物業(yè)管理制度(精選15篇)

　　在社會發(fā)展不斷提速的今天，很多場合都離不了制度，制度一經制定頒布，就對某一崗位上的或從事某一項工作的人員有約束作用，是他們行動的準則和依據。想必許多人都在為如何制定制度而煩惱吧，以下是小編為大家收集的物業(yè)管理制度，歡迎閱讀與收藏。

物業(yè)管理制度1

　　第一部分崗位職責

　　公司總經理崗位職責

　　1、嚴格執(zhí)行國家、省、市有關物業(yè)管理的方針、政策。

　　2、帶領全體員工對物業(yè)轄區(qū)實行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效益。

　　3、注意經濟效益，精心理財，開源節(jié)流，滿足業(yè)主需求。

　　4、抓好精神文明建設，維護業(yè)主合法權益，樹立良好的企業(yè)形象。

　　5、制訂和完善公司各項規(guī)章制度，建立良好的工作秩序。

　　6、制訂年度工作計劃，明確目標、任務，督促所屬部門履行崗位職責，堅持年終考核。

　　7、重視人才，合理使用干部，按照德、勤、能、績定期進行考核。

　　8、調動各方積極因素，共同管好物業(yè)。定期向總公司匯報工作及經營收支情況，以各種方式聽取業(yè)主和使用人的建議、意見和要求，并及時答復，認真解決。

　　9、關心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。

　　10經常與上級公司和政府相關部門溝通，理順關系，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

　　公司副總經理崗位職責

　　1、在總經理領導下，協(xié)助經理抓好全面工作。

　　2、主要抓好設備設施維修、保養(yǎng)計劃的制訂和落實工作。帶領全體員工對物業(yè)轄區(qū)實行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效益。

　　3、制訂和完善公司各項規(guī)章制度，建立良好的工作秩序。

　　4、制訂年度工作計劃，明確目標、任務，督促所屬部門履行崗位職責，堅持年終考核。

　　5、調動各方積極因素、共同管好物業(yè)。定期向總經理匯報分管理工作情況，以各種方式聽取業(yè)主和使用的建議、意見和要求，并及時答復、認真解決。

　　6、關心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。

　　7、經濟與上級公司和政府相關部門順關系，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

　　職能部門經理崗位職責

　　1、在公司總經理室的領導下，全面實施本部門的各項工作。

　　2、負責制定本部門的工作計劃，組織各項工作的開展。

　　3、負責配合辦公室進行本部門員工的招聘。

　　4、負責制定本部門員工的業(yè)務培訓計劃，定期開展員工培訓。

　　5、負責指導、監(jiān)督、檢查本部門各項工作，定期對本部門員工進行考核。

　　管理處主任崗位職責

　　在總經理直接領導下，貫徹執(zhí)行公司各項方針、政策，全面負責負責管理處的日常事務和管理工作。

　　1、建立、健全各項規(guī)章制度，檢查督促崗位責任制的執(zhí)行情況，不斷提高服務質量，落實獎懲制度;

　　2、安排和調整本部門人員工作，負責制定本部門的工作計劃，并組織編寫管理報告和各種通知、公函;

　　3、負責傳達公司文件、通知及會議精神;

　　4、檢查監(jiān)督本轄區(qū)工程維修、保安清衛(wèi)人員以及管理員工作情況并進行考核，按《員工手冊》的要求抓好管理;

　　5、熟悉國家有關法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，掌握各業(yè)主情況，檢查督促各責任區(qū)管理的實際操作;

　　6、隨時掌握租金、管理費、水電費等交納情況，及時做好物業(yè)管理費催交的組織工作，并組織解決好有關投訴，不斷改進服務質量;

　　7、抓好本部門的組織工作和思想工作，主持日常和定期工作會議，研究擬定下一步工作計劃;

　　8、加強各班的團結合作，樹立整體思想，密切與其他部門的聯(lián)系，互相溝通、協(xié)調;

　　9、認真完成公司交給的其他任務。

　　內勤員崗位職責

　　內勤員在管理處主任統(tǒng)一安排下，負責文檔資料的保存和管理，做好各項基礎性工作。

　　1、按照物業(yè)服務的需要，編制采購計劃，并實施采購;

　　2、對倉庫物資和其他物資進行管理，建立物資臺帳;

　　3、協(xié)助主任組織開展社區(qū)文化服務;

　　4、做好本部門員工的考勤、考核管理;

　　5、負責管理轄區(qū)內業(yè)主檔案和物業(yè)檔案，做好保密工作，防止遺失、損壞;

　　6、負責本部門各類通知、公函、報告的收發(fā);

　　7、負責接聽服務電話，屬于業(yè)主投訴及報修的要做好記錄，并及時轉交處理，對于緊急突發(fā)事件及時向本部門負責人或公司領導匯報;

　　8、熟悉各種收費程序，負責接待上門的交費的業(yè)主，并做好收費記錄;

　　9、熱情接待來訪的業(yè)主及其他人士，對他們的咨詢事項給予熱情、周到的答復和解釋;

　　10、完成本部門安排的其他工作。

　　管理員崗位職責

　　在管理處主任的直接領導下開展日常管理服務工作。

　　1、熟悉掌握物業(yè)轄區(qū)業(yè)主和物業(yè)的基本情況;

　　2、建立收費臺帳，掌握收費動態(tài)，及時收取、催交各項應收費用;

　　3、負責辦理業(yè)主入住、遷出手續(xù)，監(jiān)督管理裝修事務;

　　4、負責巡視物業(yè)使用情況，以及保安、清潔、維修人員的工作情況;

　　5、負責對外包服務過程進行監(jiān)督管理;

　　6、負責與業(yè)主溝通、回訪，有效處理業(yè)主的投訴。

　　文員崗位職責

　　1、負責部門的文件撰寫、整理工作;

　　2、負責員工考勤、收發(fā)傳達文件等日常工作，妥善保管管理處的各類來文;

　　3、負責辦理各類外來人員的出入證件;

　　4、協(xié)助主任組織由管理處發(fā)起的會議，并做好會議記錄;

　　5、接待來訪的業(yè)主，對其提出的問題及意見，予以解釋解答，并將詳細內容記錄在案;

　　6、負責做好文件、記錄、卡的管理工作，并保證檔案完整、齊全、保密;

　　7、向各業(yè)主發(fā)出書面繳交各項費用的通知書;

　　8、通過各種媒介做好宣傳工作;

　　9、負責組織業(yè)主意見征詢活動和社區(qū)文化活動;

　　出納崗位職責

　　1、清點匯總部門交來的款項;

　　2、審核原始憑證是否完整;

　　3、發(fā)放工資、獎金，支付符合手續(xù)的費用;

　　4、處理銀行存款收入和支出業(yè)務;

　　5、填制記帳憑證，交會計記帳;

　　6、正確使用發(fā)票，保證現金和銀行支票使用安全。

　　保安人員崗位職責

　�。ㄒ唬�、總則

　　1、貫徹執(zhí)行公安機關和上級部門制訂的各項法規(guī)和制度，努力維護好物業(yè)轄區(qū)內的治安安全;

　　2、遵守公司規(guī)章制度和《員工手冊》，服從領導，完成公司交給的其它工作任務;

　　3、負責做好對轄區(qū)內的巡邏、值班工作，做好大宗物品出物業(yè)轄區(qū)的登記工作;

　　4、負責做好機動車輛的管理和收費工作;

　　5、負責做好綜合管理費收取工作;

　　6、熟悉樓宇情況、以動態(tài)、巡查等方式預防、發(fā)現、制止各類事故如：打架斗毆、盜竊等事件，提高應急處理能力;

　　7、按規(guī)定著裝，文明值勤，嚴格交接班手續(xù)，認真做好值班記錄和交接班記錄;

　　8、講究文明、禮貌待人，耐心說服、教育住戶遵守物業(yè)轄區(qū)各項管理規(guī)定。

　�。ǘ�）、保安隊隊長崗位職責

　　保安隊長在管理處主任的直接領導下，全面負責保安隊的各項管理工作。

　　1、了解和掌握保安隊的情況，根據管理處領導的要求和意圖，結合實際，建立和健全各項工作細則的獎懲條例，抓好實施組織和監(jiān)督工作，對物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛交通工作全面實施管理;

　　2、主持保安業(yè)務工作會議，督促檢查各項規(guī)章制度的落實，重點是《員工手冊》及保安相關規(guī)定的落實情況，組織隊員學習業(yè)務知識和形體儀表訓練，認真做好培養(yǎng)和業(yè)務訓練，提高全體隊員的整體素質。;

　　3、經常定期不定期檢查保安隊員的工作情況，做好監(jiān)督、檢查和考評工作，落實崗位責任制和獎懲條例;

　　4、掌握隊員的思想動態(tài)，認真做好思想工作，抓好保安隊伍的思想建設，關心隊員的生活狀況和業(yè)務水平，做好全體隊員的思想教育、法制教育和職業(yè)精神教育，幫助下屬正確處理好工作中的各種問題，為下屬解決實際問題;

　　5、教育培養(yǎng)所屬班長，不斷培養(yǎng)他們的組織指揮能力和管理水平;

　　6、處理有關保安方面的事務，重大治安問題和事故及時向領導匯報，并采取果斷措施，控制事態(tài)發(fā)展。

　　7、完成公司交辦的收費等其它工作任務。

　�。ㄈ�）、保安班長崗位職責

　　保安班長在保安隊長的直接領導下，負責保安隊日常事務的實施工作。

　　1、負責組織當班的保安工作，監(jiān)督和指導認真做好執(zhí)勤工作，及時糾正和登記違紀違章現象;

　　2、檢查本班人員的著裝儀容、內務衛(wèi)生，保管好配備的通訊器材、保安設施、自衛(wèi)武器等物品;

　　3、負責填寫《值班記錄》，登記本班獎罰情況，檢查各巡邏點情況;

　　4、按照保安部（隊）制定的培訓計劃搞好組織實施工作，定期召開班務會，經常對隊員進行具體的業(yè)務指導和崗位培訓，提高本人和全班的整體素質和業(yè)務水平，能及時解決當班時間內的各種突發(fā)事件。

　　5、及時做好上傳下達和請示匯報工作，與轄區(qū)業(yè)主搞好關系;

　　6、熟悉在緊急情況下本班的組織指揮，處理好一般性的治安事件和業(yè)主的投訴，落實安全措施，預防各種事故，工作中有處理不當的事應及時向上級請示匯報;

　　7、團結本班人員，堅持做好經常性思想工作，熟悉和掌握隊員的思想動態(tài)、工作表現和工作能力。

　　8、完成公司下達的其他任務。

　　（四）保安員崗位職責

　　1、門崗

　�、偈煜の飿I(yè)轄區(qū)的概況、平面布局及樓幢分布情況;

　�、诒３滞�嚴可敬的儀表儀容，樹立良好的精神風貌;

　�、圬撠熥龊么笞谖锲烦鑫飿I(yè)轄區(qū)的管理工作，對住戶裝修人員及裝修物品的出入進行管理，制止閑雜人員隨意進入物業(yè)轄區(qū);

　�、茇撠熥龊脤�機動車輛的出入管理和收費工作。

　�、菔煜け０苍O施設備的操作規(guī)程及報警設施的使用方法;

　�、拮龊帽緧徫坏那鍧嵭l(wèi)生和交接班工作。

　�、哓撠熁卮鸾鉀Q住戶及來訪人員提出屬于本崗職責內的問題;

　�、鄬θ魏斡袚p物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時進行規(guī)勸和制止。

　　2、巡邏崗

　　①嚴格遵守公司規(guī)章制度，實行24巡視巡邏制度，嚴格執(zhí)行隊列行走標準，樹立公司良好形象和個人道德風范;

　�、跇淞�強烈的責任感，全面做好物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛、收費、以及住戶求援、報警等工作，確保物業(yè)轄區(qū)治安安全，秩序井然;

　�、凼熘�本人責任區(qū)域內住戶情況，了解物業(yè)轄區(qū)內其它區(qū)域房屋的地形以及各條通道的布局，做到勤巡邏、勤檢查，發(fā)現問題及時處理;

　　④熟悉物業(yè)轄區(qū)消防設施的配置，并能熟練使用各種消防器材，掌握防火自救知識;

　�、菅膊楣�共設備設施使用和公共衛(wèi)生保潔情況，發(fā)現設施受損及時上報，對任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時進行規(guī)勸和制止;

　�、藜訌妼ξ飿I(yè)轄區(qū)的機動車輛管理，維持車輛停放秩序;

　　⑦積極參加職業(yè)道德和業(yè)務、消防培訓，努力提高自身素質。

　　消防員（保安員兼）崗位職責

　　1、切實貫徹“預防為主，防消結合”的指導方針，認真學習有關消防知識，掌握各種滅火器的使用方法;

　　2、積極做好防火宣傳和教育，建立消防值班和消防設施臺帳定期進行安全檢查，一旦發(fā)現火警即可投入使用;

　　3、物業(yè)轄區(qū)一旦發(fā)生火警，全體員工必須全力投入搶險工作，履行義務消防員的職責，不得臨陣借故逃避;

　　4、發(fā)生火警事故時，迅速報告有關領導，撥打火警電話119，向消防部門報警，組織人員搶救險情，組織住戶撤離危險地帶，并做好妥善安排，做好現場安全保衛(wèi)工作，嚴防趁火打劫撈取不義之財，協(xié)助有關部門查清起火原因;

　　5、加強轄區(qū)內動用明火的控制和管理。

　　監(jiān)控值班員崗位職責

　　1、嚴密監(jiān)視保安對象的各種情況，發(fā)現可疑或不安全跡象，及時通知值班保安處理，并及時通過對講機或電話向隊長報告，且隨時匯報變動情況直到問題處理完畢。

　　2、熟悉所管理設備的性能、操作程序，能獨立進行操作，并能進行簡單的維修;

　　3、出現異常情況時，堅持、確認、匯報，并做好情況記錄;

　　4、負責設備的日常巡視、情況記錄;

　　5、保持機房干凈、整潔;做好交接班工作。

　　維修人員崗位職責

　　1、執(zhí)行公司決定，服從管理、遵守紀律，樹立良好的服務意識;

　　2、熟悉物業(yè)轄區(qū)內樓宇的樓幢號、單元、戶數和房屋結構、水施、電施等管線走向;

