年度維修預(yù)算、季度維修計(jì)劃及年底維修物業(yè)專題報(bào)告。

　　維修材料管理制度

　　1、為加強(qiáng)維修材料的管理，使維修材料在維修過程中得到合理的使用，避免材料的浪費(fèi)，特制訂本規(guī)定。

　　2、采購員根據(jù)工程維修部的材料計(jì)劃單采購材料，所采購的材料必須合乎維修使用的要求。

　　3、倉庫材料必須分類堆放，并做好材料入賬登記，以便備查。

　　4、發(fā)放材料時(shí)，材料保管員應(yīng)審核維修單的項(xiàng)目要求，合理發(fā)放材料，作好簽領(lǐng)記錄。

　　5、維修工領(lǐng)到材料后，必須如實(shí)按申報(bào)單使用，維修完畢后將實(shí)際耗用材料的名稱及數(shù)量，填報(bào)進(jìn)維修單，并要求住戶簽證，對(duì)未用完的材料必須退還材料庫。

　　6、材料保管員必須對(duì)材料的出、入庫負(fù)責(zé)，不能私自轉(zhuǎn)賣材料，不能將材料轉(zhuǎn)送給他人，一經(jīng)查實(shí)，按情節(jié)給予罰款或辭退處理。

　　7、工程維修部經(jīng)理每周要對(duì)維修過的住戶進(jìn)行材料的使用抽查回訪，檢核材料使用情況，回訪中如發(fā)現(xiàn)維修工虛報(bào)領(lǐng)取材料，必須向主任及上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，按其情節(jié)輕重將給予罰款、警告或辭退處理。

　　8、當(dāng)月的維修材料采購情況以及材料的耗用情況，由材料保管員以表格的形式，在當(dāng)月底送交辦公室及財(cái)務(wù)部。

　　上門維修服務(wù)的規(guī)范要求

　　1、敲門

　　有門鈴時(shí)，輕按門鈴，按鈴時(shí)間不要過長，無人應(yīng)答再次按鈴，按鈴時(shí)間加長。沒有門鈴時(shí)，則輕叩門三響，無人應(yīng)答再次叩門，叩門節(jié)奏漸快、力度漸強(qiáng)。若無人應(yīng)答，等候三分鐘，若主人仍未返回，寫留言條塞入用戶門內(nèi)。

　　2、介紹

　　主人聞聲開門或在門內(nèi)詢問時(shí)，首先自我介紹：“對(duì)不起，打擾了，我是某某物業(yè)有限公司維修人員XX，前來為您服務(wù)。”

　　3、進(jìn)門

　　如進(jìn)入十分整潔的房間，員工應(yīng)將鞋子脫在門外，赤腳進(jìn)入、或穿好自備鞋套，經(jīng)主人許可，進(jìn)門可不必套鞋套，進(jìn)入室內(nèi)步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應(yīng)高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。走到工作地點(diǎn)后，將干凈的帆布或塑料布鋪在主人選定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。

　　4、維修

　　維修工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出噪聲。實(shí)在無法避免時(shí)，應(yīng)事先向房間主人打招呼。

　　5、整理

　　修理完畢，做到工完場(chǎng)清。

　　6、收費(fèi)

　　按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。

　　7、填單

　　如實(shí)填寫《某某物業(yè)有限公司維修單》，請(qǐng)用戶對(duì)修理質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度與行為進(jìn)行評(píng)價(jià)并簽名。

　　8、辭別

　　向用戶告辭，走出房間，步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應(yīng)離開地面一定距離，止門口時(shí)，應(yīng)轉(zhuǎn)身面對(duì)房間主人說：“今后有問題，請(qǐng)隨時(shí)聯(lián)系，再見。”

　　9、整個(gè)工作期間不得收受業(yè)主送的物品，盡量不借用主人家里的工具、抹布等。

　　有償服務(wù)收費(fèi)制度

　　1、公司開展有償服務(wù)活動(dòng)，以提高服務(wù)水平，便民利民為宗旨，不以贏利為目的。

　　2、收費(fèi)的原則是保本微利、略有盈余，其收入能保證維持服務(wù)機(jī)構(gòu)正常動(dòng)作，在條件許可的情況下添置設(shè)備，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁，提高服務(wù)水平和檔次。

　　3、做到服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量“三公開”自覺接受住戶監(jiān)督和上級(jí)檢查。

　　4、服務(wù)人員在收取各項(xiàng)費(fèi)用時(shí)，必須開具統(tǒng)一的發(fā)票，嚴(yán)禁收錢不開票或打白條，所收款項(xiàng)最遲在次周周一上午繳財(cái)務(wù)部，不得挪用。

　　5、接受有償服務(wù)的業(yè)主，有權(quán)監(jiān)督公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，如果交款后不開發(fā)票的，業(yè)主有權(quán)拒絕交費(fèi)或向公司投訴。

　　6、嚴(yán)禁服務(wù)人員直接或變相索要小費(fèi)，嚴(yán)禁收受紅包、禮品，否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴(yán)肅處理。