　　3、嚴格遵守服務內容與服務標準，及時受理業(yè)主提出的各種報修;

　　4、積極為業(yè)主提供多項便民服務，并做到服務周到、熱情、規(guī)范，無投訴;

　　5、工作時間按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，嚴格遵守操作規(guī)程以確保安全，預防意外事故的發(fā)生;

　　6、工作完畢及時清理施工現場雜物，服務過程須請業(yè)主簽字認可;

　　7、愛護工具，杜絕浪費，按規(guī)定領用工具和維修材料。

　　8、負責對共用部位設施的巡視和保養(yǎng)。

　　9、按月做好報修、維修記錄的匯總和材料采購的計劃編制。

　　清衛(wèi)工崗位職責

　　1、遵守公司制定的各類規(guī)章制度和《員工手冊》;

　　2、尊重領導，服從分配，及時完成工作任務;

　　3、上崗佩戴好工作證，穿戴好服裝，并保持整潔;

　　4、文明服務，作風廉潔，拾金不昧;

　　5、按照服務內容和服務標準對物業(yè)轄區(qū)進行清潔衛(wèi)生打掃，維護物業(yè)轄區(qū)的良好的衛(wèi)生環(huán)境秩序;

　　6、及時清洗公共部位的亂涂、亂畫、亂張貼的廣告、標語等;

　　7、對保潔范圍內物業(yè)的異常情況及時行保安員或管理員匯報;

　　8、對亂扔廢棄物的現象應予以制止，并及時清除;

　　9、妥善使用并保管好清掃、保潔的工具，做到勤儉節(jié)約、以舊換新，對無故損壞的酌情賠償。

　　綠化工崗位職責

　　1、遵守公司的規(guī)章制度和《員工手冊》;

　　2、服從公司領導和管理人員的檢查監(jiān)督，工作時佩戴好上崗證;

　　3、綠化養(yǎng)護操作場地及道路兩旁整潔有序，無危及車輛、行人的現象;

　　4、對住戶說話和勸阻有損綠化的行為要溫和有禮;

　　5、正確并熟練操作使用園林器械，妥善保管好綠化工具設施、農藥、化肥及其他用品，嚴格使用化肥和農藥;

　　6、花草樹木及時澆水，防止過旱和過澇;

　　7、對花草樹木定期培土、施肥、除雜草和除病蟲害，對新栽的花草樹木要及時修剪、補苗、澆水，保證成活率達90%以上;

　　8、熟悉物業(yè)轄區(qū)內的綠化概況，充分利用綠地面積，合理布局、種植花草、樹木;

　　9、對工作過程中發(fā)現的物業(yè)轄區(qū)的異常情況及時向保安或管理員匯報。

　　第二部分公共制度

　　全體員工均為公司物業(yè)轄區(qū)的管理人員，無論其工作崗位、分工，需共同遵循以下制度。

　　接待來信來訪來電投訴制度

　　為了實現“管理無盲點，服務無挑剔，業(yè)主無怨言”的管理目標，不斷完善管理體系，提高員工素質，不斷改進服務質量，嚴格認真對待業(yè)主（住戶）反饋的每一信息，特制定本制度：

　　1、實行“首問責任制”，公司每一位員工，無論其部門分工，均有義務接受業(yè)主的任何來訪來電、投訴，屬于自己職權范圍內或能夠給予解決的，應當場予以解決;不屬于自己職權范圍內或不能予以解決的，不得任何理由推托、回避，應將業(yè)主（住戶）反應的問題當場予以接待，而后轉告相應部門。

　　2、每一位員工都有責任收集來自業(yè)主（住戶）關于小區(qū)管理的看法、建議、意見等。

　　3、公司員工接聽所有來電時，第一句必須為：“您好，某某物業(yè)”。

　　4、受理投訴時，必須熱情接待，主動詢問，面帶微笑，不得推諉、無理拒絕，并做到一視同仁。

　　5、當被投訴者受理投訴時，受理者必須如實記錄，不得提出回避。

　　6、對投訴內容要認真記錄，及時派人處理或向主管匯報并在24小時內予以解決或答復，做到事事有著落，件件有回音。

　　7、凡由市政設施如水、電、氣、道路、郵電、通訊等所引起的住戶投訴，應努力做好解釋工作，積極同市政有關部門辦理交涉，盡早為業(yè)主排憂解難，決不允許推托了事。

　　8、員工應認真做好本職工作，積極為業(yè)主提供滿意管理服務，減小投訴，把矛盾消滅在投訴之前。

　　9、對業(yè)主的投訴應及時進行分析總結，對反復出現的問題，應組織有關部門進行深入探討并找出解決辦法，防止重復發(fā)生。

　　10、對投訴要記錄，投訴資料要存檔。

　　管理人員文明服務標準

　　1、熱愛本職工作，努力學習管理技術，提高管理水平，樹立“業(yè)主至上，服務第一”理念。

　　2、上班時間統(tǒng)一著裝，佩戴工作牌，保持儀表端莊，精神飽滿，不得有不雅觀的舉止。

　　3、主動向來訪客人問好，待人彬彬有禮，端莊大方，解答提問掌握適度。

　　4、工作中堅持原則，秉公辦事，不徇私情，自覺抵制不正之風，嚴守法紀，不以權去謀私。

　　5、遵守制度，精簡辦事程序，團結協(xié)作，互相配合，互相監(jiān)督，按質按量完成本職工作。

　　6、對業(yè)主應熱情，遇個別業(yè)主無理言行時，做到耐心說服，曉之以理，動之以情，不以惡言相待，不得與業(yè)主發(fā)生打罵行為。

　　7、真熱情處理業(yè)主來信、來訪，積極為他們排憂解難。對業(yè)主的投訴、批評、建議，要及時進行調查處理或向上級匯報。做到事事有著落，件件有回音。不推諉、扯皮、更不允許有打擊報復的現象發(fā)生。

　　員工文明服務要求

　　1、熱愛本職工作：

　�、僖獦淞⒏珊梅�務工作的職業(yè)志向，熱愛本職工作。

　�、诳炭鄬W習，不斷完善和提高管理和專業(yè)技術水平。

　�、鄞龢I(yè)主如親人，熱情服務，盡職盡責做好工作。

　　2、文明管理：

　�、賰x態(tài)端莊：衣著打扮端莊、整潔，給業(yè)主有一個美的感覺，使人感到親切、和藹。

　�、谡Z言謙遜：在接待業(yè)主過程中，語言要力求文雅、謙恭準確，務必做到“四個不講”即：“不講低級庸俗的口頭語、不講臟話、不講諷刺挖苦話、不講與管理無關的閑話”。不能取笑人、不能訓斥人、不報復人。

　�、壑鲃訜崆椋涸诜�務過程中要做到：“三個一樣”即：“對待生人與熟人一個樣，大人與小孩一個樣，忙時閑時一個樣”。

　　④優(yōu)質服務：對業(yè)主負責就是對公司負責，處處應多為業(yè)主著想，為業(yè)主提供各種便民服務。

　�、葜v誠信：誠信無欺是公司每一位員工應有的工作作風，也是我們經營管理中職業(yè)道德的一個重要內容，為此在工作中要實事求是，做到言而有信，嚴守信用。

　　員工廉潔工作制度

　　1、在工作中堅持原則，秉公辦事，不徇私情。

　　2、自覺抵制不正之風，嚴守法紀。

　　3、不以權去謀私，不利用工作之便占公司和業(yè)主的便宜。

　　4、不在上班時間干私活，不用公司通訊設備進行私人活動和聊天等。

　　5、業(yè)余時間，不利用公司機具、材料向業(yè)主承攬私活。

　　6、不亂收費或收費不開收據。

　　7、不利用工作的特殊性質，對流動、外來人員進行敲詐勒索。

　　8、不以次充好，弄虛作假，欺騙業(yè)主，賺取物價差額。

　　9、維護公司利益，遵守公司機密。

　　10、不利用公款拉私人關系請、吃、喝。

　　11、不挪用、拖欠和侵吞公款。

　　12、不索取或收受和賄賂、好處，要潔身自好。

　　13、節(jié)約用水、用電，不浪費公司用品，堅持勤儉節(jié)約。

　　14、不得利用工作之便，要求享受商業(yè)網點提供優(yōu)惠服務和物價。

　　15、不在報銷憑據中作假、謊報、多報。

　　16、不利用工作之便和業(yè)主對公司的信任，私下向業(yè)主推銷產品，賺取外快。

　　對外服務工作管理制度

　　1、思想面貌：細心、周到，要體現本公司高尚的精神面貌。

　　2、上班紀律：上班時間根據公司工作安排，每天必須先到公司報到，然后外出工作;工作結束后，必須及時到公司簽到;上班時必須佩戴工作證，以便接受業(yè)主、住戶監(jiān)督。

　　3、服務質量：根據客戶的要求，按質、按量、按時完成，以保證業(yè)主、住戶滿意。在工作中嚴禁向住戶索取財物、吃、拿等不良行為，一經發(fā)現，立即作辭退處理，情節(jié)嚴重者還將追究法律責任。

　　4、工作檢查：公司將不定期的進行工作檢查，聽取業(yè)主、住戶反映，如業(yè)主、住戶反映該工作人員不能勝任時，公司通過核實后，將作辭退處理。

　　5、工作人員如損壞住戶財產，視損壞程度，扣獎金或照價賠償。

　　6、凡業(yè)主、住戶付給服務費一律交公司，并開具發(fā)票，若私自收取小費者，一經發(fā)現，扣工資或獎金，情節(jié)嚴重者作辭退處理。

　　鼓勵員工和業(yè)主參與管理制度

　　1、為了改進服務質量，提高工作效率，公司鼓勵各級員工和業(yè)主、住戶提出各種合理化建議，建議采納后視施行效果對建議人進行物資獎勵。

　　2、員工和業(yè)主、住戶的建議范圍包括物業(yè)管理方法和手段，改進服務質量的措施，各種設備的使用與養(yǎng)護方法，節(jié)約能源與原材料的方式和如何增加經濟收益等方面，所有建議均可直接遞交公司經理或上級主管領導。

　　3、公司適時召集有關人員開會講座各項建議，如有合理化建議即由相關部門負責人定出試行方案，并交公司領導審批后執(zhí)行。

　　4、合理化建議試行期根據具體情況分別定為15天和30天，期滿后由公司領導會同各部門負責人共同考證該項建議的實際運用效果，并核定獎勵等級，確定獎金數額。如合理化建議有明顯的建設性和實際效果，可不經試行期直接獎勵建議人。

　　5、獎勵等級分300元、200元、100元、50元、30元五個等級，考證結束后立即發(fā)放，并記入員工檔案。

　　6、員工的合理化建議記錄為員工晉級、年終評比和獎勵的重要依據，多次提出優(yōu)質合理化建議的員工將被晉升提拔或給予特別獎勵。

　　第三部分管理處類制度

　　管理員工作責任監(jiān)督區(qū)日巡視制度

　　1、各管理處必須為每個管理崗位員工劃分一定范圍的工作責任監(jiān)督區(qū)。

　　2、每個工作日必須到各自的'監(jiān)督區(qū)域巡視兩遍，并做好巡視記錄，無紀錄視作未巡視。

　　3、巡視監(jiān)督要求：

　�、贆z查小區(qū)保安員、衛(wèi)生員在崗位工作情況（著裝、佩證及有無其他違反有關規(guī)章制度的行為）;

　�、跈z查小區(qū)是否有違章行為（有無亂搭建、違章裝修、墻面有無亂涂、亂畫、張貼廣告，小區(qū)內有無亂設攤及跨門營業(yè)）;

　�、坌�區(qū)是否有不安全隱患（窨井蓋是否完好，消防通道是否被堵，室外輸電線路是否完好，小區(qū)內有無可疑人員活動）;

　�、苄�區(qū)內環(huán)境管理是否符合要求（樹木花草有無損壞，公共場所、綠化帶、樓梯道衛(wèi)生情況，垃圾亭管理是否符合要求，道路上是否有亂停車輛，亂曬衣物等、小區(qū)內是否有影響正常休息的噪聲源）;

　�、莼�礎設施是否完整（路面有無破損，室外上下管道是否滲漏，路口*欄桿是否完好）;

　　⑥留意傾聽業(yè)主對物業(yè)管理的意見反映。

　　4、在巡視過程中，做好記錄。發(fā)現問題，能處理的應及時處理，對重大問題和不能處理的事項應向主管匯報。

　　管理處走（回）訪制度

　　為加強物業(yè)管理處與廣大業(yè)主（住戶）的聯(lián)系，使管理處各項工作置身于業(yè)主（住戶）監(jiān)督之中，從而集思廣益，及時總結經驗、教訓，不斷改進管理工作，提高服務質量，特制定對住戶走（回）訪制度。

　　1、走（回）訪要求

　�、傥飿I(yè)管理處正、副主任把對業(yè)主（住戶）的走（回）訪列入職責范圍，并落實到每年的工作計劃和總結評比中;

　　②走（回）訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，作好走（回）訪記錄;

　　③走（回）訪中，對業(yè)主（住戶）的詢問、意見，如不能當即答復，應告知預約時間回復;

　　④走（回）訪后反饋的意見、要求、建議、投訴，及時逐條整理綜合、研究、妥善解決，重大問題向上級領導請示解決，業(yè)主（住戶）反映的問題，做到件件有著落，事事有回音。走（回）訪處理率達100%，投訴率力爭控制在1%以下。

　　2、走（回）訪時間及形式

　�、俟芾硖幹魅�、管理員每月登門走（回）訪4次;

　�、诿考径葏⒓右淮尉游瘯�召開的墻門組長會議，廣泛征求意見;

　�、塾嗅槍π缘貙�業(yè)主（住戶）作專題調查，聽取意見;

　　④物業(yè)管理處設立投訴信箱，投訴電話;

　　⑤隨時熱情接待來訪，作好登記。

　　第四部分安全、消防、車輛管理制度

　　第一章安全管理制度

　　保安人員守則

　　一、著裝儀表

　　1、工作或執(zhí)勤時，必須身著制服，穿皮鞋，佩證上崗，制服不準混穿;

　　2、制服要保持整潔、平整，上崗前皮鞋要擦拭干凈，打好領帶，戴好帽子，不得敞胸露懷、卷袖子、挽褲腿。

　　二、行為規(guī)范

　　1、上班時間必須精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手;

　　2、站崗時姿態(tài)嚴整，保持立正姿勢，不得東搖西晃。不得坐臥、倚靠、打盹、吸煙、與人閑聊、吃東西、看書報、亂打電話和聽收、錄音機等;

　　3、值班室內時不得躺臥、打盹、看書報、吃零食、下棋、玩弄手機，不得聽收、錄音機，不得兩、三人聊天;

　　4、巡邏中無情況處理時不得進入住戶樓內，不得邊走邊玩手機，不得聽收、錄音機，不得與無關人員閑聊;

　　5、上班人員必須提前十五分鐘達到各執(zhí)勤點，做好交接班手續(xù);不得遲到早退，不得擅自離開崗位;

　　6、值班人員就餐必須在值班室內就餐，不得離開崗位到快餐店就餐;

　　7、不得脫離崗位，按照規(guī)定時間、指定地點站崗;

　　8、不得睡覺;

　　9、對住戶要有禮有節(jié)，熱情受理住戶各種問題，特別是夜間值班，對住戶提出的問題要及時解決，解決不了的作好登記，

　　三、日常管理

　　1、不得遲到早退，嚴格按照規(guī)定時間站崗或巡邏;

　　2、認真做好交接班，做好值班記錄和實物出入登記;

　　2、嚴格執(zhí)行對講機管理規(guī)定和警棍使用規(guī)定;

　　4、做好本班崗亭的清潔衛(wèi)生，不得隨意張貼、懸掛與堆放與工作無關的物品;

　　5、門崗值班室不得會客。

　　四、罰則

　　1、違反本規(guī)定第一條、第二條（第八點除外）、第三條的記行政批評一次，累計記批評五次以上者作辭退處理;

　　2、違反第二條第八點的，第一次記行政批評一次，第二次記行政警告一次，第三次辭退;

　　3、本守則不盡之處，按《公司管理規(guī)定》相關條款執(zhí)行。

　　值班管理規(guī)定

　　1、保安人員實行24小時輪流值班制度。

　　2、值班人員分3個班，3個班分為早、中、晚三班，早班為：7：30—16：00，中班為：16：00—0：00，晚班：0：00—7：30。

　　3、各班保安員必須按照編排的值班表上崗工作，并嚴格履行崗位責任制的要求，堅守崗位，巡邏人員要按時巡查，提高警惕，及時處理各種突發(fā)事件。

　　4、當值班人員發(fā)現情況時，應做好控制工作，并及時報告當班班長、隊長或部門負責人。

　�、賵蟾鏁r簡要說明事發(fā)地點、性質、人數和特征等;

　�、诩皶r勸阻和處理在物業(yè)區(qū)域違法管理規(guī)定的人員和事件;

　　③遇緊急事件及重大事故應報告相關領導;

　�、茉诋敯嗥陂g發(fā)生的問題及處理經過，在《值班記錄》做好記錄。

　　保安人員值班制度

　　1、三星級小區(qū)保安人員實行24小時值班室值班制度，定時或不定時進行巡邏。

　　2、二星級小區(qū)站崗時間分為三個時段，分別為：

　　早間段：6：00（夏季為05：00）—8：00;

　　午間段：11：00—13：00

　　晚間段：16：00—19：00（夏季為20：00）

　　5：00—22：00期間，不站崗時，保安人員采取在門口游動方式進行值班，不得進入值班室，違者按脫崗處理。

　　3、一星級小區(qū)站崗時間為：06：00（夏季為05：00）—21：00（夏季為22：00）

　　05：00—23：00期間，不站崗時，保安人員采取在門口游動方式進行值班，不得進入值班室，違者按脫崗處理。

　　4、本規(guī)定以上所指的夏季為每年的5月1日—10月31日。

　　5、各管理處必須為巡邏人員劃分責任片區(qū)，實行24小時不間斷巡邏。

　　交接班制度

　　為認真做好崗位的工作交接和保安器材交接，減少因交接不清引起的工作失誤及保安器材損失，特制定本制度。

　　1、本班相互轉換崗位時，須認真做好崗位交接。

　　2、接班人須提前15分鐘簽到上班，接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產生的一切后果由交班人負責。

　　3、接班班長在正點時組織全班人員集合，講明注意事項，然后各保安員到各自崗位換班;

　　2、本班與下班交接時，要將本班工作情況詳細交待給下一班，以便下一班開展工作;

　　3、保安人員交接班時，必須認真填寫《寧波某某物業(yè)有限公司保安交接班登記表》，并簽名確認，發(fā)現問題，交接雙方必須當面說明，如果交班人離開后，接班人才發(fā)現屬于上一班的問題，應立即報告領班或部門負責人處理;

　　4、交接班須正點、守時，非特殊情況，不得超時接班;

　　保安員培訓制度

　　1、崗前培訓

　　上崗前向每位新入職的保安員介紹物業(yè)轄區(qū)情況、工作紀律、操作要求和崗位職責。

　�、偕蠉徢氨仨氄莆毡０病⑼ㄓ嵓跋�防設備器材的使用和操作;

　�、谛氯肼毜谋０矄T須進行3—5天時間進行培訓實習，掌握本職工作和基本技能，然后開始正式上崗;

　　2、崗位培訓

　�、俦０才嘤枺焊鶕�每年制定的保安部制定的培訓計劃，擬訂保安培訓方案，通過授課與實際操作相結合的方式，分月、季定期進行培訓，從而提高保安員的警惕性、“四防”意識、應變能力和身體素質，使其掌握基本技能;

　�、谙�防培訓：根據每年制定的保安部內部制定的培訓計劃，擬訂消防培訓方案、年度消防演習計劃安排及滅火等培訓內容，通過授課與實際操作相結合的方式，分月、季定期進行培訓，從而達到提高保安員的防火意識、掌握滅火搶救能力的目的;

　�、勖课槐０矄T必須根據培訓計劃參加公司和部門組織課程，培訓前進行書面通知，并要求每位參加培訓的人員在員工培訓簽到表上簽到。

　　3、培訓課程設置

　�、倥嘤柲康模和ㄟ^培訓，提高保安員的綜合素質和服務水平，培養(yǎng)一支訓練有素、紀律嚴明、文明執(zhí)勤的保安隊伍;

　�、谂嘤栱椖浚�

　　A、應知、應會部分

　　公司制度與規(guī)定

　　部門制度與規(guī)定

　　保安常識

　　服務意識教育

　　禮節(jié)、禮貌及員工的行為規(guī)范、個人修養(yǎng)

　　轄區(qū)設施、設備介紹

　　消防常識

　　B、崗位工作規(guī)范

　　崗位禮貌用語、工作方法與技巧

　　崗位工作職責與細則

　　轄區(qū)突發(fā)事件的處理

　　C、消防培訓

　　D、法律常識

　　③培訓要求

　　A、培訓期間，不得遲到、早退、曠課，違者按上班同等情況處理;

　　B、理論培訓時，自帶筆和筆記本，認真做好記錄;

　　C、隊列訓練時，按正規(guī)化軍事要求操作;

　　D、拳術訓練時，不得隨便開玩笑，防止訓練事故。

　�、芸荚u方式

　　A、理論培訓在結束后采取筆試閉卷方式進行，85分以上為優(yōu)，75—84為良，60—74分為中，60分以下為差;

　　B、軍事培訓由教員在一個訓練階段結束后進行考核，成績分為優(yōu)、良、中、差四個等級，具體評分標準由培訓教員擬定;

　　C、根據考評等級給予相應的獎勵和處罰。

　　警棍使用制度

　　為嚴格規(guī)范警棍使用，特制定如下規(guī)定：

　　1、警棍是保安人員執(zhí)行公務時佩戴的自衛(wèi)防暴器械，保安員應嚴格保管和使用，不得將警棍轉借給他人。

　　2、當班保安員應將警棍掛在腰帶后右側。

　　3、不得在崗位上隨便玩�；驌]舞警棍。

　　4、處理一般問題時，不得手持警棍或用警棍指著住戶或來人講話。

　　5、非緊急情況或人身安全未受到威脅的情況下，保安員不得以任何借口或理由使用警棍攻擊他人。

　　6、當班保安員要妥善保管所佩戴的警棍，如有意識或損壞，要照價賠償。

　　7、交接班時要檢查清除后再交接，接受人發(fā)現警棍被損壞而不報告，應負責賠償。

　　對講機使用制度

　　對講機是保安人員必備的重要通訊工具，全體人員必須執(zhí)行對講機使用規(guī)定，熟悉對講機的使用功能，愛護并熟練使用對講機。

　　1、使用規(guī)定

　�、偈褂脤χv機要本著“愛護設備、小心輕放，妥善保管、正確操作”的原則，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄對講機，保持對講機清潔，定期進行擦拭、維護;

　�、诔謾C人負責保管和使用對講機，禁止轉借他人或拆卸機器，各治安人員的對講機一律掛在腰帶右后側，站崗、巡邏時不得拿在手中;

　�、郯l(fā)現對講機有損壞或通訊失靈，持機人應立即向直屬上級報告，由部門主管檢查后進行處理，嚴禁自行拆修;

　�、車栏癜匆�(guī)定頻率使用，嚴禁亂按或亂調其他頻率（平常使用1頻道，停電時使用2頻道）;

　�、輫栏癜凑諏χv機充電程序充電，不得待機充電，電池使用完畢后方可進行充電，以保障電池的性能、壽命和使用效果;

　　⑥交接班時，交機人要講明對講機當班使用狀況，接機者當場檢查，發(fā)現損壞或通訊失靈，立即報告當班班長。

　　2、對話要求

　�、俸艚袑Ψ剑�先報自己崗位，再呼對方，為：“我是，呼叫，收到請回話”;

　�、谑战臃交卦捄�，呼方要簡明扼要地情況講清除，收接方收到情況或信號后，應回答“清楚”或“明白”;

　�、蹖χv機僅限于進行公事聯(lián)絡，用對講機講話應使用規(guī)范禮貌用語，嚴禁用對講機講粗言穢語、開玩笑或談工作無關的事情;

　　凡違反以上規(guī)定者將嚴肅處理。對講機丟失、損壞的，視情節(jié)追究相關人員的責任，賠償損失，并處以相應的經濟處罰。

　　監(jiān)控系統(tǒng)操作制度

　　1、加強學習，不斷提高業(yè)務技能，熟練掌握監(jiān)控系統(tǒng)的操作。

　　2、值班員必須嚴格按照操作規(guī)程監(jiān)控錄像，愛護設備，不得擅自修改系統(tǒng)各種設置、刪除資料和進行非法操作，嚴禁私自在電腦上安裝各種軟件，不得進行玩游戲、打字等其他操作，確保其正常運作，違者從嚴處理，并承擔所造成的一切后果。

　　3、未經上級部門主管批準，不得隨意播放監(jiān)控錄像的錄像內容;

　　4、未經上級部門主管批準，無關人員不得進入監(jiān)控室;

　　5、保持監(jiān)控設備的清潔，定期進行擦拭、維護;

　　6、確保監(jiān)控室的衛(wèi)生和秩序，營造良好的工作環(huán)境;

　　背景音樂播放制度

　　1、加強學習，不斷提高業(yè)務技能，熟練掌握背景音樂系統(tǒng)的操作;

　　2、值班員必須嚴格按照操作背景音樂系統(tǒng)，不得私自拆卸或更改設置，確保其正常運作;

　　3、嚴格按照規(guī)定的時間和規(guī)定的內容播放音樂;

　　4、非公司制定的操作人員不得擅自動用設備，一經發(fā)現，將追究當班人員相關責任;

　　4、保持背景音樂設備的清潔，定期進行擦拭、維護，營造良好的工作環(huán)境。

　　物品出入登記制度

　　1、為維護物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的財產安全，確保轄區(qū)的公共秩序，轄區(qū)內的業(yè)主或住用人攜帶物品出入轄區(qū)時必須進行登記;

　　2、值班人員對攜帶進入物業(yè)轄區(qū)的可疑物品應進行盤查、詢問，屬于易燃、易爆、劇毒等危險性物品嚴禁進入轄區(qū);

　　3、值班人員對攜帶大件物品出物業(yè)轄區(qū)的：

　�、賹贅I(yè)主的，值班人員確屬熟悉、認識的登記其情況，并承擔由此可能引發(fā)的后果后放行;

　�、趯ψ苑Q是業(yè)主，值班人員不熟悉、認識的，必須核對其業(yè)主資料或登記其身份證件后方可放行;

　�、蹖偻鈦砣藛T的必須登記其身份證件號碼等相關內容，進行相關的聯(lián)系，認證其攜帶物品合法后方可放行;

　　4、值班人員應嚴格檢查所攜帶物品的性質，可以進行適當的盤問，對未能執(zhí)行物品出入登記，將給予相應的處罰，造成后果的視情節(jié)追究相關責任。

　　重大事件報告制度

　　一、重大事件報告制度

　　為及時妥善處理重大事件或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制定重大事件處理報告制度。

　　1、重大或突發(fā)事件包括：火災、電梯困人、爆炸、突發(fā)停電、水浸、盜竊、械斗等破壞性行為;刑事案件：用戶集體投訴（5戶以上）;關于中央空調主機、發(fā)電機、高低壓電柜、通訊設備等大廈主要設備施舍故障;房屋主體結構遭受破壞等;

　　2、發(fā)生重大或突發(fā)事件，參與事件處理的部門或當值主管立即到現場處理，同時盡快口頭向公司領導報告，并根據事發(fā)情節(jié)決定是否報告公安、消防等機構協(xié)助處理;

　　3、參與事件處理的部門經理（管理處主任）在事件處理后立即填寫重大事件報告表，于12小時內以書面形式遞交公司領導，詳細記錄事件發(fā)生的時間、地點、經過，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經過;

　　4、重大事件報告表由部門經理簽名后上報，入部門經理不在而事情緊急時，可由當值主管簽名上報;

　　5、參與事件處理的部門應在事件處理完畢后24小時填寫重大事件總結表上報公司領導，如實匯報事件的詳細處理過程及結果，找出事件發(fā)生的主要原因，提出避免類似情況發(fā)生的預防措施。

　　二、緊急事件處理程序

　　1、突發(fā)事件處理程序

　�、俜灿鐾话l(fā)事件（指兇殺、搶劫、盜竊、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立即采取措施，并報告管理處負責人、保安部;