　　7、業(yè)主提出有關(guān)服務(wù)的要求時(shí)，如果是屬于有償服務(wù)方面的，公司必須向業(yè)主解釋清楚收費(fèi)的原則，避免服務(wù)后因收費(fèi)而產(chǎn)生不必要的麻煩。

　　8、公司設(shè)立投訴電話和投訴信箱，接受業(yè)主舉報(bào)或投訴。

　　維修回訪工作制度

　　1、維修回訪由辦公室、工程負(fù)責(zé)人及維修責(zé)任人擔(dān)任。其中辦公室回訪率不低于5%，工程維修部負(fù)責(zé)人回訪率不低于10%，維修責(zé)任人回訪率不低于20%，并做好相關(guān)登記。

　　2、回訪時(shí)間安排在維修后一星期之內(nèi)。其中：安全設(shè)施維修兩天內(nèi)回訪；漏水項(xiàng)目維修三天內(nèi)回訪。

　　3、回訪內(nèi)容

　�、賹�(shí)地查看維修項(xiàng)目；

　�、谙蛟诰S修現(xiàn)場(chǎng)的業(yè)主（住戶）或家人了解維修人員服務(wù)情況；

　�、壅髟兏倪M(jìn)意見；

　�、芎藢�(duì)收費(fèi)情況；

　　⑤請(qǐng)被回訪人簽名。

　　4、對(duì)回訪中發(fā)現(xiàn)的問題，24小時(shí)內(nèi)書面通知維修人員進(jìn)行整改。

　　第六部分清衛(wèi)、綠化類制度

　　清潔衛(wèi)生實(shí)施細(xì)則

　　1、小區(qū)內(nèi)的主干道、支道、人行道每天保潔，不定時(shí)循環(huán)打掃，確保整潔，無污垢、雜物、積水。

　　2、散水及排水溝每天不定時(shí)循環(huán)打掃，確保干凈、無雜物、積灰。

　　3、垃圾筒每天清理至少1次，筒外每天至少一次用抹布擦洗干凈，確保筒外觀清潔、內(nèi)無異味。

　　4、清運(yùn)垃圾每天至少2次，上、下午至少各一次；

　　5、墻門及車棚走廊每周至少清掃一次，確保干凈、無垃圾、積灰、堆放雜物。

　　6、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)及其通道每天保潔，不定時(shí)循環(huán)打掃，確保整潔、無污垢、無雜物、無垃圾、無積水、無明顯沙石。

　　7、公共衛(wèi)生間務(wù)必每天清潔，確保無污漬、積灰、雜物、無嚴(yán)重臭味，地面無積水。

　　8、草坪、綠化帶務(wù)必每天清掃，確保綠化帶無明顯果殼紙屑、大片樹葉、垃圾袋等雜物及明顯雜石。

　　9、噴水池、水（魚）池每天至少清理一次，確保水面無漂浮物、蟲子，無明顯沉淀；應(yīng)定期更換池水，確保池水不變色、不產(chǎn)生異味。

　　10、樓道梯級(jí)清潔每周一次，三星級(jí)小區(qū)每周拖洗一次，確保無雜物、明顯積灰、污漬、明顯紙屑。

　　11、梯級(jí)扶手、樓道玻璃窗、窗平臺(tái)，每周至少清掃、清抹一次，確保干凈、無積灰、污漬、亂張貼。

　　12、電子防盜門、信箱、電表箱、電信箱、宣傳欄（玻璃及其周邊）、消防櫥，每半月清潔一次，確保無污漬、無明顯積灰、無亂張貼。

　　13、樓道墻面、天花板及一樓前后陽臺(tái)底部，每三個(gè)月清刷一次（三星級(jí)小區(qū)每兩個(gè)月清刷一次），確保無蜘蛛網(wǎng)、積灰。

　　14、標(biāo)識(shí)牌、路燈確保無積灰、污漬、亂張貼。

　　15、公共通道、樓道燈具、開關(guān)每月清抹一次，確保無積塵、透明度好。

　　16、露天健身休閑器材每月清抹一次，保持干凈，無積灰、亂張貼。

　　17、雕飾每月清潔一次，確保無污漬、明顯積灰、亂張貼；

　　18、雨蓬、落水溝每兩個(gè)月清掃一次，特殊情況（如臺(tái)風(fēng)、梅雨季節(jié)）可另行增加，確保無雜物、垃圾、污垢、排水暢通。

　　19、消殺工作：

　�。�1）滅鼠工作應(yīng)上下半年各進(jìn)行一次，期間應(yīng)注意：

　　A、操作人員必須帶上手套，口罩，禁止裸手作業(yè)；

　　B、事先務(wù)必作好宣傳工作，必要時(shí)在投擲地掛上明顯的標(biāo)識(shí)；

　　C、投放鼠藥盡量放在隱蔽或角落處；

　　（2）滅蚊蠅工作在5—10月份應(yīng)每月一次，注意事項(xiàng)：

　　A、使用高效低毒消殺品，按比例配制，用背式噴霧器按要求噴灑；

　　B、噴灑時(shí)應(yīng)作好自身安全措施，穿長衣褲，帶口罩；

　　C、在公共場(chǎng)所噴藥時(shí)，盡量在順風(fēng)處噴藥，以減少對(duì)行人的影響。

　　（3）消殺工作如遇特殊情況可增加次數(shù)，每次消殺及事后的檢查都應(yīng)記錄在《消殺記錄表》上。

　　病蟲害防治規(guī)范

　　1、綠化負(fù)責(zé)人應(yīng)根據(jù)季節(jié)、氣候及病蟲活動(dòng)規(guī)律制定出詳細(xì)的防治計(jì)劃，防治計(jì)劃應(yīng)包括：