　　②簡要說明事發(fā)的地點、性質、人數、特征及損失價值;

　�、垓屔�無關人員，保護好現場，留意現場周圍的情況;

　　④查看本轄區(qū)各類記錄、出入登記和監(jiān)控錄像，檢查有無可疑情況和人員;

　�、輰�勒索、打架事件，監(jiān)控中心應密切注意事發(fā)現場的情況變化;

　�、迣�糾紛事件應及時了解具體原因，積極協(xié)調，勸阻爭吵，平息事態(tài);

　�、邔�傷亡事件應做好現場保護和通知搶救工作，對明確死亡的，應報告派出所處理;

　�、鄬ι婕靶淌录爸卮筘熑问鹿驶蛞蛑伟病⑿淌掳讣�導致的傷亡事故，應立即報告管理處負責人、保安部，并由公安機關調查處理;

　�、嵯嚓P責任人在接到突發(fā)事件后應立即趕到現場，做好疏通控制工作，防止事態(tài)擴大;

　�、獗０膊拷M織人員除維護現場外，還需負責指揮調派人員做好布控堵截，根據事態(tài)的大小程度報公安機關、有關部門及公司總經理。

　　2、斗毆等暴力事件的處理程序

　　①處理斗毆等暴力事件應保持客觀、克制的態(tài)度，除正當防衛(wèi)，一般情況下應盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭吵;

　　②巡查發(fā)現或接報有斗毆等暴力事件，應馬上用對講機、電話或其他方式報告保安部，簡要說明現場的情況（地點、人數、斗毆程度、有無使用武器等），入能處理的，及時處理，否則監(jiān)視現場，等待保安部指令;

　�、郾０膊拷訄蠛笠暻闆r派適當數量的保安員立即到現場制止，將肇事者帶往保安部接受調查，如場面無法控制，應盡快報告公安機關;

　�、芏窔�事件中物業(yè)轄區(qū)的財產或人員受到損害，應保護好現場，并留下目擊者，扣下肇事者，作詳細調查以明確責任和落實賠償;

　�、萑缟婕靶淌掳讣�，應交公安機關處理;

　�、奘录�中如有人員受傷要及時組織搶救，并盡快送醫(yī)院搶救;

　　⑦如嫌疑人逃跑，應跟蹤截擊追捕，隨時報告罪犯犯動向

　　3、盜竊等破壞事件的處理程序

　�、傺膊榘l(fā)現或接報物業(yè)轄區(qū)有人盜竊，應馬上抓獲現場嫌疑人，如人力不夠，用對講機、電話或其他方式盡快向其他值班人員求助，簡要說明情況，并監(jiān)視現場等待保安部的指令;

　　②保安部接報后，應迅速排適當數量保安人員到現場制止，設法抓獲肇事者，帶往保安部接受調查;

　　③事件如有財產或人員受到損害，應保護現場，留下目擊者，不要觸動現場一切物品，特別是罪犯留下來的指印、腳印、煙頭等物品;做好詳細記錄，以明確責任、落實賠償;

　�、苋缟婕靶淌仑熑危瑧�交公安機關處理。

　　4、電梯困人的處理程序

　�、僦蛋嗳藛T接到電梯應急電話或巡查發(fā)現電梯，立即報告主管，組織相關人員到現場協(xié)助控制和解救被困人員，同時將被困電梯的具體方位、停留樓層通知過程維修部;

　　②監(jiān)控中心通過電視監(jiān)控觀察電梯內人員情況，使用電梯應急電話與被困者聯(lián)系，做好解釋安慰工作;

　�、廴缬鎏厥馇闆r無法消除故障或被困人員有嚴重不適時，應立即報消防部門或求助有關部門解決;

　�、懿块T經理填寫重大事件報告表，詳細記錄故障及處理經過。

　　5、停電停水的處理程序

　�、俳油ㄖ�物業(yè)轄區(qū)在短時間停電停水，應在停電前通知轄區(qū)內的業(yè)主;

　�、谖搭A知的情況下物業(yè)轄區(qū)內突然發(fā)生停電停水，立即聯(lián)系工程維修部，啟動應急水源，盡快采取措施恢復供電供水，并對業(yè)主做好解釋工作;

　�、郾０膊颗沙鲞m當的保安人員維護秩序，以防有人趁機制造事端。

　　6、發(fā)現有人觸電的處理

　�、倭⒓蹿s赴現場，切斷電源;

　�、谠谖辞袛嚯娫粗�前，切不可用人體接觸電源，以防自己也觸電，要用絕緣的東西把人拉開;

　�、哿⒓催M行人工急救，并送醫(yī)院急救。

　　第二章消防管理制度

　　消防安全檢查制度

　　為規(guī)范物業(yè)轄區(qū)的消防工作，檢查和防止消防隱患，特制定如下制度：

　　1、每月末及節(jié)日前，結合綜合管理考評對物業(yè)轄區(qū)公共區(qū)域、設施進行安全檢查;

　　2、檢查工作由公司組織，工程、保安、管理處主任參與;

　　3、檢查項目：

　�、俑鞑块T（管理處）配備的消防器材、消防栓設施是否齊全、有效;

　　②房間所使用的電器是否符合安全規(guī)定;

　�、墼O有消防報警系統(tǒng)的物業(yè)轄區(qū)指示燈、煙感及報警系統(tǒng)是否正常。

　　3、檢查中發(fā)現物業(yè)轄區(qū)內各種設施設備有變異，或違反消防規(guī)定的問題，要立即查明原因，及時處理，不能立即解決的，由公司出具整改通知書，限期整改。

　　消防培訓制度

　　為貫徹落實“預防為主、防消結合”的消防工作方針，特制定本制度。

　　1、公司對在職員工的消防知識培訓每年不少于一次;

　　2、公司對新入職的員工的消防培訓，培訓率要達到100%;

　　3、培訓內容包括：

　�、賹W習消防理論知識

　�、谑煜な褂贸Ｓ脺缁鹌鞑�

　�、坶_展消防綜合演練

　　4、公司每年至少對業(yè)主開展消防宣傳教育培訓，包括：

　�、傥飿I(yè)轄區(qū)防火的各種規(guī)定

　�、谙�防應急通道的位置及緊急情況的疏散方法

　　滅火器管理規(guī)定

　　1、滅火器是物業(yè)轄區(qū)內消防器材之一，在緊急情況及消防狀態(tài)下使用;

　　2、保安部負責滅火器的管理工作;

　　3、員工不得亂動、辦理或非緊急情況下使用存放的滅火器;

　　4、滅火器購回后，保安部應滅火器上貼明購入時間或充氣日期;

　　5、在每次的消防檢查中，要滅火器進行檢查，及時更換失效或損壞的滅火器，并在瓶身標簽上注明失效日期。

　　火災處理制度

　　1、發(fā)現初期火警，在場人員應該：

　�、偌皶r報告物業(yè)轄區(qū)當值主管，報告內容包括火警具體地點、燃燒物性質、火勢蔓延方向;

　　②立即利用附近的滅火器器械撲救，盡量控制火勢發(fā)展;

　　2、物業(yè)轄區(qū)當值主管接到現場報告后：

　　①帶領消防人員，攜帶消防人員以最快速度到達火警現場;

　�、诹⒓粗笓]在場人員進行滅火撲救;

　�、壑笓]火警現場及可能受影響范圍的人員疏散;

　　3、當撲救無效，當值主管及時決定：

　�、賹�滅火人員撤離至安全距離內;

　�、诹⒓聪蛏霞墔R報;

　　③情況如本部門或本公司無法處理，火情失去控制，應立即報告消防部門。

　　第三章車輛管理制度

　　停車管理制度

　　1、凡裝有易燃、易爆、劇毒等危險性物品的車輛，以及2噸位以上的貨車，嚴禁進入小區(qū)。

　　2、非小區(qū)住戶的車輛進入小區(qū)時，門衛(wèi)應嚴格檢查其證件，問清進入原因，符合條件的方可放行，并作好登記。出小區(qū)時，應對其進行檢查，并按規(guī)定收取停車費。

　　3、管理人員對在小區(qū)內超速行駛、鳴號、不按指定位置停放的車輛要及時糾正。

　　4、提高責任意識，加強責任心。對出入本小區(qū)的可疑車輛要進行盤查，防止車輛的丟失、損壞。對損壞小區(qū)路面和公共設施的車輛要令其賠償損失，并視情節(jié)處以罰款。對沖闖大門的要記下車牌號碼，記清去向，及時報告上級。

　　5、管理人員必須堅持原則，嚴格執(zhí)行車輛出入、停放規(guī)定和收費標準，不得徇私和舞弊，不得利用工作之便與車主亂拉關系，收受和賄賂，放松管理，違者從嚴處理。

　　小區(qū)車輛停放、出入管理規(guī)定

　　為加強對出入、停放本小區(qū)車輛的管理，維護小區(qū)正常生活秩序，確保住戶的生命財產安全，特對出入、停放本小區(qū)的車輛作如下規(guī)定：

　　1、凡裝有易燃、易爆、劇毒等危險性物品的車輛，嚴禁駛入小區(qū)。2噸以上的卡車一律不得進入小區(qū)，特殊情況除外。

　　2、本小區(qū)有車輛的住戶，應向本公司申請辦理通行IC卡，憑IC卡通行大門，及在小區(qū)停放，按規(guī)定收取IC卡工本費、停車費。

　　3、本小區(qū)住戶車輛進入小區(qū)后，有車庫的住戶必須將車停放在車庫內，無車庫住戶必須將車停放在指定停車位置，嚴禁亂停亂放。

　　4、非本小區(qū)住戶的車輛，進入大門時應主動向門衛(wèi)出示證件，講明進入原因，符合進入條件的領取臨時通行IC卡，并做好登記，方可進入小區(qū)，嚴禁沖闖大門。出小區(qū)時收回IC卡，并按停車時間收取停車費。遺失、損壞IC卡，照價賠償（每卡30元）。

　　5、進入本小區(qū)的貨車，卸完貨物后應及時離開小區(qū)，因故不能離開的，應將車停放在指定停車位置。

　　6、進出、停放車輛必須服從小區(qū)管理人員的管理。駛入小區(qū)的車輛應減速行駛，時速不得超過5公里，不得鳴號。如車輛損壞路面或公用設施，應照價賠償損失，并視情節(jié)處以罰款。

　　7、管理人員必須堅持原則，嚴格執(zhí)行車輛出入、停放管理規(guī)定，發(fā)現可疑情況及時報告。不得利用工作之便與車主拉關系，收受和賄賂，放松管理，違者從嚴處理。

　　8、違反以上規(guī)定者，除按《中華人民共和國交通管理條例》處罰外，并按小區(qū)有關規(guī)定辦理，情節(jié)特別嚴重的，移交公安部門處理。

　　車輛停放收費標準

　　根據鄞價（20xx）93號文件，對停放車輛的收費標準作如下規(guī)定：

　　1、本小區(qū)有車庫的住戶的車輛，每輛收取IC卡工本費、管理費80元/年，每年辦理一次，不收取停車費。

　　2、本小區(qū)無車庫的住戶的車輛，包年：1200元/年，包月：120元/月，包半月：70元/半月，包星期：40元/星期，并收取IC卡押金30元。

　　3、臨時出入本小區(qū)的車輛，自進入小區(qū)起，1小時內不收費;1小時以上至4小時內，每輛（次）2元;四小時以上，每四小時加收2元。每天（連續(xù)時間24小時）收費超過每輛10元的，按10元收取。

　　收費人員管理制度

　　1、舉止文明，姿態(tài)端正;熱情服務，禮貌待人，耐心解釋用戶提出的各種問題，樹立公司的良好形象。

　　2、加強學習，不斷提高業(yè)務技能，熟練掌握收費系統(tǒng)的操作。

　　3、堅守崗位，認真履行職責，做好車輛出入登記，尤其對臨時出入本小區(qū)的車輛要嚴格進行對比檢查，收回IC卡后方可放行。若IC卡丟失，值班人員要照價賠償;如遇車輛丟失，根據電腦資料要追究當班值班人員的責任。

　　4、堅持原則，嚴格執(zhí)行收費標準，按照票額開具發(fā)票，不得徇私和舞弊，不得利用工作之便與車主亂拉關系，收受和賄賂，放松管理，嚴格控制出口人工抬閘，違者從嚴處理。

　　5、愛護設備，不得擅自修改系統(tǒng)各種設置、刪除資料和進行非法操作，嚴禁私自在電腦上安裝各種軟件，不得進行玩游戲、打字等其他操作，違者從嚴處理，并承擔所造成的一切后果。

　　6、如遇停電或設備出現故障，應及時報告上級，維持好車輛出入秩序，認真做好登記，防止IC卡丟失。對此期間所收回的未付款IC卡應分類保管，交收費管理員處理。

　　7、認真交接班，如實做好各項登記。

　　8、維持收費崗亭良好秩序，保持收費崗亭及出入車道的衛(wèi)生整潔。

物業(yè)管理制度2

　�、逦飿I(yè)概況

　　z工業(yè)園區(qū)前期物業(yè)管理分為碧湖和南山兩個區(qū)塊。

　　碧湖區(qū)塊的道路衛(wèi)生清掃和市政設施維護等。

　　南山區(qū)塊的道路衛(wèi)生清掃,綠化養(yǎng)護、市政設施維護及路燈維護管理等。

　�、嫖飿I(yè)管理服務方案與服務標準:

　　1、基本要求:

　�、艌@區(qū)實行全面保潔,垃圾清掃、清運及時,整體環(huán)境舒適,綠化效果佳,環(huán)境衛(wèi)生、綠化維護良好。道路統(tǒng)掃后必須做到車行道凈、人行道凈、綠化帶凈,無砂、石、土,無雜草雜物,無跳掃漏掃、漏畚,無煙頭紙屑,明溝等暢通無沉積物。