　　A、年度及季度的病蟲害預(yù)防計(jì)劃；

　　B、病蟲害發(fā)生時(shí)的治療計(jì)劃及用藥計(jì)劃；

　　C、病蟲害防治的費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃。

　　2、應(yīng)堅(jiān)持預(yù)防為主防治結(jié)合的原則。當(dāng)病蟲害發(fā)生時(shí)應(yīng)及時(shí)給予有效治療，盡可能的防止其蔓延和擴(kuò)散。

　　3、綠化負(fù)責(zé)人應(yīng)熟悉小區(qū)中經(jīng)常出現(xiàn)蟲類和病原菌。

　　4、對(duì)園林植物病蟲害的防治方法應(yīng)采用減少病蟲來源，選用抗蟲性品種、選擇化學(xué)藥劑防治等；

　　5、綠化工在噴農(nóng)藥時(shí)必須穿長衣、長褲、戴手套及口罩，站在上風(fēng)口嚴(yán)格按說明書規(guī)定進(jìn)行操作，噴農(nóng)藥時(shí)要求均勻，以防多次出現(xiàn)藥害、少藥處病蟲未除，噴藥時(shí)低壓并壓低槍口，農(nóng)花必須妥善保管，以防出現(xiàn)意外事故。

　　6、植物用藥后，不要定期觀察防治效果，對(duì)于出現(xiàn)藥害或無效的治療結(jié)果，應(yīng)歸結(jié)原因并作相應(yīng)的補(bǔ)救措施，同時(shí)做好相關(guān)記錄，見《病蟲害防治登記表》，并上交檔案科管理。

　　7、質(zhì)監(jiān)部應(yīng)每月一次檢查小區(qū)內(nèi)植物病蟲害防治情況，并對(duì)防治結(jié)果作相應(yīng)評(píng)價(jià)，見《病蟲害防治檢查表》。

　　花木養(yǎng)護(hù)規(guī)范

　　1、綠化工每天上班后巡查一遍室內(nèi)外花草，及時(shí)清除殘花黃葉、斷枝、盆內(nèi)雜物，并調(diào)整好花盆，對(duì)個(gè)別提前謝的花草要及時(shí)抽換，以保護(hù)整個(gè)花壇的整體效果；對(duì)室外種地的花應(yīng)每周修一次邊，以防邊上的草坪侵入，并且每半個(gè)月松一次土及除雜草。

　　2、室內(nèi)花淋水應(yīng)視盆泥的濕度而定，淋水時(shí)應(yīng)注意不能溢出盆外；室外花夏秋季一般要求早晚各淋一次水，春冬季視天氣情況每1至2天淋水一次。

　　3、花擺放應(yīng)先噴一次廣譜性殺蟲、殺菌劑殺死花盆泥內(nèi)的蚊蟲，對(duì)擺出去的花要注意巡查，發(fā)現(xiàn)病蟲害應(yīng)及時(shí)噴藥，沒有特別病蟲害時(shí)，花壇要求每周噴一次藥。

　　4、對(duì)花應(yīng)每年施肥3—4次，肥料由綠化負(fù)責(zé)人定。

　　5、盆花擺放后期，若花盆內(nèi)時(shí)花處于最佳觀賞狀態(tài)的花朵不超過最佳觀賞期的1/3時(shí)應(yīng)定為待換花，若某個(gè)花壇中待換花的比例超過1/2時(shí)要求全部更換。

　　6、應(yīng)做好愛花工作，如有損壞的現(xiàn)象應(yīng)責(zé)成其照價(jià)賠償。

　　草坪養(yǎng)護(hù)規(guī)范

　　1、草坪淋水視天氣情況而定，以不出現(xiàn)缺水枯萎為原則。

　　2、當(dāng)草坪需要改良時(shí)，應(yīng)在鏟去草坪的地方松土，施土地改良肥，鋪上同等面積、同一品種的好草坪塊并淋水。

　　3、按施肥周期、施肥方法根據(jù)草種、肥料不同進(jìn)行施肥，為草坪提供必要的養(yǎng)料。

　　4、在雨停、草干的情況下對(duì)草坪進(jìn)行修剪，一般春夏季3個(gè)月剪一次，秋冬季4個(gè)月剪一次，同時(shí)作好記錄。

　　5、視草坪的生長情況，對(duì)草坪進(jìn)行噴灑農(nóng)藥（對(duì)突發(fā)性的病蟲害應(yīng)及時(shí)噴農(nóng)藥），用何種農(nóng)藥應(yīng)由綠化化視實(shí)際情況再作決定，綠化工作在進(jìn)行噴藥時(shí)要戴好保護(hù)裝置，以防出現(xiàn)事故。

　　6、通過人工除草和除草器除草，定期對(duì)草坪進(jìn)行除蟲，使整塊草坪沒有明顯的雜草。

　　7、每年應(yīng)對(duì)草坪打孔一次，并視草坪生長密度每1—2年疏草一次，同時(shí)清除土地雜物及草渣。

　　8、草坪上嚴(yán)禁車輛停放和嬉戲打鬧。

　　9、嚴(yán)禁在草坪上潑污水、倒垃圾及焚燒物品。

　　喬灌木養(yǎng)護(hù)規(guī)范

　　1、運(yùn)用枝剪、綠籬剪等工具于每年12月—2月對(duì)喬木進(jìn)行修剪，剪除徒長枝、并生枝、下垂枝、枯枝等，并對(duì)樹冠適當(dāng)?shù)恼�形以保持形狀，�?duì)造型樹應(yīng)每兩個(gè)月修剪一次外形以保持外形。

　　2、運(yùn)用綠籬機(jī)、綠籬剪等工具在每年冬季進(jìn)行一次枯枝、弱枝、徒長枝清剪及枝型修剪工作；對(duì)造型灌木生長季應(yīng)每25天進(jìn)行一次修剪以保持樹冠豐滿、枝型美觀。

　　3、喬木應(yīng)每年施有機(jī)肥或復(fù)合肥一次；觀賞用的小灌木每年冬季應(yīng)施肥一次，每年5—6月應(yīng)追施一次復(fù)合肥。

　　4、小區(qū)內(nèi)喬灌木每月應(yīng)噴一次殺蟲劑（對(duì)突發(fā)性病蟲害應(yīng)及時(shí)針對(duì)性地噴農(nóng)藥），噴農(nóng)藥時(shí)應(yīng)注意噴在樹木的葉背面和根莖部位，噴藥時(shí)應(yīng)注意風(fēng)向，保護(hù)員工及周圍人員安全。

　　5、不得在喬灌木上晾曬衣物等東西即壓垮樹枝又影響小區(qū)的容貌。

　�、谌缬觥皢栴}車輛”應(yīng)將車輛安排到不堵塞車道的地方再進(jìn)行處理。

　　6、軍警車輛不按規(guī)定停放或不交停車費(fèi)

　�、傧蝰{駛員解釋公司的規(guī)定。

　�、谌珉y以獨(dú)自處理，應(yīng)盡快通知當(dāng)班班長或管理處負(fù)責(zé)人處理，或向上級(jí)請(qǐng)示處理。

　�、郾M力將駕駛員留在現(xiàn)場(chǎng)。

　　④保持冷靜、克制、有禮，不使用過激的語言及不禮貌的行為與駕駛員發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。

　　第五部分工程維修類制度

　　工程維修管理制度

　　1、工程部門人員按照規(guī)定進(jìn)行例行巡查，在例行巡查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)維修有關(guān)問題，記錄在案，及時(shí)匯報(bào)，以便維修。

　　2、每一維修工程，事先應(yīng)分析原因，區(qū)分責(zé)任，做好解釋工作。

　　3、每一維修工程，工程部門應(yīng)在區(qū)分責(zé)任之后，及時(shí)制定維修方案，指定專人負(fù)責(zé)，并明確修復(fù)時(shí)間，不得無故拖延。

　　4、工程部門在確定每件維修工作時(shí)，應(yīng)填寫物業(yè)維修申報(bào)單，做好維修存檔工作。

　　5、每逢中大雨以上，工程部門人員應(yīng)及時(shí)檢查排水、排污設(shè)施狀況，以防止意外。

　　6、每年汛期期間（5―10月），應(yīng)每月安排一次排水、排污設(shè)施例行清理檢查，以防堵塞。

　　7、住戶的房屋裝修工作，工程部門要做好施工監(jiān)督，嚴(yán)禁違章裝修行為。

　　8、工程部門應(yīng)在年初做好年度維修預(yù)算、季度維修計(jì)劃及年底維修物業(yè)專題報(bào)告。

　　維修材料管理制度

　　1、為加強(qiáng)維修材料的管理，使維修材料在維修過程中得到合理的使用，避免材料的浪費(fèi)，特制訂本規(guī)定。

　　2、采購員根據(jù)工程維修部的材料計(jì)劃單采購材料，所采購的材料必須合乎維修使用的要求。

　　3、倉庫材料必須分類堆放，并做好材料入賬登記，以便備查。

　　4、發(fā)放材料時(shí)，材料保管員應(yīng)審核維修單的項(xiàng)目要求，合理發(fā)放材料，作好簽領(lǐng)記錄。

　　5、維修工領(lǐng)到材料后，必須如實(shí)按申報(bào)單使用，維修完畢后將實(shí)際耗用材料的名稱及數(shù)量，填報(bào)進(jìn)維修單，并要求住戶簽證，對(duì)未用完的材料必須退還材料庫。