　　每天收集清運垃圾一次,按時擦洗垃圾箱、垃圾桶等;做到垃圾箱、垃圾桶等整潔無污漬,清掃產生的沙石、土不得掃入下水道或倒入綠化帶及沿路邊。

　�、莆飿I(yè)公司有完善的物管方案,質量管理、維修管理、財務管理、檔案管理等制度健全,服務管理人員行為規(guī)范,業(yè)務素質高,服務主動熱情。

　�、菆@區(qū)的配套設施及水、電、消防等共用設施設備運行維護及時。

　　⑷園區(qū)垃圾箱擺設整齊,外觀整潔;道路護欄及其它附屬設施清潔;道路標志等清潔完美。

　　⑸實行物業(yè)管理服務明碼標價,按規(guī)定在園區(qū)的公示欄或顯著位置公示物業(yè)管理服務的內容和收費標準以及所提供的特約服務和代辦服務的項目和收費價目。

　　(6)設有服務接待中心,公示服務電話,白天專人值班接待,及時受理業(yè)主咨詢、投訴,處理有關物業(yè)服務事務,并建立完整的投訴、維護和回訪記錄。

　　2、市政設施維修養(yǎng)護

　�、啪S修養(yǎng)護制度健全并在工作場所明示,工作標準及崗位責任制明確,執(zhí)行良好。

　�、茍@區(qū)設施按照項目配套建設管理責任分工運轉正常,維護良好,保養(yǎng)檢修制度完備,有設施運行記錄;對設施故障及重大事件或突發(fā)性事件有應急方案和現場處理措施、處理記錄。

　　⑶急修報修半小時內到達現場,預約維修報修按雙方約定時間到達現場,回訪率100%。

　�、人�、電、消防等設施維護人員技能熟練,嚴格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。

　�、傻缆菲秸�通暢,停車泊位劃定整齊。

　�、实缆饭�共照明設施完好率100%。

　�、耸姓�設施整潔,主要設施標識清楚齊全,危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。

　　⑻雨水井、窨井每月檢查1次,根據需要定期清理疏通、保持通暢,無堵塞外溢。

　�、驮诮拥较嚓P部門停水、停電通知后,按規(guī)定時間提前通知用戶。

　�、螌�共用設施定期組織巡查,做好巡查記錄,需要維修及時組織修復;道路設施的看護,發(fā)現有損壞和被違規(guī)占用的',在5小時內報告園區(qū)管委會。

　　3、保潔服務

　　(1)園區(qū)內公共區(qū)域(硬化地面、主次干道、人行道)每天清掃1次,干凈整潔;室外標識、宣傳欄、信報箱、垃圾箱等每周擦拭1次。

　　(2)生活垃圾日產日清,無垃圾桶、果皮箱滿溢現象。

　　(3)對區(qū)內主干道路的積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。

　　(4)建立消殺工作管理制度,根據實際情況開展消殺工作,適時投放消殺藥物,有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。垃圾設施每天清潔1次,無異味。

　　(5)飼養(yǎng)寵物符合有關規(guī)定,對違反者進行勸告,并報告有關部門進行處理。

　　4、綠化養(yǎng)護管理

　　(1)綠化管理養(yǎng)護措施,保證無破壞,踐踏隨意占用綠地現象。

　　(2)做好日常綠化養(yǎng)護、定期進行澆水、施肥、整形、修剪、鋤草松土、防治病蟲害,確�；ú輼淠旧�長良好,整齊美觀。

　　(3)綠化地內清潔衛(wèi)生,無紙屑、煙頭等雜物。

　　(4)加大宣傳力度,是人人關心愛護花、草、樹木。

　　(5)接受園林綠化管理部門的 技術業(yè)務指導、監(jiān)督、檢查。

　　(6)設有提示人們愛護綠化的宣傳牌。

　　5、公共秩序維護

　　(1)配合公安部門作好園區(qū)的安全防范工作,消除隱患。

　　(2)按照規(guī)定路線和時間巡邏,對園區(qū)重點部位每1小時巡查一次,并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問,發(fā)現火警或治安隱患、事故及時報告有關部門。

　　(3)制定火災、浸水等突發(fā)事件的應急處理預案。

　　(4)園區(qū)箱變等部位,設置安全警示標志。

　　(5)做好園區(qū)的安全宣傳工作,增強業(yè)主的防范意識。

　　6、綜合管理服務

　�、沤�立物業(yè)管理制度和服務質量管理體系,制定較完善的物業(yè)管理方案并組織實施。

　�、瓢匆�(guī)范簽訂物業(yè)管理服務協(xié)議,并按照合同約定公布物業(yè)管理服務項目、內容及物業(yè)管理服務費標準。

　　⑶管理人員應持有物業(yè)管理上崗證書,特種作業(yè)員工應100%持有政府或專業(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。

　　⑷運用計算機對業(yè)主資料、收費管理、日常辦公等進行管理。

　�、山�立完善的檔案管理制度(包括物業(yè)竣工驗收資料、設備管理檔案、業(yè)主資料、日常管理檔案等),各種基礎資料、臺帳報表、圖冊健全,保存完好。

　�、侍峁┯袃斕丶s服務和代辦服務,公示服務項目及收費標準。

　　⑺采取入戶走訪、業(yè)主座談會、電話溝通、問卷調查等形式開展回訪工作,回訪率100%,對薄弱環(huán)節(jié)進行改進。

　�、探�立市政設施維修臺帳,帳目清楚、準確,按規(guī)定報銷市政設施設備維修材料費用,定期匯總報批使用情況。

　　7、如有需要(遇上級部門考察視察等原因),中標人必須無條件實行突擊保潔,保潔人應達到招標人的要求。

　　8、碧湖區(qū)塊和南山區(qū)塊企業(yè)內部垃圾清運由中標人負責,費用由企業(yè)直接支付給中標人,具體事宜由招標人牽頭,中標人與企業(yè)另行協(xié)商。

　�、缙渌�注意事項

　　1、評標委員會及招標代理機構不向落標的投標人解釋落標原因,不退還投標文件。

　　2、本次招標設標底價,如果投標報價高于標底價,則此項報價無效。

　　3、中標人應當按照合同約定履行義務,完成中標項目。中標人不得向他人轉讓中標項目,也不得將中標項目肢解后分別轉讓他人。

　　4、投標報價包含:

　　①承包人對物業(yè)管理工作所安排的所有管理人員、保潔、維護、養(yǎng)護人員等相關人員的工資、勞保福利、保險及稅收等一切費用。

　　②承包人對物業(yè)管理工作所配備工具、材料、運輸車輛等的費用以及垃圾清運至垃圾填埋場運輸費和垃圾處置費。

　�、郯�含中標人另需解決的辦公及管理用房,臨時垃圾轉運點。

　　5、本次招標代理服務費由業(yè)主支付給招標代理機構。各投標人不需將招標服務費考慮進投標報價。

物業(yè)管理制度3

　　日常物業(yè)管理是一項涉及面廣、長期連續(xù)的管理工作。按階段可以分為介入期、入住期以及正常居住期。按專業(yè)又可以分為物業(yè)維修、交通管理、安全管理、社區(qū)文化建設等諸多項目。其中部分項目我們已在其他章節(jié)予以闡述，此處不再重復。本部分著重對前期介入、業(yè)主入住、二次裝修管理、業(yè)主投訴及處理、安全管理、交通管理、消防管理、環(huán)境保護與管理等八個專題進行敘述。

　　第一章前期介入

　　前期介入是現代物業(yè)管理的一項基礎性工作，其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設計、施工過程中，使物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求。我們將著眼于以下幾方面的工作：

　　一、協(xié)助做好銷售工作，力爭物業(yè)管理成為樓盤銷售的賣點

　　盛世家園管理處將在前期介入期配合e盛世家園售樓部做好銷售工作。管理處將與售樓中心簽定物業(yè)管理服務的補充協(xié)議，并嚴格按照協(xié)議規(guī)定密切配合，提供物業(yè)管理的優(yōu)質服務。為此，從樓盤銷售開始，管理處人員將做好以下工作：

　　1。協(xié)調配合e盛世家園售樓中心工作人員做好售樓咨詢服務工作：

　　2。做好售樓中心、樣板房、車場和花園廣場的保潔及花花圃綠化的管理服務工作：

　　3。做好售樓中心、樣板房和花園廣場的安全護衛(wèi)工作，做好前來看樓買房客戶汽車的指揮疏導工作：

　　4。做好銷售中心、樣板房和花園廣場的維護管理工作。

　　二、開展業(yè)主服務需求凋查

　　在銷簋部門的幫助下，協(xié)調小組在入住前將進一步開展業(yè)主需求調查以了解居住區(qū)內業(yè)主的年齡結構、文化層漢、興趣愛好及各類服務需求，并臧調查結果進行統(tǒng)計、分析，使令后的物業(yè)管理工作更力□貼進業(yè)主。同時，與e地產集團共同舉辦準業(yè)主聯(lián)誼活動，集中了解業(yè)主反饋的'信息。

　　三、進行物業(yè)交付前的實操性工作

　　在較深入了解物業(yè)及業(yè)主需求的墨礎上，與e地產篥團攜手，做好以下

　　各項前期準備工作：

　�。ā�）協(xié)助e地產集團銷售工作，在銷售現場提供物業(yè)管理咨詢，解釋業(yè)主提出的相關問題；

　　（二）提供相關專業(yè)建議，協(xié)助制訂園林布置及環(huán)境設計方案；

　�。ㄈ�）協(xié)助制訂居住區(qū)內交通管制方案及保安崗事設置方篥：

　　（四）收集工程圖紙資料，現場參與設備的安裝調試：

　　（五）對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤管理，確保施工質量；

　�。�六）建立與社會專業(yè)機構的聯(lián)系，開展玫□通郵、通電、通水、通氣、電話申請、有線電視、地名申報等準備工作：

　　（七）針對末來需要完醬的物業(yè)管理問題建立專項檔案。

　　四、按規(guī)范實施接管驗收

　　充分利用前期介入取得的各種資料和數據，以及對物業(yè)的了解，本著'對業(yè)主負責，對e地產集團負責'的宗旨，對盛世家園居住區(qū)進行嚴格、細致、全面的接管驗收（詳見4e iso9001體系文件）。

　　五、承擔前期介入所需費用

　　按物業(yè)管理行業(yè)接管物業(yè)的慣例，物業(yè)管理前期介入所需費用應由房地產開發(fā)商承擔，但是，考慮到e地產（集團）公司對e物業(yè)的一貫支持，我司愿意承擔e盛世家園物業(yè)管理前期介入費用，金額為人民幣19。02萬元（詳見《e盛世家園前期介入費用測算表》）。

　　e盛世泉目前期介入費用測笫表項災項目名稱計算式支出金額（元）

　　員工工資項目經理1人5000元/人。月×1人×12月150000

　　3人1000元/人。用×3人×12月

　　護衛(wèi)員3人1500元/人，月×3人×12用

　　人員辦證費6人×400元/人2400

　　辦公費用（//b公消耗品、通訊、交通等）2000元/用×12用24000

　　四員工培訓7人×250元/人1750

　　五材料赍保潔材料費500元/用×12月6000

　　維修材料費500元/月×12月6000

　　臺計：19015元

物業(yè)管理制度4

　　一、公園封閉建議

　　目前山體公園與都市陽光之間還存在500米左右的長度未進行封閉隔離，隨著山體公園的投入使用人流量必定會劇增，其中會有相當一部分為外來人員到山體公園活動，給都市陽光帶來巨大的安全壓力，建議地產盡快將此地段進行封閉以便控制外來人員通過此地段隨意進入都市陽光小區(qū)，為業(yè)主創(chuàng)造一個安全有序的居住環(huán)境。

　　二、康體健身器材配置建議

　　根據對都市陽光客戶群體的分析，小區(qū)內有較多的老人；并且小區(qū)內目前未安裝任何健身器材，小區(qū)內老人健身活動缺少場地及器材，很多老人迫切希望有一處健身鍛煉的場地；目前山體公園內設置有門球場根據目前管理處對客戶的了解，對門球活動感興趣的顧客群體相對教少；建議將目前門求活動場地安裝老人活動使用的康體健身器材以供老人鍛煉使用。

　　三、增加閱覽室建議

　　目前山體公園共計有管理用房6間，其中預計物業(yè)作為管理用房使用2間；為增加小區(qū)的文化氛圍，建立和諧社區(qū)；展現__的人性化服務，為小區(qū)中老年群體溝通交流提供一個好場地，建議在山體公園管理用房中設立一間為圖書閱覽室，（備注：只對__客戶開放）配置書架一套，各類書刊、報紙、雜志等刊物預計費用為10000元左右。

　　四、增加棋牌室建議

　　為豐富__社區(qū)顧客的業(yè)余活動，讓顧客充分感受到作為__客戶的優(yōu)越感及舒適感；建議在山體公園的管理用房中拿出兩間開辟為棋牌室，只供__物業(yè)都市陽光、世紀華府專用；預計配置各種棋牌桌椅板凳費用為5000元。

　　__地產品牌進入瓦房店房地產市場已有5、6年的`時間，經過這幾年的發(fā)展及積累在瓦房店地區(qū)也積累一定的人脈關系�？梢哉f，__地產品牌在一定程度上帶動了瓦房店房地產市場的發(fā)展。

　　由于前期各個方面的問題瓦房店的客戶也出現了部分對__品牌存在一定偏見認識的觀點，在這種情況下，如何提升客戶對__品牌的信任及追隨，是擺在我們__人面前值得思考的一個問題；多年來具有良好的服務意識超前的服務理念一直是深圳企業(yè)的優(yōu)勢，也是__物業(yè)發(fā)展到今天進入國內物業(yè)管理行業(yè)前三甲的關鍵成功因素之一，為此在山體公園的物業(yè)管理方案中__物業(yè)充分體現一切為了客戶，為客戶一切的服務理念突出__客戶的尊貴感讓客戶充分感受到作為__客戶的優(yōu)越感及舒適感。

　　我們衷心希望：__都市陽光、世紀華府，是__品牌下地產與物業(yè)共同在瓦房店房地產市場打造和諧宜居住宅項目的第一家，讓業(yè)主相信選擇了__就選對了家，項目成功靠大家。

物業(yè)管理制度5

　　1.0目的

　　規(guī)范綠化用物品的管理,減少浪費,開源節(jié)流。

　　2.0適用范圍

　　綠化部物品管理。

　　3.0管理內容

　　3.1根據每月采購計劃購買的.綠化用物品經公司庫管點驗入庫。

　　3.2助理根據需要將領出物品。對于可單人操作的工具,綠化員在公司庫管員處簽字領取,自己使用并妥善保管。

　　3.3領出后的肥料、農藥、激素,以及非單人操作的工具或非常用工具,進入綠化部庫房,部門庫管員在《公用工具和物品領取登記卡》《綠化部庫房領用肥料明細表》、《綠化部庫房領用農藥明細表》上進行登記核認。

　　3.4綠化員根據工作需要,向班組長申請領用相關物品,經班長同意后在相關表格上簽字登記《綠化部庫房領用肥料明細表》、《綠化部庫房領用農藥明細表》并在部門庫管員處簽字領取。

　　4.0相關文件

　　4.1《物業(yè)公司員工獎懲條例細則》。

　　5.0相關記錄

　　5.1《綠化部庫房領用農藥明細表》

　　5.2《綠化部庫房領用肥料明細表》

　　6.0 相關附錄

　　6.1《綠化部臺帳》

　　6.2《公用工具和物品領取登記卡》

物業(yè)管理制度6

　　物業(yè)衛(wèi)生管理員執(zhí)行標準

　　衛(wèi)生管理員執(zhí)行標準如下:

　　一、做好物業(yè)管理公共區(qū)域的衛(wèi)生。

　　二、督促廠家、商鋪執(zhí)行好門前'三包'合同,發(fā)現問題,及時聯(lián)系解決,原則上必須當天完成。

　　三、每月安排半天大掃除,提前一周報辦公室安排。

　　四、環(huán)境衛(wèi)生涉及商家與有關職能部門的關系時,應及時向環(huán)衛(wèi)所、公司口頭或書面報告,提出解決辦法。

　　五、對商鋪的.門面衛(wèi)生應以嚴抓緊,發(fā)現問題及時督促解決。

　　六、惡劣天氣造成影響環(huán)境衛(wèi)生,應采取突擊清理辦法解決,不得無故拖延。

　　七、凡裝修工程造成環(huán)境衛(wèi)生破壞,必須及時督促清理,必要時采取非常措施。

物業(yè)管理制度7

　　崗位職責：

　　1、直接上級:項目經理,直接下級:護衛(wèi)隊員。

　　2、定期或不定時對本班安全護衛(wèi)人員的工作進行抽查、檢驗,對不合格工作(服務)作出處理。

　　3、監(jiān)督和督促本班質量體系運作,對不合格工作實行糾正措施。

　　4、主持召開班務會議,準確傳達上級工作安排和決策指令,帶領本班人員做好安全護衛(wèi)工作。

　　5、負責對日常班務的處理,負責檢查糾正本班人員執(zhí)勤中的違規(guī)行為。

　　6、負責本班人員考勤、考核等工作,對不稱職者上報主管領導處理。

　　7、負責對本班人員的崗位培訓和軍體訓練及相關記錄的整理。

　　8、熟悉安全護衛(wèi)各崗位職責：和任務,掌握本轄區(qū)安全護衛(wèi)工作的'規(guī)律和特點。

　　9、負責協(xié)調班與其他班人員的關系,搞好團結。

　　10、督導本班人員的日常工作,并對因管理不力造成的本班人員工作失誤及重大責任事故承擔連帶責任。

　　11、做好安全標識的管理和質量記錄工作。

　　12、對本班安全、消防工作負責

　　13、完成領導交辦的其他工作。

物業(yè)管理制度8

　　1。0程序目的

　　確定日常與客戶的溝通渠道并加以控制，提高與客戶溝通的效率。

　　2。0適應范圍

　　2。1適用于與客戶有關的通知、告示管理；

　　2。2適用于客戶咨詢管理；

　　2。3適用于客戶回訪的管理；

　　2。4適用于宣傳欄的管理；

　　2。5適用于客戶服務手冊的管理；

　　3。0工作職責

　　3。1客服中心負責對客戶各種通知、公告的監(jiān)督管理；

　　3。2管理處負責溝通信息的匯總和改進；

　　4。0程序內容

　　4。1溝通的目的：

　　4。1。1識別客戶的需求；

　　4。1。2識別客戶的不滿和抱怨；

　　4。1。3向客戶傳播公司信息和公司文化；

　　4。1。4增進與客戶的了解和感情。

　　4。2溝通的管理：

　　4。2。1通知、公告的管理：

　　1）通知、公告的內容；

　　（1）影響到客戶的日常生活，如停水、停電需提前通知、消殺需提前三天通知等等；

　�。�2）公司對客戶的提醒，如辦理停車卡通知、更換老化水表的通知、臺風警報通知等等；

　　（3）需要客戶配合的事務，如舉辦社區(qū)文化的通知、召開客戶大會的通知等等；

　�。�4）須向客戶公布的小區(qū)的事務，如小區(qū)獲得的榮譽、業(yè)主委員會的成立、新的服務項目、服務承諾等等；

　　2）通知、公告由客服中心打印，并建立信息公布臺帳，同時將原件存檔，若是特殊情況，如停水、停電，則用彩色顯示，以引起客戶的高度重視；

　　3）區(qū)域管家將復印件張貼在通知欄內；

　　4）區(qū)域管家定期巡視，若在有效期內被損壞，區(qū)域管家重新張貼一份，以備客戶查看；

　　5）有明顯時效的內容過期由區(qū)域管家撤下，避免浪費客戶的時間或引起誤解，若無明顯的'時效，則在貼出一個月之后由區(qū)域管家撤下。

　　4。2。2客戶咨詢的管理：

　　1）客戶咨詢的渠道：電話咨詢、來訪；

　　2）客服中心接聽電話時，在鈴響三聲之內接聽；

　　3）在面對面咨詢時，主動向客戶問好，并且與客戶保持合適的距離，大方得體地同客戶交談；

　　4）當客戶要講話時，員工仔細傾聽，回答客戶問題時，耐心、禮貌、熱情；

　　5）等客戶獲得滿意答復后，禮貌地道聲再見，若是電話咨詢，等客戶掛掉電話之后，再放下電話，對于記錄的問題盡快弄清楚，并回復客戶。

　　4。2。3住戶手冊的管理：

　　1）在小區(qū)入伙前，客服中心設計、編寫入伙手冊；

　　2）在小區(qū)入伙時，客服中心將住戶手冊發(fā)放給客戶；

　　3）住戶手冊由客服中心負責存檔；

　　4）當小區(qū)客戶發(fā)生變更時，客服中心要給新客戶發(fā)放住戶手冊；

　　5）當住戶手冊發(fā)生變更時，比如管理費調整時，客服中心將變更的內容制作成精美的彩頁，由物業(yè)管家負責將彩頁送至每家每戶信箱。

　　4。2。4宣傳欄的管理：

　　1）宣傳欄由客服中心負責制作、管理；

　　2）宣傳欄的內容需健康、向上、面向社會化；

　　3）宣傳欄的內容一般每2~3月更換一版，更換日期訂為每月月底；

　　4）巡邏保安員定期巡視，以保障宣傳欄完好。

　　4。2。6生日賀卡：

　　每周由物業(yè)管家提前派送生日賀卡給本周生日的業(yè)主，增進管理處與業(yè)主的感情。

　　4。2。7客戶回訪：客服中心定期對客戶進行回訪。詳見《客戶回訪工作規(guī)程》。

　　5。0支持性文件和記錄：

　　5。1《解答客戶咨詢工作規(guī)程》

　　5。2《客戶回訪工作規(guī)程》

物業(yè)管理制度9

　　消防責任重子泰出，同時消防管理又是高層樓宇管理的重要一環(huán)，因此，需要做好以下工作：

　　一、消防管理目標

　　堅持'預防為主，防消結臺'的消防工作萬針，嚴格實行防火竇全責任制，并樹立'空員防消'的管理觀念，實施全員義務消防員制。

　　二、加強消防教育宣傳和培訓演練工作

　�。ā�）消防教育宣傳工作：

　　管理處將在大廈宣傳樘內不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識，并定期邀請消防中隊前來舉辦消防知識講座。大廈八伙時，我們還將向每戶業(yè)主發(fā)放一冊《消防知識手朋》，同時聯(lián)系部分消防器材商家到居住區(qū)定點服務，建議業(yè)主配置滅火器。

　�。ǘ�）做好消防培訓及演練工作：

　　重點加盟護衛(wèi)員的消防實讖汶鯨，每年組織兩漢義務消防隊員和大度業(yè)飄

　　央同參與的消防灄練，提高全員的自救'薏識和能力，防患子'未燃'。

　　三、加強二次裝修的消防管理

　　（一）對二次裝修審批時，要求裝修施工單位按標準配備滅火器材方呵入場施工。

　�。ǘ�）對子復雜裝修、大面積裝修及相關商鋪的裝修，要求施工單位必須提供消防報批手續(xù)，方可開工。

　�。ㄈ�）在入住期間，我們將通過設專人巡邏監(jiān)管、安置擋車樁、安置筒明指示標識等辦法，著重解決違章占用消防通道的`鬧題，保證消防通道的順暢。

　　四、建立e盛世家園消防快速反應分隊

　　結合以往的工作經驗，我們將在護衛(wèi)員中選撥一北隊員組建盛世家園警理處'消防怏速反應分隊'，以保證一旦出現火罄時，我們能迅速作出反應，立足'自救'，最大限度地溺少火災損失。時火警應急程序貞□下：

　　（—）報警

　　1、管理處所有人員均應刪強消防熹識，發(fā)現異篇情況妞煙霧、火光等，應立即向上級領導及消防部門匯報。

　　2、管理處值班員接到火警報警后，應迅速通知時近人員趕往現場，查明報警地址、燃燒起因、目前火勢、周邊環(huán)境及人員受傷惰況等。

　�。ǘ�）召集

　　1、火警確認后，通知義務消防隊員趕赴現場。

　　2、管理處所有人員一里獲悉火警均應立即趕赴現場，參與滅火。管理處經理接報后應趕往監(jiān)控中出進行調度，經理助理接報后應趕往現場過行指捋。

　　3、到達現場的人員必須昕從現場指揮的調配。

　�。ㄈ�）滅火

　　1、現場指揮根據火場情況，迅速組織到場員工成立滅火組、搶欺組、疏散組、警戒組及支援組等，卉展滅火工作。滅火人員執(zhí)行命令應迅速。

　　2、滅火組在現場指揮的帶領下使用滅火器材進行滅火。搶救組應迅速組織人力蔣貫耋物品及危險物盅搬離現場。疏散組負貢協(xié)助鄶近火場的居民迅速由消防通道疏散，同時指揮停泊在危險區(qū)域內的車輛駛離。

　　3、后續(xù)趕往火場的人員為支援組。按現場指揮的命令，向現場運送滅火劑、滅火器材以及所需的各種材料。

　　4、蒼火勢過大旦消防警已到場時，重要的人員要迅速撤離。義務消防員繼續(xù)脅助消防警滅火直至火勢被完全控制。

　　（四）薔后與收復

　　火勢完全熄滅后，護衛(wèi)員負貢現場警硝，保護現場，并協(xié)助消防部門查蜩火因饣統(tǒng)計損失，向上級提交事故報告。

物業(yè)管理制度10

　　一、科學化、制度化、規(guī)范化、高起點

　　現代商務樓技術含量高，管理范圍廣，不能只憑經驗辦事。要積極探索制定并不斷完善一套覆蓋各個方面的管理制度，使整個管理工作有章可循，有據可依，管理與服務走上科學化、制度化、規(guī)范化的軌道;要有高素質的員工隊伍，高技術的管理手段，高標準的管理要求。只有這樣，才能達到好的管理效果。

　　二、加強治安防范，嚴格出入管理制度，建立客戶檔案

　　商務樓的安全保衛(wèi)工作很重要，它不僅涉及國家、企業(yè)和個人財產與生命安全，還涉及大量的`行業(yè)、商業(yè)、部門機密。由于商務樓一般在辦公時間都是開放的，所以治安管理難度大。必須加強治安防范，建立和健全各種值班制度，堅持非辦公時間出入大樓的檢查登記制度，堅持定期檢查樓宇防盜與安全設施制度，堅持下班交接檢查制度。加強前門、后門的警衛(wèi)及中央監(jiān)控，堅持24小時值班巡邏，力求做到萬無一失。同時，應全面建立客戶檔案，熟悉業(yè)主、租戶情況，增加溝通了解，做到時時心中有數，確保業(yè)主、租戶人身和財產的安全。

　　三、加強消防管理，做好防火工作

　　由于商務樓規(guī)模大、功能多、設備復雜、人流頻繁、裝修量大，加之高層建筑承受風力大和易受雷擊，所以火災隱患因素多。因此，商務樓防火要求高，應特別加強對消防工作的管理。一定要教育員工、業(yè)主、租戶遵守用火、用電制度，明確防火責任人，熟悉消防基本知識，掌握防火、救火基本技能;加強防范措施，定期檢查、完善消防設施，落實消防措施，發(fā)現問題及時處理，消除事故隱患。

　　四、重視清潔管理

　　清潔好壞是商務樓管理服務水平的重要體現，關乎大廈的形象。由于商務樓一般都采用大量質地講究的高級裝飾材料進行裝飾，所以清潔難度大，專業(yè)要求高。為此要制定完善的清潔細則，明確需要清潔的地方、材料、清潔次數、檢查方法等。同時要加強經常性巡視保潔，保證大堂、電梯、過道隨臟隨清，辦公室內無雜物、灰塵，門窗干凈明亮，會議室整潔，茶具清潔消毒。

　　五、強化設備管理設施的維修保養(yǎng)

　　設備、設施的正常運行是商務樓運作的核心。應重視對商務樓水電設施(包括高低壓變電房，備用發(fā)電房，高低壓電纜、電線，上下水管道等各項設施)的全面管理和維修，供水供電要有應急措施。應特別注重對電梯的保養(yǎng)與維修，注重對消防系統(tǒng)的檢查、測試和對空調系統(tǒng)的保養(yǎng)、維修。要有健全的檢查維修制度，要對公用設備、公共場所，如大廳、走廊、電梯間等定期檢查、維修維護。對業(yè)主、租戶的設備報修要及時處理，并定期檢查。要做到電梯運轉率不低于98%，應急發(fā)電率達到100%，消防設備完好率達到100%。