　　6、材料保管員必須對(duì)材料的出、入庫負(fù)責(zé)，不能私自轉(zhuǎn)賣材料，不能將材料轉(zhuǎn)送給他人，一經(jīng)查實(shí)，按情節(jié)給予罰款或辭退處理。

　　7、工程維修部經(jīng)理每周要對(duì)維修過的住戶進(jìn)行材料的使用抽查回訪，檢核材料使用情況，回訪中如發(fā)現(xiàn)維修工虛報(bào)領(lǐng)取材料，必須向主任及上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，按其情節(jié)輕重將給予罰款、警告或辭退處理。

　　8、當(dāng)月的維修材料采購情況以及材料的耗用情況，由材料保管員以表格的形式，在當(dāng)月底送交辦公室及財(cái)務(wù)部。

　　上門維修服務(wù)的規(guī)范要求

　　1、敲門

　　有門鈴時(shí)，輕按門鈴，按鈴時(shí)間不要過長，無人應(yīng)答再次按鈴，按鈴時(shí)間加長。沒有門鈴時(shí)，則輕叩門三響，無人應(yīng)答再次叩門，叩門節(jié)奏漸快、力度漸強(qiáng)。若無人應(yīng)答，等候三分鐘，若主人仍未返回，寫留言條塞入用戶門內(nèi)。

　　2、介紹

　　主人聞聲開門或在門內(nèi)詢問時(shí)，首先自我介紹：“對(duì)不起，打擾了，我是某某物業(yè)有限公司維修人員ⅩⅩⅩ，前來為您服務(wù)�！�

　　3、進(jìn)門

　　如進(jìn)入十分整潔的房間，員工應(yīng)將鞋子脫在門外，赤腳進(jìn)入、或穿好自備鞋套，經(jīng)主人許可，進(jìn)門可不必套鞋套，進(jìn)入室內(nèi)步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應(yīng)高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。走到工作地點(diǎn)后，將干凈的帆布或塑料布鋪在主人選定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。

　　4、維修

　　維修工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出噪聲。實(shí)在無法避免時(shí)，應(yīng)事先向房間主人打招呼。

　　5、整理

　　修理完畢，做到工完場(chǎng)清。

　　6、收費(fèi)

　　按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。

　　7、填單

　　如實(shí)填寫《某某物業(yè)有限公司維修單》，請(qǐng)用戶對(duì)修理質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度與行為進(jìn)行評(píng)價(jià)并簽名。

　　8、辭別

　　向用戶告辭，走出房間，步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應(yīng)離開地面一定距離，止門口時(shí)，應(yīng)轉(zhuǎn)身面對(duì)房間主人說：“今后有問題，請(qǐng)隨時(shí)聯(lián)系，再見�！�

　　9、整個(gè)工作期間不得收受業(yè)主送的物品，盡量不借用主人家里的工具、抹布等。

　　有償服務(wù)收費(fèi)制度

　　1、公司開展有償服務(wù)活動(dòng)，以提高服務(wù)水平，便民利民為宗旨，不以贏利為目的。

　　2、收費(fèi)的原則是保本微利、略有盈余，其收入能保證維持服務(wù)機(jī)構(gòu)正常動(dòng)作，在條件許可的情況下添置設(shè)備，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁，提高服務(wù)水平和檔次。

　　3、做到服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量“三公開”自覺接受住戶監(jiān)督和上級(jí)檢查。

　　4、服務(wù)人員在收取各項(xiàng)費(fèi)用時(shí)，必須開具統(tǒng)一的發(fā)票，嚴(yán)禁收錢不開票或打白條，所收款項(xiàng)最遲在次周周一上午繳財(cái)務(wù)部，不得挪用。

　　5、接受有償服務(wù)的業(yè)主，有權(quán)監(jiān)督公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，如果交款后不開發(fā)票的，業(yè)主有權(quán)拒絕交費(fèi)或向公司投訴。

　　6、嚴(yán)禁服務(wù)人員直接或變相索要小費(fèi)，嚴(yán)禁收受紅包、禮品，否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴(yán)肅處理。

　　7、業(yè)主提出有關(guān)服務(wù)的要求時(shí)，如果是屬于有償服務(wù)方面的，公司必須向業(yè)主解釋清楚收費(fèi)的原則，避免服務(wù)后因收費(fèi)而產(chǎn)生不必要的麻煩。

　　8、公司設(shè)立投訴電話和投訴信箱，接受業(yè)主舉報(bào)或投訴。

　　維修回訪工作制度

　　1、維修回訪由辦公室、工程負(fù)責(zé)人及維修責(zé)任人擔(dān)任。其中辦公室回訪率不低于5%，工程維修部負(fù)責(zé)人回訪率不低于10%，維修責(zé)任人回訪率不低于20%，并做好相關(guān)登記。

　　2、回訪時(shí)間安排在維修后一星期之內(nèi)。其中：安全設(shè)施維修兩天內(nèi)回訪；漏水項(xiàng)目維修三天內(nèi)回訪。

　　3、回訪內(nèi)容

　�、賹�(shí)地查看維修項(xiàng)目；

　�、谙蛟诰S修現(xiàn)場(chǎng)的業(yè)主（住戶）或家人了解維修人員服務(wù)情況；

　�、壅髟兏倪M(jìn)意見；

　�、芎藢�(duì)收費(fèi)情況；

　　⑤請(qǐng)被回訪人簽名。

　　4、對(duì)回訪中發(fā)現(xiàn)的問題，24小時(shí)內(nèi)書面通知維修人員進(jìn)行整改。

　　第六部分清衛(wèi)、綠化類制度

　　清潔衛(wèi)生實(shí)施細(xì)則

　　1、小區(qū)內(nèi)的主干道、支道、人行道每天保潔，不定時(shí)循環(huán)打掃，確保整潔，無污垢、雜物、積水。

　　2、散水及排水溝每天不定時(shí)循環(huán)打掃，確保干凈、無雜物、積灰。

　　3、垃圾筒每天清理至少1次，筒外每天至少一次用抹布擦洗干凈，確保筒外觀清潔、內(nèi)無異味。

　　4、清運(yùn)垃圾每天至少2次，上、下午至少各一次；

　　5、墻門及車棚走廊每周至少清掃一次，確保干凈、無垃圾、積灰、堆放雜物。

　　6、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)及其通道每天保潔，不定時(shí)循環(huán)打掃，確保整潔、無污垢、無雜物、無垃圾、無積水、無明顯沙石。

　　7、公共衛(wèi)生間務(wù)必每天清潔，確保無污漬、積灰、雜物、無嚴(yán)重臭味，地面無積水。

　　8、草坪、綠化帶務(wù)必每天清掃，確保綠化帶無明顯果殼紙屑、大片樹葉、垃圾袋等雜物及明顯雜石。

　　9、噴水池、水（魚）池每天至少清理一次，確保水面無漂浮物、蟲子，無明顯沉淀；應(yīng)定期更換池水，確保池水不變色、不產(chǎn)生異味。

　　10、樓道梯級(jí)清潔每周一次，三星級(jí)小區(qū)每周拖洗一次，確保無雜物、明顯積灰、污漬、明顯紙屑。

　　11、梯級(jí)扶手、樓道玻璃窗、窗平臺(tái)，每周至少清掃、清抹一次，確保干凈、無積灰、污漬、亂張貼。

　　12、電子防盜門、信箱、電表箱、電信箱、宣傳欄（玻璃及其周邊）、消防櫥，每半月清潔一次，確保無污漬、無明顯積灰、無亂張貼。

　　13、樓道墻面、天花板及一樓前后陽臺(tái)底部，每三個(gè)月清刷一次（三星級(jí)小區(qū)每兩個(gè)月清刷一次），確保無蜘蛛網(wǎng)、積灰。

　　14、標(biāo)識(shí)牌、路燈確保無積灰、污漬、亂張貼。

　　15、公共通道、樓道燈具、開關(guān)每月清抹一次，確保無積塵、透明度好。

　　16、露天健身休閑器材每月清抹一次，保持干凈，無積灰、亂張貼。

　　17、雕飾每月清潔一次，確保無污漬、明顯積灰、亂張貼；

　　18、雨蓬、落水溝每兩個(gè)月清掃一次，特殊情況（如臺(tái)風(fēng)、梅雨季節(jié)）可另行增加，確保無雜物、垃圾、污垢、排水暢通。

　　19、消殺工作：

　�。�1）滅鼠工作應(yīng)上下半年各進(jìn)行一次，期間應(yīng)注意：

　　A、操作人員必須帶上手套，口罩，禁止裸手作業(yè)；

　　B、事先務(wù)必作好宣傳工作，必要時(shí)在投擲地掛上明顯的標(biāo)識(shí)；

　　C、投放鼠藥盡量放在隱蔽或角落處；

　　（2）滅蚊蠅工作在5—10月份應(yīng)每月一次，注意事項(xiàng)：

　　A、使用高效低毒消殺品，按比例配制，用背式噴霧器按要求噴灑；

　　B、噴灑時(shí)應(yīng)作好自身安全措施，穿長衣褲，帶口罩；

　　C、在公共場(chǎng)所噴藥時(shí)，盡量在順風(fēng)處噴藥，以減少對(duì)行人的影響。

　�。�3）消殺工作如遇特殊情況可增加次數(shù)，每次消殺及事后的檢查都應(yīng)記錄在《消殺記錄表》上。

　　病蟲害防治規(guī)范

　　1、綠化負(fù)責(zé)人應(yīng)根據(jù)季節(jié)、氣候及病蟲活動(dòng)規(guī)律制定出詳細(xì)的防治計(jì)劃，防治計(jì)劃應(yīng)包括：