　　六、設立服務中心，完善配套服務

　　管理就是服務。為方便客人，滿足客人需要，商務樓應有配套的服務，設立服務中心。幫助業(yè)主、租戶辦理入伙和退房手續(xù)，解決相關問題;提供問訊、商務等各類服務，包括提供一些日常性服務，如協(xié)助接待來訪客人，回復電話問訊，提供打字、傳真、復印及訂票服務等;提供其他可能的委托服務，如代客購物、代送快件等。

　　七、加強溝通協(xié)調，不斷改進工作

　　要加強與業(yè)主、租戶的溝通，主動征詢、聽取他們對管理服務工作的意見與要求，認真接受、處理業(yè)主、租戶的投訴，及時反映、解決他們提出的問題。要謹慎對待，協(xié)調好各方關系，協(xié)調配合好政府各部門的工作，還要不斷改進各項管理，使各項工作指標達到同行業(yè)先進水平。

物業(yè)管理制度11

　　1.目的

　　確保綠化植物的正常生長,為植物綠化養(yǎng)護工作提供指引,保持優(yōu)美、舒適的生活環(huán)境。

　　2.范圍

　　適用于公司各管理處的綠化養(yǎng)護管理工作。

　　3.定義:

　　無

　　4.職責:

　　部門/崗位工作職責頻次/時間

　　品質管理部負責制定綠化養(yǎng)護作業(yè)流程及檢查標準,監(jiān)督指導各管理

　　處綠化養(yǎng)護工作。每季度至少巡視檢查一次。

　　管理處經理負責管理區(qū)域內綠化養(yǎng)護計劃方案的實施,并可根據自身

　　特點制定相應的養(yǎng)護方案,并巡視監(jiān)督養(yǎng)護情況。每半月至少巡視檢查一次。

　　環(huán)境負責人負責審核落實養(yǎng)護計劃,并指導、監(jiān)督、抽查各綠化崗位

　　工作情況。每周至少巡視檢查兩次。

　　綠化負責人負責制訂綠化養(yǎng)護工作計劃,現場日常綠化養(yǎng)護工作監(jiān)督

　　管理,巡視各崗位工作情況。每天至少巡視檢查一次。

　　5.方法及過程控制:

　　5.1綠化植物分類

　　5.1.1喬木:指有明顯主干,生長高度能超過2米以上的樹木。

　　5.1.2灌木:植物明顯主干,生長高度在2米以下的樹木。

　　5.1.3地被植物:貼地或匍匐生長的植物,包括草坪,藤本等其它草本植物。

　　5.2綠化植物的移植、種植

　　5.2.1綠化植物的種植宜在雨水充足,植物生長旺盛的季節(jié)進行(3--8月份)。

　　5.2.2種植樹木時,需綜合考慮樹冠、樹干等大小,留置適當的土球,保證有足夠的根系。

　　5.2.3綠化植物移植時,應切斷主根,盡量保持足夠的須根,以使其能迅速恢復生長。

　　5.2.4為了減少蒸發(fā),保持植物體內有足夠的水分,在移栽樹木時,一般要去掉三分之二的枝葉。對須根少或難成活的樹木,要剪掉所有樹葉,只保留樹干。

　　5.2.5移植草皮時,在每塊之間須保持適當的空隙。

　　5.3澆水

　　5.3.1園林植物的澆水,應遵循'不干不澆、澆則澆透'的原則進行。

　　5.3.2室內盆栽植物,應每周噴淋葉面,并用濕毛巾擦拭,每次澆水后,及時清洗墊盆。

　　5.3.3室外植物的澆水時間,應根據天氣狀況和季節(jié)而定。4至11月份,在9:00之前,15:00以后澆水;11月至次年3月份,在9:00以后,17:00以前澆水。

　　5.3.4剛修剪過的`植物,易被病菌感染,一般在修剪3天,待傷口愈合后再澆水。天氣干旱,必須澆水時,應避免把水澆在傷口上。

　　5.3.5視情況對室外植物澆淋葉面,除去表面灰塵。

　　5.4日照

　　5.4.1室內盆栽植物,每周移至室外無直射陽光處,接受一周左右光照。

　　5.4.2草坪是喜光性植物,應保持足夠的陽光。草坪生長過密時,要經常修剪。對于墻角陰暗角落,可種植蔭生藤本花木。

　　5.5修剪

　　5.5.1喬灌木應保持美觀的形狀,枝條無雜亂現象。

　　5.5.2綠籬花球必須形態(tài)明顯,無突出長枝。

　　5.5.3草坪高度應保持在8cm左右。立春前進行較低修剪,一般保留草莖10--15mm為宜,剪完后要用鐵耙除去枯葉死草;立秋前修剪的高度為草長的一半為宜;立冬前修剪高度為草長三分之一,以鞏固草根的生長。每次修剪后,對用剪草機不能剪到的樹邊、墻角等部位,應用割灌機割邊。

　　5.5.4現場綠化養(yǎng)護過程中所需的各種園林機械的具體操作方法,按《園林機械操作養(yǎng)護作業(yè)指導書》執(zhí)行。

　　5.6松土施肥

　　5.6.1天津土壤多為鹽堿土、、貧瘠、干旱、易板結。在新植樹木時,盡可能加入有機肥,改良土壤。

　　5.6.2花壇應每月松土,并結合施肥(以復合肥為主)一次。

　　5.6.3施肥應以復合肥為主,并避免灑落在葉面上,灼傷葉面。

　　5.6.4每周施肥后應立即澆足夠的水,使肥料迅速溶解,滲入地下。

　　5.6.5對盆栽植物,可先將肥料(尿素、鉀肥)溶解,再噴霧到葉面上,濃度控制在0.1-1‰之間,也可直接噴灑罐裝葉面肥。

　　5.7病蟲害防治

　　5.3.7.1應遵循'預防為主,綜合防治'的原則,每月進行一次全面的預防性消殺。各管理處可根據具體情況安排,但至少兩個月需進行一次。

　　5.3.7.2對嚴重的病蟲害,應連續(xù)多次消殺,直至植物恢復正常生長。

　　5.3.7.3管理處在對各種植物進行消殺作業(yè)時,具體操作辦法按《消殺作業(yè)控制程序》執(zhí)行,每次綠化消殺作業(yè)后填寫《消殺(毒)工作記錄表》,并負責對每次綠化服務供方的現場消殺效果進行總結評估并編寫《工作評估報告》。

　　5.8綠化接管

　　5.8.1管理處綠化負責人(外包的須會同供方現場負責人)檢查工程養(yǎng)護質量。

　　5.8.2 接管前綠化施工單位須準備的資料:與地產合同復印件、地產驗收合格書(必須有相關人員簽字)、驗收移交表、綠化竣工圖和苗木清單。

　　5.8.3管理處負責人簽字、蓋章�，F場養(yǎng)護質量不達標的,記錄并限期整改,并知會地產客戶中心或返修組。

　　5.8.4 管理處正式接管自行養(yǎng)護,或視情況分包給綠化服務供方。

　　5.9綠化養(yǎng)護的各種具體作業(yè)方法執(zhí)行相關作業(yè)指導書及質量記錄

　　5.9.1管理處綠化負責人在綠化養(yǎng)護管理工作中,具體操作辦法參考《綠化作業(yè)指導書》執(zhí)行。

　　5.9.2管理處綠化負責人在對日常養(yǎng)護工作進行檢查時,具體標準參考《綠化工作檢查標準》。

　　5.9.3管理處綠化負責人在對日常綠化養(yǎng)護工作進行檢查時,須每日填寫《綠化效果每日檢查記錄表》,并每月編寫《工作評估報告》。

　　5.9.4管理處經理、環(huán)境負責人在日常檢查綠化養(yǎng)護工作時,須填寫《管理人員巡視記錄表》。

　　5.9.5管理處綠化負責人日常組織養(yǎng)護人員對植物進行消殺作業(yè)時,須填寫《消殺(毒)工作記錄表》,并編寫《 工作評估報告》。

　　6.支持性文件

　　tjzzwy7.5.1-h02-01《綠化作業(yè)指導書》

　　tjzzwy7.5.1-h02-01附件1 《綠化工作檢查標準》

　　tjzzwy

　　7.5.1-h02-02《園林機械操作養(yǎng)護作業(yè)指導書》

　　tjzzwy7.5.1-h03《消殺作業(yè)控制程序》

　　7.質量記錄和表格

　　tjzzwy7.5.1-h02-01-f1《綠化效果每日檢查記錄表》

　　tjzzwy8.2.3-z01-f1 《管理人員巡視記錄表》

　　tjzzwy7.5.1-h03-f1《 消殺工作記錄表》

物業(yè)管理制度12

　　1.0目的

　　對所轄物業(yè)裝修實施管理,確保建筑物結構安全和裝修格調統(tǒng)一,并符合消防安全要求。

　　2.0范圍

　　適用于物業(yè)集團所屬各物業(yè)公司(管理處)轄區(qū)內的裝修管理。

　　3.0職責

　　3.1物業(yè)公司(管理處)負責人負責業(yè)戶裝修項目的審批。

　　3.2客戶服務部辦證員負責受理業(yè)戶物業(yè)裝修申報手續(xù)的辦理,并負責審核相關的裝修內容以及各種證照。

　　3.3客戶服務部收費員負責裝修管理費用的收取工作。

　　3.4工程維護部負責土建、配電、給排水及消防等相關圖紙的審核,現場管理并參與驗收。

　　3.5保安部負責裝修現場的查證、裝修人員的進出、材料和垃圾的清運、貨梯的使用、消防管理等工作。

　　3.6物業(yè)部負責對裝修現場進行管理,組織裝修驗收及辦理驗收手續(xù)。

　　4.0工作內容

　　4.1裝修申請

　　4.1.1客戶服務部前臺人員負責接待前來申請裝修的業(yè)戶,并要求業(yè)戶填寫《裝修申請表》、《裝修委托書》、《承諾書》,同時向業(yè)戶說明《裝修管理規(guī)定》及相關費用的收取事宜。

　　4.1.2各單位客戶服務部前臺人員核實業(yè)戶提供的.資料。

　　4.2裝修審批

　　4.2.1各單位物業(yè)部審核完業(yè)戶申請裝修項目資料后,轉交工程維護部審核圖紙,工程維護部負責填寫簽署《裝修圖紙審核意見》。

　　4.2.2客戶服務部收費員核算相關費用后,報本單位負責人審批。

　　4.2.3裝修項目手續(xù)齊全的,三個工作日內予以答復;

　　4.2.4要求裝修業(yè)戶按照相關法規(guī)在裝修現場配備滅火器。

　　4.3費用的收取和證照的發(fā)放

　　4.3.1裝修項目手續(xù)齊全后由客戶服務部收費員向業(yè)戶收取相關費用。

　　4.3.2業(yè)戶繳清各項裝修相關費用后::,由各單位客戶服務部前臺人員負責向業(yè)戶發(fā)放《裝修施工許可證》和《裝修圖紙審核意見》并辦理施工人員《裝修人員出入證》。

　　4.4裝修監(jiān)督

　　4.4.1由各單位按《裝修管理規(guī)定》對裝修工程實施監(jiān)督。

　　4.4.2物業(yè)助理應告知巡邏隊,巡邏隊應配合物業(yè)助理對裝修戶的消防安全、垃圾清運及施工人員等方面進行監(jiān)督管理。

　　4.5裝修驗收

　　4.5.1物業(yè)助理根據業(yè)戶裝修驗收申請,組織相關人員對物業(yè)裝修項目進行驗收。

　　4.5.2驗收合格后相關人員在《裝修竣工驗收表》上簽字認可,管理員及時收回《裝修施工許可證》、《裝修人員臨時出入證》等相關證件,三個月后收費員負責辦理業(yè)戶返還裝修費用手續(xù)。達不到合格要求的,填寫《裝修整改通知書》由施工單位按整改通知要求整改,直至合格為止。

　　4.6裝修資料管理

　　客戶服務部資料管理員負責對裝修資料分類建檔并保存。

　　5.0相關文件

　　5.1《裝修管理規(guī)定》 (wi-7.5.1-06-01)

　　5.2《裝修監(jiān)管工作規(guī)范》 (wi-7.5.1-06-02)

　　6.0記錄表格

　　無

物業(yè)管理制度13

　　第一章總則

　　第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條本市行政區(qū)域內物業(yè)管理及相關監(jiān)督管理活動適用本條例。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

　　第三條市房地產行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

　　區(qū)縣(自治縣)房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

　　市和區(qū)縣(自治縣)價格、規(guī)劃、土地、建設、市政、公安、工商、民政部門及其他有關行政管理部門按照各自職責，負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理及物業(yè)管理區(qū)域內的行政管理工作。

　　第四條街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負責指導本轄區(qū)內業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系。

　　居(村)民委員會協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)做好物業(yè)管理相關工作。

　　第五條鼓勵物業(yè)服務企業(yè)加入物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會，交流物業(yè)管理經驗。物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會作為物業(yè)服務行業(yè)自律組織，應當制定行業(yè)行為規(guī)范，調解物業(yè)服務企業(yè)糾紛，推動物業(yè)管理健康發(fā)展。

　　房地產行政主管部門應當加強對物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會的指導和監(jiān)督。

　　第六條實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負責組織召集，由區(qū)縣(自治縣)房地產行政主管部門、居(村)民委員會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表等各方代表組成。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調解決下列事項：

　　(一)業(yè)主委員會不依法履行職責的問題;

　　(二)業(yè)主委員會換屆過程中出現的問題;

　　(三)履行物業(yè)服務合同中出現的重大問題;

　　(四)提前終止物業(yè)服務合同的問題;

　　(五)物業(yè)服務企業(yè)在退出和交接過程中出現的問題;

　　(六)需要協(xié)調解決的其他物業(yè)管理問題。

　　第二章物業(yè)管理區(qū)域

　　第七條物業(yè)管理區(qū)域根據物業(yè)的建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業(yè)的共有或共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃定。物業(yè)的配套設施設備共有、共用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;但其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第八條新建物業(yè)在出售前，建設單位應當根據本條例第七條的規(guī)定劃定物業(yè)管理區(qū)域，并向物業(yè)所在地的區(qū)縣(自治縣)房地產行政主管部門備案。區(qū)縣(自治縣)房地產行政主管部門認為建設單位劃定的物業(yè)管理區(qū)域不符合本條例第七條規(guī)定的，應當自收到備案申請之日起三十日內書面通知建設單位重新劃定。