　　A、年度及季度的病蟲害預(yù)防計(jì)劃；

　　B、病蟲害發(fā)生時(shí)的治療計(jì)劃及用藥計(jì)劃；

　　C、病蟲害防治的費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃。

　　2、應(yīng)堅(jiān)持預(yù)防為主防治結(jié)合的原則。當(dāng)病蟲害發(fā)生時(shí)應(yīng)及時(shí)給予有效治療，盡可能的防止其蔓延和擴(kuò)散。

　　3、綠化負(fù)責(zé)人應(yīng)熟悉小區(qū)中經(jīng)常出現(xiàn)蟲類和病原菌。

　　4、對(duì)園林植物病蟲害的防治方法應(yīng)采用減少病蟲來源，選用抗蟲性品種、選擇化學(xué)藥劑防治等；

　　5、綠化工在噴農(nóng)藥時(shí)必須穿長衣、長褲、戴手套及口罩，站在上風(fēng)口嚴(yán)格按說明書規(guī)定進(jìn)行操作，噴農(nóng)藥時(shí)要求均勻，以防多次出現(xiàn)藥害、少藥處病蟲未除，噴藥時(shí)低壓并壓低槍口，農(nóng)花必須妥善保管，以防出現(xiàn)意外事故。

　　6、植物用藥后，不要定期觀察防治效果，對(duì)于出現(xiàn)藥害或無效的治療結(jié)果，應(yīng)歸結(jié)原因并作相應(yīng)的補(bǔ)救措施，同時(shí)做好相關(guān)記錄，見《病蟲害防治登記表》，并上交檔案科管理。

　　7、質(zhì)監(jiān)部應(yīng)每月一次檢查小區(qū)內(nèi)植物病蟲害防治情況，并對(duì)防治結(jié)果作相應(yīng)評(píng)價(jià)，見《病蟲害防治檢查表》。

　　花木養(yǎng)護(hù)規(guī)范

　　1、綠化工每天上班后巡查一遍室內(nèi)外花草，及時(shí)清除殘花黃葉、斷枝、盆內(nèi)雜物，并調(diào)整好花盆，對(duì)個(gè)別提前謝的花草要及時(shí)抽換，以保護(hù)整個(gè)花壇的整體效果；對(duì)室外種地的花應(yīng)每周修一次邊，以防邊上的草坪侵入，并且每半個(gè)月松一次土及除雜草。

　　2、室內(nèi)花淋水應(yīng)視盆泥的濕度而定，淋水時(shí)應(yīng)注意不能溢出盆外；室外花夏秋季一般要求早晚各淋一次水，春冬季視天氣情況每1至2天淋水一次。

　　3、花擺放應(yīng)先噴一次廣譜性殺蟲、殺菌劑殺死花盆泥內(nèi)的蚊蟲，對(duì)擺出去的花要注意巡查，發(fā)現(xiàn)病蟲害應(yīng)及時(shí)噴藥，沒有特別病蟲害時(shí)，花壇要求每周噴一次藥。

　　4、對(duì)花應(yīng)每年施肥3—4次，肥料由綠化負(fù)責(zé)人定。

　　5、盆花擺放后期，若花盆內(nèi)時(shí)花處于最佳觀賞狀態(tài)的花朵不超過最佳觀賞期的1/3時(shí)應(yīng)定為待換花，若某個(gè)花壇中待換花的比例超過1/2時(shí)要求全部更換。

　　6、應(yīng)做好愛花工作，如有損壞的現(xiàn)象應(yīng)責(zé)成其照價(jià)賠償。

　　草坪養(yǎng)護(hù)規(guī)范

　　1、草坪淋水視天氣情況而定，以不出現(xiàn)缺水枯萎為原則。

　　2、當(dāng)草坪需要改良時(shí)，應(yīng)在鏟去草坪的地方松土，施土地改良肥，鋪上同等面積、同一品種的好草坪塊并淋水。

　　3、按施肥周期、施肥方法根據(jù)草種、肥料不同進(jìn)行施肥，為草坪提供必要的養(yǎng)料。

　　4、在雨停、草干的情況下對(duì)草坪進(jìn)行修剪，一般春夏季3個(gè)月剪一次，秋冬季4個(gè)月剪一次，同時(shí)作好記錄。

　　5、視草坪的生長情況，對(duì)草坪進(jìn)行噴灑農(nóng)藥（對(duì)突發(fā)性的病蟲害應(yīng)及時(shí)噴農(nóng)藥），用何種農(nóng)藥應(yīng)由綠化化視實(shí)際情況再作決定，綠化工作在進(jìn)行噴藥時(shí)要戴好保護(hù)裝置，以防出現(xiàn)事故。

　　6、通過人工除草和除草器除草，定期對(duì)草坪進(jìn)行除蟲，使整塊草坪沒有明顯的雜草。

　　7、每年應(yīng)對(duì)草坪打孔一次，并視草坪生長密度每1—2年疏草一次，同時(shí)清除土地雜物及草渣。

　　8、草坪上嚴(yán)禁車輛停放和嬉戲打鬧。

　　9、嚴(yán)禁在草坪上潑污水、倒垃圾及焚燒物品。

　　喬灌木養(yǎng)護(hù)規(guī)范

　　1、運(yùn)用枝剪、綠籬剪等工具于每年12月—2月對(duì)喬木進(jìn)行修剪，剪除徒長枝、并生枝、下垂枝、枯枝等，并對(duì)樹冠適當(dāng)?shù)恼�形以保持形狀，�?duì)造型樹應(yīng)每兩個(gè)月修剪一次外形以保持外形。

　　2、運(yùn)用綠籬機(jī)、綠籬剪等工具在每年冬季進(jìn)行一次枯枝、弱枝、徒長枝清剪及枝型修剪工作；對(duì)造型灌木生長季應(yīng)每25天進(jìn)行一次修剪以保持樹冠豐滿、枝型美觀。

　　3、喬木應(yīng)每年施有機(jī)肥或復(fù)合肥一次；觀賞用的小灌木每年冬季應(yīng)施肥一次，每年5—6月應(yīng)追施一次復(fù)合肥。

　　4、小區(qū)內(nèi)喬灌木每月應(yīng)噴一次殺蟲劑（對(duì)突發(fā)性病蟲害應(yīng)及時(shí)針對(duì)性地噴農(nóng)藥），噴農(nóng)藥時(shí)應(yīng)注意噴在樹木的葉背面和根莖部位，噴藥時(shí)應(yīng)注意風(fēng)向，保護(hù)員工及周圍人員安全。

　　5、不得在喬灌木上晾曬衣物等東西即壓垮樹枝又影響小區(qū)的容貌。

物業(yè)公司管理制度15

　　一、辦公設(shè)備：

　　1.公司現(xiàn)有辦公設(shè)備發(fā)布狀況如下：辦公室：

　　銷售部：

　　場(chǎng)務(wù)部：

　　經(jīng)營部：

　　競(jìng)技部：

　　財(cái)務(wù)部：

　　保安部：

　　2.以上三部門各指定專人負(fù)責(zé)對(duì)辦公設(shè)施進(jìn)行管理、運(yùn)用、清潔及維護(hù)并做好具體記錄。

　　3.有須要運(yùn)用以上設(shè)備者，應(yīng)交給各部門的指定人員操作，如無特別狀況不得私自運(yùn)用。

　　4.各部門負(fù)責(zé)人應(yīng)仔細(xì)維護(hù)以上設(shè)備，損壞時(shí)應(yīng)剛好上報(bào)，屬正常磨損的`應(yīng)剛好修理，屬意外損壞的應(yīng)上報(bào)說明緣由，并做相應(yīng)記錄。

　　5.負(fù)責(zé)辦公設(shè)施的人員必需正確、嫻熟地進(jìn)行操作，并嚴(yán)格執(zhí)行本方法。

　　6.須要購買新設(shè)備時(shí)應(yīng)寫明緣由，經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)再上報(bào)到辦公室，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可實(shí)施。部門經(jīng)理應(yīng)實(shí)事求是，嚴(yán)格把關(guān)，杜絕重復(fù)及奢侈現(xiàn)象。

　　7.不得運(yùn)用公司電話撥打信息臺(tái)，因此造成的費(fèi)用一經(jīng)查處由本人擔(dān)當(dāng)。各部門員工應(yīng)相互監(jiān)督，若責(zé)任不能明確到人，則費(fèi)用由該部門全體員工分?jǐn)偂?/p>

　　二、辦公用品：

　　1.公司的辦公用品同一由總經(jīng)理辦公室購買，各部門需用品應(yīng)由專人負(fù)責(zé)到辦公室領(lǐng)取并填寫領(lǐng)取單。

　　2.各部門每月末應(yīng)制定下月辦公用品領(lǐng)用安排，上交至總經(jīng)理辦公室，由辦公室統(tǒng)一安排、調(diào)動(dòng)、購買，便于駕馭各部門的辦公用品消耗狀況。

　　3.各部門應(yīng)建立辦公用品發(fā)放方法及手續(xù)，領(lǐng)取辦公用品應(yīng)登記到人，由辦公室定期予以檢查。

　　4.簽字筆、圓珠筆、鉛筆等不耐用品，每人每月領(lǐng)取不得超過一支，可換筆芯的應(yīng)更換筆芯接著運(yùn)用。

　　5.涂改液、膠棒、便簽紙、橡皮等較耐用辦公用品，每人每季度領(lǐng)取不得超過一支。

　　6.剪刀、尺子、文具盒、鉛筆刀、裁紙刀、起訂器等耐用消費(fèi)品自員工工作起一次性發(fā)放，除非正常磨損不另行發(fā)放。

　　7.其他辦公用品如文件盒、文件夾、筆記本、信紙等視工作須要領(lǐng)取相應(yīng)數(shù)量，不得奢侈。

　　8.以上各項(xiàng)規(guī)定指在通常狀況下，如遇特別狀況特別處理。

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