　　建設單位在銷售物業(yè)時，應當將經備案確認的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。

　　第九條已經建成并交付使用但未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，需要實施物業(yè)管理時，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)參照本條例第七條的規(guī)定，在征求相關業(yè)主意見后，劃定物業(yè)管理區(qū)域，并報區(qū)縣(自治縣)房地產行政主管部門備案。

　　第十條對物業(yè)管理區(qū)域劃定有異議的，物業(yè)所在地的區(qū)縣(自治縣)房地產行政主管部門應當根據本條例第七條的規(guī)定和商品房買賣合同的約定，在征求物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、相關業(yè)主、居(村)民委員會的意見后確定。

　　第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

　　第十一條業(yè)主可以設立業(yè)主大會，并由業(yè)主大會選舉產生業(yè)主委員會，但同一個物業(yè)管理區(qū)域只能設立一個業(yè)主大會。

　　業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。業(yè)主大會履行下列職責：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約;

　　(二)選舉、補選或罷免業(yè)主委員會成員;

　　(三)決定業(yè)主委員會的必要經費及來源以及經費管理辦法;

　　(四)撤銷或者變更業(yè)主委員會超越權限的決定;

　　(五)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，確定物業(yè)服務合同的內容;

　　(六)決定提出改建、重建建筑物及其附屬設施的申請;

　　(七)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他職責。

　　第十二條不設立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

　　未依法成立業(yè)主大會和選舉產生業(yè)主委員會的住宅區(qū)，可以由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，在征求該住宅區(qū)業(yè)主意見并取得過半數業(yè)主書面同意后，指定物業(yè)所在地社區(qū)居(村)民委員會代行本條例規(guī)定的業(yè)主委員會職責。

　　第十三條一個物業(yè)管理區(qū)域內，物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達到該區(qū)域建筑物總面積的百分之五十以上，業(yè)主可以召開首次業(yè)主大會會議，選舉產生業(yè)主委員會，并于會前告知物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。

　　第十四條占物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主總人數百分之二十以上的業(yè)主書面要求召開首次業(yè)主大會會議的，物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當組織召開。

　　第十五條街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當在收到告知或者申請后三十日內通知建設單位報送物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售時間、業(yè)主清冊等材料，并負責核實材料和指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

　　建設單位應當在收到街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)通知后十日內報送材料，并協(xié)助成立籌備組。

　　籌備組成員由業(yè)主代表、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和建設單位派員共同組成。

　　第十六條籌備組應當做好下列籌備工作：

　　(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　(二)參照市房地產行政主管部門制定的示范本，擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約草案;

　　(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主人數和業(yè)主所有的物業(yè)專有部分建筑面積;

　　(四)擬訂業(yè)主委員會委員產生辦法，確定候選人名單;

　　(五)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　業(yè)主委員會委員候選人由籌備組推薦，三十名以上業(yè)主也可以聯(lián)名推薦委員候選人一名。籌備組應當審查委員候選人資格并確定候選人名單。

　　前款第(一)項至第(四)項的內容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公示。業(yè)主對業(yè)主身份、業(yè)主人數或者專有部分建筑面積提出異議的，籌備組應當予以復核并告知提出異議者復核結果。

　　第十七條業(yè)主擁有物業(yè)的專有部分建筑面積按所持房地產權證記載的建筑面積計算;對已出售但未辦理房地產權屬登記的物業(yè)，按商品房買賣合同確定的建筑面積計算。

　　業(yè)主人數按房地產權證數計算，一個權證計為一個業(yè)主人數。對已出售但未辦理房地產權屬登記的物業(yè)，業(yè)主人數按商品房買賣合同數計算，一個合同計為一個業(yè)主人數;對未出售的物業(yè)，建設單位計為一個業(yè)主人數。

　　第十八條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

　　同一物業(yè)管理區(qū)域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當提前就業(yè)主大會會議擬討論的'事項征求其所代表的業(yè)主的意見。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對或者棄權的意見應當經本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時如實反映。

　　第十九條業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主參加。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。

　　業(yè)主大會對本條例第十一條第(六)項規(guī)定的事項作出決定的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意;業(yè)主大會對其他事項作出決定的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。

　　第二十條業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，并邀請物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和居(村)民委員會參加。

　　占總人數百分之二十以上的業(yè)主以書面形式要求召開業(yè)主大會臨時會議時，業(yè)主委員會應當在三十日內組織召開。業(yè)主委員會不組織召開的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當責令業(yè)主委員會限期組織召開。業(yè)主委員會逾期不組織召開的，占總人數百分之二十以上的業(yè)主要求街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織召開的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當在收到申請后三十日內組織召開。

　　第二十一條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。成員人數由業(yè)主大會決定，但不得少于五人，應當為單數。每屆任期不超過五年，可以連選連任。

　　業(yè)主委員會設主任一名、副主任一至三名，業(yè)主委員會主任是業(yè)主委員會的代表人。主任、副主任由業(yè)主委員會在業(yè)主委員會成員中推選產生，并由業(yè)主委員會罷免。

　　第二十二條業(yè)主委員會實行候補委員制。候補委員的名額和產生程序由業(yè)主委員會委員產生辦法確定。

　　候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權。

　　第二十三條業(yè)主委員會成員應當是本物業(yè)管理區(qū)域內的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權的自然人代表，并符合下列條件：

　　(一)具有完全民事行為能力;

　　(二)熱心公益事業(yè)，責任心強，具備一定組織能力;

　　(三)按期履行交納物業(yè)服務費、物業(yè)專項維修資金等業(yè)主義務;

　　(四)本人、配偶以及直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)工作;

　　(五)具備履行職務的健康條件和文化水平。

　　第二十四條業(yè)主委員會應當自產生之日起三十日內，持下列文件向物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案，并同時在物業(yè)管理區(qū)域內公示。

物業(yè)管理制度14

　　1.目的

　　為了加強綠化工程部物資采購的管理和監(jiān)控,確保綠化工程的順利開展。

　　2.范圍

　　適用于公司綠化工程部

　　3.職責

　　部門/崗位工作內容

　　總經理/分管領導負責權限內的物資審核、審批

　　相關職能部門負責權限內的物資審核、審批,采購行為監(jiān)控。

　　參與現場議價。

　　部門經理負責權限內的物資審核、審批

　　負責對部門物資采購的監(jiān)控

　　工程主管負責對工程用物資采購的審核

　　養(yǎng)護項目負責人負責對綠化養(yǎng)護類物資采購的申請、審核

　　工程項目負責人負責對工程用物資的申請、驗收、領用控制與監(jiān)督

　　部門采購員負責物資的采(訂)購

　　苗木(物資)驗收人負責部門工程(苗木)物資的驗收,獨立于采購員。

　　4.方法與過程控制

　　4.1中標工程的物資采購申請

　　項 目操作辦法

　　合同評審評審時,須附《綠化苗木采購申請單》。

　　物資申請根據《綠化苗木采購申請單》費用按審批權限分批借款采購,每張《綠化苗木采購申請單》對應一家供應商。

　　報銷時附填寫完整的《綠化苗木采購申請單》按權限審批后進行報銷。

　　合同簽訂按地產公司的合同文本簽訂工程合同

　　4.2 地產公司指定的零星工程物資或甲供物資采購申請

　　項 目操作辦法

　　物資申請根據《綠化苗木采購申請單》費用按審批權限分批借款,每張《綠化苗木采購申請單》對應一家供應商。

　　報銷時附填寫完整的《綠化苗木采購申請單》按權限審批后報銷。

　　甲供物資附發(fā)票、按地產相關部門要求到地產報銷

　　合同如地產公司事后要求補簽合同時,按合同管理程序進行

　　資料部門保存簽證單、業(yè)務指令單等記錄

　　4.3物業(yè)服務中心補苗及部門工具用品的采購申請

　　項 目操作辦法

　　苗木類申請人填寫《綠化苗木采購申請單》,每張《綠化苗木采購申請單》對應一家供應商。 非苗木類填寫物資申請,按權限審批后采購。

　　4.4采購行為、資金的管理辦法

　　項 目操作辦法

　　常用綠化苗木采購應建立部門供應商名錄(填寫《合格物資供方(品牌)一覽表》)及價格清單,并掛部門內部網頁,長期合作的應每年簽訂框架協(xié)議,每次采購時可不簽訂采購協(xié)議。

　　市外苗木采購市外采購要求有兩人同時在場,并選擇在有正規(guī)發(fā)票的供應商購買。

　　單宗采購金額在50000元以上及單宗人工服務外包額在10000元以上的須有公司職能部門人員參與現場議價,填寫《供方現場(約見)評審記錄表》(人工外包的.單獨簽訂施工協(xié)議)。

　　結賬應以轉賬方式進行。特殊情況下需使用現金付款超過5000(含)元以上,必須事前經分管領導審批,支付時,金額在10000元以上的必須兩人以上前往結賬;金額在30000元以上的必須由公司財務人員陪同結賬。

　　不簽訂采購協(xié)議的,須提供供應商的電話、姓名、地址等相關資料。

　　甲供物資在地產相關部門參與及授權下進行,并由參與人員及授權人簽字確認。

　　市內苗木采購在價格、質量同等條件下,應選擇在合格供應商采購。

　　結賬以轉賬方式,可采取月、季等期限定期付款。

　　合格供應商無需要的苗木或價格不合理時,經部門經理同意后可以在其它苗場采購。

　　如不能進行支票交易,按市外采購規(guī)定執(zhí)行或供應商直接到財務管理部結賬。

　　不簽訂采購協(xié)議的,須提供供應商的電話、姓名、地址等相關資料。

　　其他物資采購按《采購管理程序》要求執(zhí)行

　　4.5驗收入庫及報銷辦法

　　項 目操作辦法

　　養(yǎng)護綠化苗木項目負責人負責驗收,核對實數,并在供應商送貨單收貨人處簽名、填寫《綠化部苗木(物資)采購驗收單》。現場領用物資。不再填寫《進倉單》和《物資領(借)用單》。

　　憑送貨單、發(fā)票、《綠化苗木采購申請單》、《綠化部苗木(物資)采購驗收單》等資料報銷。

　　工程綠化苗木

　　設備工具、藥品、肥料等備用品由專人驗收入庫,倉管員填寫《進倉單》、入賬。

　　物資領借用按《物資存儲及管理程序》執(zhí)行。

　　憑《進倉單》、發(fā)票等報銷。

　　土方、陶粒、一次性消耗品工程項目負責人負責驗收,核對實數,并在《物資申請單》'備注'欄中簽名,現場領用。不再填寫《進倉單》和《物資領(借)用單》。

　　采購憑送貨單、發(fā)票、《物資申請單》復印件等資料報銷。

　　4.6 本辦法中未明確規(guī)定的內容,按公司《采購管理程序》執(zhí)行。

　　5.相關文件

　　vkwy7.4-z01 《采購管理程序》

　　vkwy7.5.5-z01《物資存儲及管理程序》

　　6.記錄表格

　　vkwy7.4-z01-f1《物資申購單》

　　vkwy7.4-z01-f3《物資/服務申請報告》

　　vkwy7.5.5-z01-f1《進倉單》

　　vkwy7.5.5-z01-f2 《物資領(借)用單》

　　vkwy7.5.1-j01-06-f1 《綠化苗木采購申請單》

　　vkwy7.5.1-j01-06-f2 《供方現場(約見)評審記錄表》

　　vkwy7.5.1-j01-06-f3 《綠化部苗木(物資)采購驗收單》

物業(yè)管理制度15

　　1、倉庫的物業(yè)管理概述

　　定義

　　倉庫是指為了儲存生產原料、半成品、成品以及為了配合物流管制面建造的適合存儲的建筑物。

　　倉庫的類型

　　——從安全角度上考慮，可以分為：

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　　①一般倉庫；

　　②危險品倉庫。

　　——從建筑結構上考慮，可以分為：

　�、俜忾]式倉庫；

　�、诔ㄩ_式倉庫。

　　——從堆放的貨物性質上考慮可以分為：

　�、僭�料倉庫；

　�、诎氤善穫}庫；

　　③成品倉庫。

　　●倉庫物業(yè)管理的內容

　　——消防管理是倉庫管理的首要內容

　�、傧�防器械齊備，消防水源和龍頭要專用；

　�、趥溆邢冗M的報警設備和工具；

　　③嚴禁漏油運輸車輛進入倉庫；

　�、芏ㄆ诮M織消防教育和消防演習；

　　⑤建立嚴格的消防制度，明確消防責任人，要及時消防火災事故等隱患；

　�、迋}庫、站場范圍內要有明顯的禁煙、禁火標專和警示牌，對違反規(guī)定動用明火、吸煙者要加以處罰。

　　——倉庫的.環(huán)境日常管理，包括：

　�、俜莱�、防高溫、防水浸應該是倉庫環(huán)境管理的關注重點；

　　②倉庫周圍要定期打掃、保持整潔；

　�、奂訌娋G化管理，做好四季常綠，美化庫區(qū)；

　　④建立倉庫清潔打掃制度，倉位和通道要保持干凈，有的倉庫還要做好滅鼠、滅害工作；

　　⑤倉庫高處的大玻璃要定期擦洗，使倉庫保持明亮清潔；

　　——倉庫的安全保衛(wèi)是倉庫管理的重要一環(huán)，包括：

　�、僭趥}庫范圍內安裝預警設備，實行24小時監(jiān)控；

　�、跓o關人員不得出入倉庫；

　�、蹏栏駡�(zhí)行兩人以上進入倉庫的制度。

　�、芙�立嚴格的值班守衛(wèi)制度，在倉庫范圍內實行24小時巡邏安全檢查制度，對人員、貨物進出都要認真檢查登記。

　　——建立嚴格的管理制度，例如：

　　①機器設備的安裝、管理、使用規(guī)定；

　�、诋a品、貨物出入庫、材料出放庫規(guī)定；

　�、鄢善钒l(fā)貨出庫制度；

　�、軝C動車輛及鏟車使用管理規(guī)定；

　�、莞鞣N崗位的職責及操作規(guī)程；

　　——加強對倉庫公用設施的管理，例如：

　�、傧�防設施；

　　②汽車停車場、自行車棚；

　�、劾�圾箱、垃圾桶；

　�、芄╇娫O施：配電房、配電箱、供電總表、分表、路表等；

　�、莨┧�設施：水泵房、水泵、水閥、水表、自動供水的電控部分等。

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